合作开发房地产项目中通常存在两个法律关系：（1）提供土地使用权的一方（下称“土地方”）与提供资金的一方（下称“资金方”）之间的合作开发房地产合同关系；（2）发包人（通常为资金方）与施工单位之间的建设工程施工合同关系。在司法实践中，土地方往往不会作为建设工程合同当事人，也不会参与具体的工程建设。但是，在资金方拖欠工程款的情况下，承包方通常会将资金方和土地方一并告上法庭，要求土地方承担连带责任。该等索赔是否成立，将取决于法院对建设工程合同的相对性的认定及把握。

我们近期参与的一则案例中，法院在无明确法律依据的情况下突破了合同相对性，支持了承包方的诉请。在此予以介绍，以抛砖引玉： 

案件基本情况

1994年至1995年期间，土地方与资金方形成了一系列协议前期协议，合作开发案涉项目。其中，合作开发协议约定：由资金方负责提供开发该项目的所有资金，土地方提供案涉土地的土地使用权，案涉项目建成后比例分配给土地方及资金方。

1996年6月21日，资金方与施工单位签订《深圳市建设工程施工合同》（下称“施工合同”）。在案涉工程结算过程中，施工单位与资金方发生争议，施工单位遂于2002年8月14日向人民法院提起诉讼，要求资金方支付拖欠工程款本金、利息，并要求土地方承担连带责任。

争议焦点

本案中，土地方作为案涉项目的合作开发主体，仅负责提供案涉土地使用权，并未签署施工合同，也未参与案涉工程的建设。合作开发协议明确约定应由资金方负责提供所有项目资金，实际上，也是由资金方与施工单位签署施工合同。在该等情况下，土地方是否应对资金方所欠工程款承担连带责任？即为本案核心焦点。

各方观点

1. 施工单位认为：施工合同合法有效，施工单位全面履行了合同义务，资金方、土地方是合作建房关系，是工程项目开发和建设工程利益的共享者，对建设工程所负债务应当承担连带责任。

2. 土地方认为：

• 土地方不是建设工程施工合同关系下主体，土地方为合作开发协议约定的合作建房合同关系下主体，而施工单位并非合作建房合同关系下主体，土地方与施工单位之间不存在任何合同约定。

  
  

• 根据合同的相对性，土地方不应对建设工程施工合同项下的债务承担任何责任。

  
  

• 在合作开发房地产合同关系中，土地方获得分房利益是基于提供案涉土地使用权作为对价，不应以土地方获得分房利益为由，而要求土地方额外承担拖欠工程款的连带责任。

法院认定

1. 一审判决认定：

资金方及土地方就案涉项目存在合作建房关系，资金方及土地方系案涉项目的合作开发方，并实际参与了该项目的开发建设，并分得利润，形成了合作建房关系，资金方及土地方作为合作方应对因此而产生的债权债务关系对外承担连带责任。土地方已在合作建房中分得利益，应就资金方的欠付工程款承担连带责任。

2. 二审法院认定：

资金方、土地方均系案涉楼盘的合作开发方，形成合作建房关系，并均从项目开发中实际获益。根据公平原则，资金方、土地方内部约定不得对抗开发方的对外债务，应就资金方的欠付工程款承担连带责任。

我们的意见及建议

1. 我们认为，“土地方自案涉项目分得利益”不能作为法院突破“合同相对性”的合法依据，一、二审判决的认定缺乏法律依据。

• 土地方未参与签署及履行案涉施工合同，本案亦不存在土地方自愿加入或承接案涉债务的情形，土地方并非建设工程合同当事人。

  
  

• 《民法通则》第八十四条及《合同法》第八条[1]明确规定合同约定仅对合同当事人具有约束力，而不能约束合同之外的其他主体。本案并不存在任何可以突破合同相对性的法定情形[2]，一、二审判决认定的“土地方自案涉项目分得利益”并非突破合同相对性的法定情形。

  
  

• 土地方自案涉项目分得利益是基于土地方提供了案涉项目的土地使用权作为对价，一、二审判决仅以上诉人分得利益为由要求土地方对案涉债务承担连带责任，将导致在土地方在合作开发协议中，付出的对价除了提供合作开发土地使用权之外，还要额外对开发建房承担责任，实质上是以司法裁判的方式变更了当事人在合作开发协议的对价，属于以司法权力干预平等主体之间的意思自治及等价有偿。

  
  

• 按照一、二审法院的逻辑，仅简单的以分得利益为由，即可改变合同对价，而对资金方拖欠的工程款承担连带责任，那么已经购买案涉项目房产的小业主，均属于分得案涉项目利益，岂不是也应承担连带责任，显然是不合逻辑的。

  
  

2. 最高人民法院对类似案件下达的判决也支持了我们的观点：

最高人民法院在一个类似案件中作出的(2007)民一终字第39号《民事判决书》恰好支持了我们的上述观点，其中认定如下： 

• 本案讼争的法律关系是施工合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。施工合同只对合同当事人产生约束力，合同当事人以外的人不发生法律效力。

• 土地方不存在取代施工合同的发包人或加入债的履行而与资金方成为共同发包人的事实。

• 合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的，“共同投资，共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系，而不是指对外关系。土地方与资金方之间合作开发合同，既不属于个人合伙，也没有成立合伙企业，不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。

3. 对土地方的建议

尽管我们不认可本案一、二审法院的判决结果，但也需提醒土地方注意到，在司法实践中，法院出于考虑维护弱势群体利益以及社会稳定，很可能从项目开发中实际获益的角度，突破建设工程合同相对性，判令土地方对资金方拖欠的工程款承担连带责任。对于该等风险，进一步建议：

• 在合作开发协议中，应当明确约定合作开发项目在具体建设过程中可能产生的责任应由资金方负责处理，若因资金方拖欠工程款导致土地方遭受损失的，资金方应予以全部赔偿；

• 要求资金方取得施工单位的书面承诺作为合作的前提条件，确认其知悉并承诺建设过程中产生的责任应由与资金方解决，不得向土地方追索资金方所欠的工程款； 

• 在合作过程中，及时监督资金方支付工程款的情况，尽可能降低出现工程款纠纷的风向；

• 在分配利润时，注意预留资金方一定的利润，作为资金方及时付清工程款的增信担保；即便出现土地方需要承担连带责任的情况，土地方也可以及时地从资金方的利润中予以扣回。