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为什么要这样还？

先搞清“等额本金”和“等额本息”！

我们最常碰到的两种贷款方式就是：“等额本金”和“等额本息”。下面我们来分别了解一下他们的计算方法。

举个例子来说，如果我们从银行贷款100万，期限20年，年利率是3.6%，那么月利率就是0.3%（3.6%/12），每月的还款额中本金部分是固定的，但是每月需要还的利息是不同的。

每月本金还款额=100/（20×12）=4166.67元

第一个月利息=100×0.3%=3000元

第一个月还款额共计：4166.67+3000=7166.67元

第二个月利息=（100-0.4166.67）×0.3%=2987.5元

第二个月还款额总计：4166.67+2987.5=7154.17元

......

以此类推，我们可以看到，等额本金法在前期的还款额度较大，而后逐月递减，因此比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

举个例子，等额本息每月还款1000元，以后每月都是1000。但是，第一个月的1000中，可能有400元是本金，600元是利息；第二个月中420元本金，580元利息，到最后一个月，980元本金，20元利息。

由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

假定从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款年利率4.2%，每月还本付息。

按照公式计算，每月应偿还本息和为1233.14元。

第一期贷款余额20万元，应支付利息700元（200000×4.2%/12），支付本金533.14元，仍欠银行贷款199466.86元；

第二期应支付利息698.3（199515.67×4.2%/12)元，支付本金534.84元，以此类推。

知道了等额本金和等额本息贷款，我们也就知道了在什么情况下提前还房贷不划算了。

一般来说，房贷提前还款方式包括全部提前还款和部分提前还款，全部提前还款，将所有的贷款一次还清，无疑是最好的，这样可以少交很多利息，但是对于已交的利息则不退还。

大家要注意，以下情况是不适宜提前还款的：

1、等额本金还款期已过1/3的

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

2、等额本息还款已到中期的

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

综上所述，如果使用的是等额本息还款法，且已进入还款中期（贷款20年，已经还款10年左右），所偿还的更多是本金，能够节省的利息有限，提前还款意义不大。

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