仲裁员：周奋强  办案秘书：彭华为（兼）

基本案情

2021年1月8日，申请人与被申请人签订了《存量房买卖合同》并在某不动产登记中心网签，约定被申请人将某房产转让给申请人，合同交易价为人民币946，234元。

合同约定付款方式为一次性付款。1月15日，申请人收到缴税通知并前往缴税，发现房产于1月12日被厦门市某法院查封。此时被申请人已无法立即退还购房款，双方因此签订《协议书》明确购房款的组成，约定被申请人的退款时间并约定仲裁解决。

但，被申请人并未按约定如期足额退款。因此，申请人依照《协议书》约定的仲裁条款提起仲裁申请。

审理与裁决结果

1.仲裁条款的有效性。

《协议书》约定，“凡因履行本协议的任何纠纷，双方协商不成的，均同意将该争议提交给乙方（即本案申请人）指定的鹰潭仲裁委员会解决，选择在厦门市开庭，该仲裁是终局性的，对双方均有法律效力。”

经审查，仲裁条款约定明确，合法有效。

2.《存量房买卖合同》和《协议书》的有效性。

双方当事人均为完全民事行为能力人，具有完全民事权利能力和民事行为能力，被申请人是该房产的所有权人，对该房产具有处分权，买受人亦支付了相应价款，《存量房买卖合同》应认定有效。

该房产被厦门市某法院依法查封，导致房产无法完成过户，不能产生物权变动的效力，但不影响《存量房买卖合同》的效力。

《协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，具有法律约束力，各方当事人应全面履行合同的义务。

3.关于购房款支付问题。

双方当事人约定，以被申请人向申请人的部分借款抵冲部分购房款，剩余购房款由申请人以支付现金等方式支付。

仲裁庭认为，当事人约定以借款抵冲部分购房款，其实质是约定的债务抵销，即双方基于协议而实行的债务抵销。

《民法典》第569条规定：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。

合意抵销注重的是债权人之间的意思自治，当事人之间只要达成抵销合意，即可发生抵销的效力。

申请人与被申请人双方互负债务，其处分行为不违背法律、法规与公序良俗，应予认可。

典型意义

申请人与被申请人在房产交易前核查了房产的产权情况及被申请人处分权，在交易中，突遇被申请人的房产因其他债务纠纷导致被查封，是属意外。

在此情况下，申请人本着尽快拿回购房款，减少损失、降低风险的原则，在《协议书》中约定仲裁条款，达到在保密、快速、低成本的前提下解决纠纷的目的。

本案如果通过法院诉讼，时间肯定较长（预计6个月），且当事人势必劳心劳力；尤其是，被申请人已经因为其他涉案导致房产被查封，也许其他资产也存在风险。如果不能尽早执行被申请人财产，则申请人收回购房款具有很大的不确定性。

在本案中，申请人于3月10日向鹰潭仲裁委员会递交立案申请；3月11日，鹰仲决定立案；鉴于双方当事人书面声明放弃仲裁员选定、答辩和举证、质证等权利和期限，本案适用简易程序；3月13日（周六）仲裁庭根据当事人约定在厦门市（即厦门市现代物流业商会商事调解中心）开庭审理；3月26日本案审结。

本案从立案到审结仅用了16天时间。

如此高效裁决，唯有仲裁。

在债权实现方面，采用仲裁解决纠纷能最大限度保障当事人的合法权益。在现代物流领域，运费实现、商用车销售、融资租赁、商业保理等，均可优先选择仲裁的争议解决条款。