关联法条

《中华人民共和国民法典》

主席令第45号

第一百五十三条第1款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

《民法典》第七百二十四条取代《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2009〕11号]第八条。

《中华人民共和国消防法》

主席令第29号

第十三条 国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。

前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

第五十八条 违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（二）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（三）本法第十三条规定的其他建设工程验收后经依法抽查不合格，不停止使用的；（四）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定在验收后报住房和城乡建设主管部门备案的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五千元以下罚款。

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》

住房和城乡建设部令第51号

第十四条 具有下列情形之一的建设工程是特殊建设工程： 

（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

（三）总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；

（七）国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑；

（八）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；

（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（十一）设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；

（十二）本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。

第二十六条 对特殊建设工程实行消防验收制度。

特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

第三十三条 对其他建设工程实行备案抽查制度。

其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》

粤高法（2012）240号

第六条 房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。

《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答>的通知》

京高法发（2013）462号

第一条第三项 当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》

第五条 不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。

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实务简评

通过前述案例可以发现，未通过消防验收的房屋租赁合同是否有效，司法实务中通常存在如下争议：

第一，《中华人民共和国消防法》中关于应当通过消防验收后方可投入使用的规定是属于管理性强制规定还是效力性强制规定。有的观点认为该规定为管理性强制性规定，《中华人民共和国消防法》第十三条虽规定房屋未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，但并未规定违反该规定会直接导致合同无效，相反，《中华人民共和国消防法》第五十八条第二款规定了惩罚与补救措施，即“建设单位未依照本法规定在验收后报住房和城乡建设主管部门备案的，由住房和城乡建设主管部门责令改正，处五千元以下罚款。”由此体现《中华人民共和国消防法》第十三条主要的立法目的是出于行政管理的需求，故《中华人民共和国消防法》第十三条应为管理性强制性规定。即使房屋未经消防竣工验收，在通常的情况下，合同效力也不受影响；有的观点认为《中华人民共和国消防法》关于应当通过消防验收后方可投入使用的规定涉及公共安全，属于效力性强制规定，违反该规定的合同无效。

第二，案涉房屋是否是必须通过消防验收的工程。该争议主要源于《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》[〔2003〕民一他字第11号]（已失效）的内容。最高院在该复函中认为“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租 《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”有的观点认为国家规定必须经过消防验收的房屋，一定程度上意味着该房屋可能关系着社会公共安全，涉及社会公众利益，因此如果属于必须经过消防验收的房屋，在未通过消防验收的情况下租赁合同应为无效；有的观点认为是否属于必须通过消防验收并不影响房屋租赁合同效力的判断。

笔者倾向于认为，随着《民法典》第七百二十四条进一步确认在租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法正常使用的，承租人有权解除合同。上述案例一中最高院认为该规定“确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围”。可见，在租赁房屋未通过消防验收的场合，法律已经为承租人设定了权利救济途径，如果此时再将合同判定为无效，则不仅可能会让承租人对如何行使救济途径产生混同，也会使得合同解除与合同无效的界限更加模糊，不利于司法公信力的树立。同时，房屋未通过消防验收往往是基于出租人的过错导致，因此法律赋予了承租人合同解除权，但是合同无效则是双方当事人均可主张的事由，如出租人在合同履行的过程中以此为由主张合同无效，实则背后是想达到解约的目的，则会使得承租人的权益受到进一步的侵害，因此不宜将未通过消防验收的房屋租赁合同认定为无效合同。

但是，根据《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与使用》中关于合同效力的观点[1]，准确适用违法无效规则要进行法益衡量，考虑违法行为的法律后果，如果违法行为危害不特定当事人，则意味着其属于社会公共利益的范畴，可能导致合同无效。在个别情况下，司法实践中仍不排除法院根据个案的实际情况，认定未通过消防验收会侵害社会公共利益，进而认定房屋租赁合同无效的风险。例如在上述案例五中，法院在判断未通过消防验收对房屋租赁合同效力的影响时，即衡量和考虑未通过消防验收是否会关系社会公共利益的因素。

但随着《民法典》出台，《民法典》并未延续《合同法》第五十二条关于损害社会公共利益的合同无效的规定，且从近年司法实践看，法院对于认定合同无效是非常谨慎的，毕竟涉及当事人之间意思自治，所以法院在审理合同效力纠纷时，对认定合同无效尽量保持谦抑的态度，尽量尊重合同当事人之间的意思自治，维护交易秩序的稳定，尽量不认定合同无效。因此可以预见，未来司法实务中以未通过消防验收关系社会公共利益为由否定房屋租赁合同的效力的观点将日益减少。

1.对出租人而言，出租人可以在房屋尚未建成的情况下与承租人签订租赁合同，但出租人应按照相关法律法规的规定及时办理消防设计审查、提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料、消防验收或备案等手续，确保在向承租人交付房屋前通过消防验收或备案，并按照合同约定向承租人提供通过消防验收或备案的证明文件。

2.对出租人而言，在建筑物整体出租的场合，出租人可以考虑约定由承租人自行办理建筑物的消防验收手续，但出租人负有配合和协助义务。

3.对承租人而言，如签订租赁合同时房屋尚未建成的，应当在接收房屋前核实租赁房屋是否已经通过消防验收或备案并要求出租人提供相关证明文件，如出租人无法提供的，应及时通过书面方式催告出租人完成消防验收或备案手续。如签订租赁合同时房屋已经建成的，可以要求出租人在签约时提供上述证明文件，确保租赁房屋已经通过消防验收或备案。

4.对承租人而言，在承租的房屋未能通过消防验收或备案的情况下，谨慎选择诉请合同无效的路径，可依据《民法典》第724条的规定诉请解除合同。但依据《民法典》第564条第2款的规定，在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限、且对方当事人没有催告的，解除权行使期限为自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内，如承租人选择解除合同的，应当注意在解除权行使期限内及时行使。

[1]参见最高人民法院民事审判第二庭：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与使用》，人民法院出版社2019年版，第246页。