什么是“借名买房”？

　　“借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房通常发生在亲人或朋友之间。实务中出借名义的一方通常被称为“出名人”或“登记权利人”（下文一律使用“出名人”称谓）。

　　借名买房的原因多种多样。归纳起来，有以下几种：

　　1．不具备某类房屋的购房资格或受房屋限购政策限制，而借用他人身份购买房屋，这是借名买房最常见的情形。比如，某甲不具备购买经济适用住房的资格，借用具备购买经济适用住房资格的某乙的名义购房；某丙本人不能贷款（银行信用不佳或偿债能力欠缺），而借用信用和偿债能力较好的某丁名义贷款购房；张三的居住时间、社保交纳未达到一定年限，不具备购买某城市房产的条件，而借用具备购房条件人的名义。

　　2．为转移财产以逃避债务。

　　3．为节省将来可能发生的过户税费，父母将自己出资购买的房屋登记在子女名下。

　　借名买房的法律问题

　　从以上情形可以看出，借名买房大多是为了规避国家法律或政策的规定，以实现某种个人目的和利益。我国合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”试想，为了享用自己本不该享用的政策或优惠，借用他人名义购房，是否涉嫌以欺诈手段或恶意串通损害国家利益：是否以合法形势掩盖非法目的，损害社会公共利益？合同一旦被判无效，实际出资人可能落得钱房两空。现实中，不乏这方面的实际判例。

　　而我国物权法规定，不动产的权利归属以登记为准，也即房产登记在谁名下，国家和社会公众即认定该不动产归谁，他可以对该不动产行使出售、抵押、赠与，甚至立遗嘱进行处分。而借名购房的出资人并不是登记的权利人，即使其事实上对该房屋占有、管理和使用，也不是法律上适格的处分人。登记权利人（即出名人）处分该不动产的，莫说他（她）是登记权利人有权处分该财产，即使他（她）是无权处分人，在他（她）处分了该房产后，若受让人符合善意取得的要件，法律会偏重保障交易安全和善意买受人的利益，而实际出资人无权追回该房产，只能依据合同约定向“无权处分人”主张损害赔偿。

　　北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持”。

　　借名买房双方当事人面临的风险

　　 1、出资人的风险

　　借名购房后，若出名人反悔，即使当事人留有充足证据证明借名购房事实存在，也会面临许多意想不到的麻烦，更有甚者若合同约定不明或出资证据不足，无法证明借名购房事实的存在，则出资人利益得不到保障，很可能导致钱房两空。若所购房屋为保障性住房，出资人实际上并不符合购房条件，即使出名人认可借名购房事实，出资人也不可能取得该房屋的所有权。在出名人擅自出售房屋，交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下，法律不支持出资人追加房产，即使能证明借名购房事实存在，也只能要求出名人承担相应责任。

　　2、出名人的风险

　　如果出资人利用了出名人的资格、条件而享受优惠，借名购房后出名人即丧失了再次享受该优惠的条件，如经济适用住房的购房资格，首套房首付比例、贷款利率的优惠。若出资人是贷款按揭购房，在出资人不履行还款义务的情况下，就对出名人的信用资质产生影响，甚至银行直接请求出名人还款。若出名人有到期未偿还债务，又有其他自有房产，债权人向法院申请强制执行时，法院有可能将出名人名下的自有房产查封并变卖、拍卖执行。

　　借名买房的风险防控

　　鉴于借名买房存在上述诸多风险，笔者建议购房人购房应自觉遵守法律和政策规定，通过正常方式购房。确实需要且现实允许、出名人信誉和品行足以依赖，进行借名买房时，要注意签订完善的书面合同，保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据材料，以及银行转账记录、收据、收条、还贷记录等付款证明，以及购房发票，房产证书等书面证据材料。