本案案号：（2020）苏0312民初8265号，(2021)苏03民终3912号

案例编写人：江苏省徐州市中级人民法院 潘全民 胡元静

来源：人民法院报

2015年9月18日，某置业公司与王某签订《商品房买卖合同》，王某购买某置业公司开发的房屋一套，该商品房总价款为807933元。双方约定，合同签订后，由出卖人通知买受人办理公积金贷款，除9万元可于2016年3月1日付款，其余贷款缴纳全额房款不足部分于2015年10月31日前缴纳；买受人逾期付款的违约责任中约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同签订后，王某支付房款25万元，尚欠557933元未支付。2019年6月5日，某置业公司向王某发出解除合同通知书，由于王某未按照合同约定的2016年3月1日缴纳全部房款，经几次电话及短信通知仍未缴纳，按照合同约定自该通知送达的同时，解除双方签订的《商品房买卖合同》。2020年9月7日，某置业公司起诉要求解除合同，王某承担违约责任。

江苏省徐州市铜山区人民法院审理后认为，案涉合同签订后，王某仅缴纳首付款25万元，尚欠557933元未支付。该合同约定买受人逾期付款的违约责任为：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”按照此约定，某置业公司于2019年6月5日向王某邮寄了解除合同通知书，且王某已经签收。故双方签订的商品房买卖合同已经解除。遂判决：解除某置业公司与王某签订的商品房买卖合同，王某支付某置业公司违约金16737.99元；某置业公司返还王某购房款25万元。折抵后，某置业公司仍应返还王某购房款233262.01元。

宣判后，王某不服，提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院审理后认为，案涉合同约定买受人逾期付款的，“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”。王某迟延支付剩余房款超过一个月，某置业公司即享有涉案房屋买卖合同的解除权。由于双方合同中并未约定解除权的除斥期间，且某置业公司未提供证据证明王某曾就该解除权向其发出催告，某置业公司解除权的除斥期间为自享有解除权之日起一年。2019年6月5日，某置业公司向王某发出解除合同通知书，已超过一年的除斥期间，且某置业公司未提供证据证明其在解除权发生之日起一年内向王某主张过权利，故某置业公司的解除权已经消灭，对于其解除涉案房屋买卖合同的主张，不予支持。遂判决，撤销一审判决，驳回某置业有限公司的诉讼请求。

本案争议焦点在于开发商享有约定合同解除权后没有在法定期限内行使，其解除权是否灭失。

1.约定解除权行使期限的确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条规定，民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款（2020年修订该解释时对该款有实质性修改）规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，鉴于民法典施行前成立的商品房买卖合同，当时的司法解释规定了解除权行使期限，故应适用前述解释条款。

2.约定解除权逾期不行使的后果。本案中，按照某置业公司与王某之间的合同约定，王某迟延支付剩余房款超过一个月，某置业公司即享有涉案房屋买卖合同的解除权。由于双方合同中并未约定解除权的除斥期间，且某置业公司未提供证据证明王某曾就该解除权向其发出催告，故根据前述解释条款，某置业公司解除权的除斥期间为自享有解除权之日起一年。2019年6月5日，某置业公司向王某发出解除合同通知书，已超过一年的除斥期间，且其未提供证据证明其在解除权发生之日起一年内向王某主张过权利，其解除权已经消灭。

3.守约方在因对方违约享有约定合同解除权后没有在法定期限内行使，视为自愿弃权，不得再行主张约定解除权。当事人约定的合同解除权条件成就后，守约方应在除斥期间内及时行使，明确向违约方作出拒绝继续履行合同的意思表示，从而达到解除合同的目的。既然法律赋予了合同当事人可以就解除权进行约定的权利，那么在违约方存在合同约定的违约行为时，守约方就行使合同权利还是放弃合同权利应及时作出明确选择。约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。当事人在约定解除权消灭后再以相同理由主张享有新的约定解除权则缺乏法律依据，不应支持。