【摘 要】买卖不破租赁原则是现代民法的重要原则。但是，作为善意物权人的买受人以及债权人的利益保护同样重要。而且，登记对抗的公示方式业已成为各国立法的主流。我国《合同法》虽然只是笼统地规定了买卖不破租赁原则，但依据现行法律和立法精神，我们认为租赁合同的当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但不得对抗第三人。

　　【关键词】买卖不破租赁 适用条件 登记

　　一、买卖不破租赁原则的含义及其成因

　　所谓买卖不破租赁原则，是指在租赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权，此即所谓对抗力。也即是指，受让人或他物权人都附有维持原有租赁的义务，而无需另订契约。买卖不破租赁这种现象是承租权物权化的一种表现。承租权物权化的程度基本上可以从承租权的存续期间是否受到保护、有无对抗力和承租权能否自由处分等三项指标来进行判断。其中，承租权物权化最重要的判断指标为对抗力，即“买卖不破租赁原则”。买卖不破租赁原则肇始于德国民法典，后被各国立法所借鉴，遂成为民法的基本原则和立法通例。我国《合同法》第229条亦规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　买卖不破租赁的设立原因主要有两层含义：一是为了保护弱势的承租人。承租人作为租赁合同的一方，如果所有物的任意性变动便会导致其承租权的丧失，那么承租人的权利保障便无从谈起。二是为了缔约成本的经济化。如果买卖合同的签订会导致租赁合同的无效，那么租赁物的出租就会受到影响，进而会引起整个经济活动成本的增加，这也是“买卖不破租赁”原则为各国立法所认同的深层次原因。

　　二、买卖不破租赁原则的限制和立法比较

　　但是，这并不意味着买卖不破租赁原则的适用是无条件的。

　　(一)登记公示作为买卖不破租赁原则适用要件的原因

　　买卖不破租赁原则是对罗马法时期“买卖破除租赁”原则的变革，其立法的主要原因就是着眼于承租人的弱势地位的保护。而事实上，作为善意物权人的买受人以及债权人的利益保护同样重要。因此，为了保障善意物权人或者债权人的利益，登记公示就应当成为买卖不破租赁的适用要件之一。

　　我们可以从社会、经济、法律三个方面进行分析。

　　首先，从社会层面上分析。买卖不破租赁原则确立之初，以交付作为不动产租赁的公示方法，在农业社会也许是合乎经济效益的。然而，现代社会取而代之的，却是另一种以疏离为主的居住状态，其不动产交易以封闭式建筑的高楼大厦为主流，人与土地的紧密性渐渐疏离，以及邻居之间往往欠缺相互了解。因而，若要了解是否存在租赁契约，其搜寻风险的成本往往相当高昂。基于风险的存在，以及搜寻成本的增加往往会高于执行登记制度的成本，因此，施行租赁登记的公示方式应当较之以交付为公示方式，更符合经济效率的需求。

　　其次，从经济层面上分析。以登记为标示财产权的公示方式，在经济效率上具有易于认定与举证的优点。其在事后将可减少举证上的争议，同时对第三人而言，也具有客观明确的查询依据，可以减少发现有无租赁契约的风险成本。该方式需由一定的机关负责登记，当事人如欲实行此公示方式，也必须双方会同至登记机关共同办理登记。

　　最后，从法律层面上分析。以交付为不动产租赁的公示方式，在当前的司法实践中，其弊端已经显露无遗。例如：甲乙二人存在债务关系，甲为债权人，乙为债务人，且乙将房产抵押给甲，后甲的债权到期，欲执行乙的财产，可是乙却同丙签订租期尽长且租金极低的租赁合同，并将租赁日期倒签于抵押权之前，而在房屋拍卖时，因为买卖不破租赁，而使债权人的权益受到损害。这样的例子在现实中屡见不鲜，且有增加的趋势。因此，为保障他人使用租赁物的权益，也应对租赁办理权利登记，借以理清承租权与他项权利的适用关系。此外，通过租赁手续的办理，才能确实保障租赁双方相应的权益。显然，建立租赁登记对抗制度的积极功能在于：确保租赁双方契约关系;确保物权人的知情权;便于他人查询、举证等以便于证明是否是善意第三人;强化租赁纠纷处理时效;提供租赁双方赋税参考等。

　　所以，对买卖不破租赁原则进行限制是出于对善意物权人利益的保护，也是着眼于权利主体之间的平衡，否则，单方面地强调承租人的权利，漠视善意物权人或债权人的权利，必将导致法律权利的失衡，从而违背了立法者的初衷。

　　(二)国外的立法概况

　　从整个世界范围内的立法现状上看，买卖不破租赁原则的适用大多是以登记作为公示要件的。

　　例如：依据德国民法第571条的规定，出租的土地，于交付承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在其所有期间因租赁关系所生的权利和义务。

　　台湾地区民法第425条规定以“交付”为买卖不破租赁的公示方式，即是继受德国民法第571条的规定而来，只是近来新增了“占有”“公证”等公示要求。依据日本民法第605条的规定，其对善意第三人的保护是采登记对抗的公示方式。

　　日本《不动产登记法》第1条规定：“登记，就不动产的标示，或于下列不动产有关权利的设定、保存、移转、变更、处分的限制或消灭而为之：……八、租赁权。……”在其第132条又规定“申请租赁权的设定或租赁物转租的登记情形，于申请书应记载租金，如于登记原因，有建物所有权的标的、存续期间或租金的给付期间的订定时，或许可租赁权的移转、或租赁物的转租时，或有借地借家法第22条、第38条第1项或第39条第1项的订定时，应记载之，为租赁的人是无处分能力或权限时，应记载意旨。”

　　由此可见，对于“买卖不破租赁原则”的适用通过实际交付、登记对抗等方式进行一定的限制，已经成为各国立法的通例和共识，其中登记对抗的公示方式业已成为立法的主流。

　　三、我国立法的现状和对策分析

　　目前，我国仅在《合同法》上笼统地规定了买卖不破租赁原则，还没有确立完善的登记对抗制度，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国相关的法律法规中，我们还是能窥测到一些端倪，进而推究出立法者的本意。

　　《城市房地产管理法》第53条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《城市房屋租赁管理办法》第13条和14条也规定：房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案;房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。不难看出，立法者在对买卖不破租赁原则的适用问题上采取了折中的立法态度。也就是说，立法者在这里既没有对买卖不破租赁原则完全肯定，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来，采取了登记备案的做法。其出发点是希望既可以让租赁合同能够通过登记达到公示的目的，又可以保障承租人的权利。

　　尽管立法者的本意是好的，但在实践中，由于登记备案制度没有强制性，很多租赁合同并未经过登记便生效，从而致使租赁权未经公示，便具有相应的效力，最终导致该租赁权可以对抗善意物权人的所有权。对于善意物权人和债权人，这无疑是不公平的。毕竟，在现代繁忙的社会生活中，绝大多数人都不可能有精力和能力去对将要出售或抵押的租赁物进行详尽的调查。试想一个价值500元的租赁物，如果调查所需要的费用是600元的话，那么善意物权人只能选择放弃。因此，如果我们执意选择让无辜的债权人和善意物权人来承担所有的风险和损失，那么这就是对他们的苛求，是对其注意义务的极端化要求，是与公平合理的原则相悖，更是与立法者的初衷背道而驰。

　　要解决这一问题，必然要从立法者对于登记备案制度设计的本意(即对买卖不破租赁原则进行限制)出发，寻求一条合理合法的解决之路。我们说当初立法者设计登记备案制度就是为了便于对租赁合同进行监督，对买卖不破租赁原则进行限制。按照民法原理，物权的产生、变更、消灭，必须以外部可查知的方式表现出来，也就是公示原则，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。租赁权作为一种物权化了的权利，就必须经过登记公示才能具有公信力。所以，根据现行立法和立法目的，我们可以得出如下结论：租赁合同的当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但不得对抗第三人。当然，买受人也应当负有相应的注意义务，即买受人可以查询该受让标的是否设置其它物权，否则租赁关系仍然能够对抗第三人。

　　四、结 语

　　综上所述，租赁权如果要获得对抗善意物权人和债权人的地位，就要进行租赁登记。这样，一方面可以保障承租人的权利，保障租赁关系的稳定;另一方面可以防止出租人与他人恶意串通，以倒签租赁合同、压低出租等行为损害第三人的利益。将租赁登记作为买卖不破租赁的适用条件，对于平衡承租人、善意物权人和债权人等权利主体之间的利益，实现法律的实体正义和公平都具有重要的意义。

　　(作者：邬德, 本文发表于《科技创新》杂志2008年第2期，市律师协会授予理论成果二等奖)