因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，买受人可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因出卖人亦尚未实际领取拆迁补偿款，则买受人请求确认其享有上述征收补偿协议中出卖人所出卖给买受人的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。出卖人因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

案号：（2017）最高法民再407号-秦宗孝、孙建国买卖合同纠纷再审

法院：最高人民法院

案由：买卖合同纠纷

《物权法》

第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

《合同法》

第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

备注：

《物权法》、《合同法》已被《民法典》在2021年1月1日废止，最新生效条款对应为：

《民法典》第二百零九条、第二百二十九条、第五百九十八条  （内容无变化此处不赘述）

2008年6月3日，买受人与出卖人签订《房屋买卖合同》。合同约定：该房属于出卖人与第三人共有产权，共有产权人第三人放弃优先购买权，并同意出卖人将其共有产权部分全部出售给买受人。

2009年7月2日，买受人、出卖人与第三人、案外人时XX签订了《协议书》，约定:1、出卖人已于2008年6月3日将自己与第三人合伙出资购买的案涉房屋和土地中出卖人所有的50%部分转让给买受人。2、案涉房屋和土地归第三人和买受人共同所有，各占50%。

由于该地段属于西城片区危旧房拆迁改造范围，买受人、出卖人至今未办理上述土地房屋的产权变更登记手续。

2014年2月25日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告，买受人与出卖人合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。

2016年2月4日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与出卖人、第三人签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，载明:一、出卖人、第三人被征收房屋产权人为出卖人、第三人共有，……房屋补偿总面积15896.06平方米。二、重庆市南川区国土资源和房屋管理局应付出卖人、第三人房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计75564003.5元。

买受人向一审法院诉请：确认重庆市南川区国土资源和房屋管理局对案涉房屋、土地等征收补偿权益中的50%归其所有（约4000万元）。

买受人与出卖人于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

合同签订后，买受人支付了约定的购房款，出卖人交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。

依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，买受人虽然与出卖人签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向出卖人交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故买受人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

依据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则买受人已无法取得所购房屋的产权。

出卖人作为涉案房屋登记的所有权人，与第三人一起与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。

在一定意义上而言，出卖人在该协议中的合同权利即为其出卖给买受人的房屋及土地使用权的对价。

依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，出卖人在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至买受人名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭。

在此情况下，买受人可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因出卖人亦尚未实际领取拆迁补偿款，则买受人请求确认其享有上述征收补偿协议中出卖人所出卖给买受人的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

买受人在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中出卖人所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由买受人和第三人共同享有，各占50%的份额，出卖人因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

（生效裁判审判人员：李延忱、李晓云、王丹）