新一轮的房屋限购政策对楼市产生了巨大的影响，随着商品房、商住两用房的进一步收紧，“小产权房”可能会成为下一个交易热点

一、“小产权房”的定义

小产权房不是一个有特定含义的法律概念，但在实践中，小产权房一般包含几种情况：

1.集体用地小产权房：占用集体用地建设的商品住宅。

2.政府划拨土地小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发的住房，或在该地块上限制上市的住房。

3.军队用地小产权房：在军队拥有使用权的土地上进行房屋的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

可以看到，小产权房的“原罪”，就是违法用地，出让方不具备出让所占土地的权利。

正常的房屋产权交易需要办理房屋所有权证和土地使用权证，并且在购房价格和购房手续中已经向国家缴纳了土地出让金并办理了相关的国有土地使用权流转手续。但是小产权房所占用的土地根据法律规定，不可能进行商业性的流转，因此也就不可能办理相关的产权证书。

所谓的“小产权”是很温和的表述方式，按照我国物权法定的原则，“小产权房”其实也就是“无产权房”。

二、交易风险

有罪就有罚，以集体用地小产权房为例，在实践中，小产权房的交易将会面临以下具体风险：

1.合同无效

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷、合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》的内容，农村私有房屋买卖合同应当认定无效，相关案件的审理判决应起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

2.无法锁定交易，出让方一房多卖，受让方无法取得房屋

因为小产权房无法进行物权登记，所以除非受让方已经实际占有了房屋，否则出让方都有可能将房屋出售给第三人。

例：（2013）浦民初字第3352号一审民事判决。判决要旨，出卖人在与买受人签署买卖合同后、交付房屋前将房屋卖于第三人，第三人占有房屋并进行装修居住。此情形下，买受人无法要求继续履行合同。

3.难以转让

小产权房不能变更物权登记，意味着房屋的物权所有人仍然是出让人，在此前提下，买受人难以再次转让该房屋。

4.拆迁时难以获得全额补偿

例：（2013）老民初字第988号一审民事判决。判决要旨，农村集体土地上建设房屋出让给集体外人员，本身违法而无效。但是受让人事实上对该房屋进行了重建和改造，确有重大投入，对此予以一定的补偿。

5.离婚时难以分割

夫妻购买小产权房并无所有权，如果夫妻离婚，法院不会处理小产权房的归属问题。