【裁判要旨】案外人为保障借款的安全与被执行人签订名义上的“商品房买卖合同”，但该合同并非以取得不动产所有权为目的，则该情形不符合《执行异议与复议规定》第二十八条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的实质要件，案外人不能据此排除人民法院的强制执行。
上诉人（原审原告）：北京首都旅游集团有限责任公司。住所地：北京市朝阳区雅宝路10号3层。
委托诉讼代理人：耿智强，北京市海勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙新昱，北京市海勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙**风家俱装饰材料市场有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区文林街与海城街西南角。
委托诉讼代理人：耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区集中区赣水路99号。
委托诉讼代理人：孙卫宏，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称首旅集团）因与被上诉人黑龙**风家俱装饰材料市场有限公司（以下简称华风家俱公司）、黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司（以下简称北亚公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）黑民初341号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。首旅集团的委托诉讼代理人耿智强、孙新昱，华风家俱公司的委托诉讼代理人耿成岩、周垚，北亚公司的委托诉讼代理人孙卫宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
首旅集团上诉请求：撤销一审判决，判决准许对位于哈尔滨市南岗区湘江路、嵩山路、赣水路街坊的华风国际商城项目B2栋1单元101号、B2栋2单元101号房屋（以下简称案涉房屋）的执行或者将案件发回一审法院重审；一审、二审诉讼费用由华风家俱公司、北亚公司负担。主要事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。一审判决认定华风家俱公司与黑龙**风房地产开发有限公司（以下简称华风房地产公司）不属于法律意义上的关联关系存在错误；一审判决认定本案的审理范围不包括认定华风家俱公司与华风房地产公司之间的真实法律关系，亦不包括认定签订案涉《商品房买卖合同》是为了借款提供担保的合同目的，均有错误。（二）一审判决认定主要事实缺乏证据证明，包括北亚公司认可华风房地产公司有权代表北亚公司移交房屋；案涉《商品房买卖合同》的签订是为华风家俱公司的借款提供担保；华风房地产公司有权以房抵债。（三）华风家俱公司执行异议之诉应予驳回。本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定。即便依据该条，华风家俱公司在人民法院查明之前未签订合法有效的书面买卖合同，未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，华风家俱公司亦未支付购房款，并对未办理过户登记存在过错。
华风家俱公司答辩称，首旅集团的诉讼请求应予驳回，一审、二审诉讼费用由首旅集团负担。主要事实和理由：（一）一审判决适用法律正确。首旅集团将公司之间的一般关联等同于人格混同没有事实和法律依据。华风房地产公司有权对外销售房屋，北亚公司对此认可，案涉《商品房买卖合同》是北亚公司、华风房地产公司及华风家俱公司的真实意思表示。案涉借款已经转化为已付购房款，并非借款的担保。本案不属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的情形，一审判决认定为以房抵债的观点虽有偏颇，但于裁判结果并无影响。（二）一审判决认定北亚公司认可华风房地产公司有权代表北亚公司移交房屋有事实根据。案涉《合作开发协议》《商品房买卖合同》《房屋移交书》能够形成证据链。华风家俱公司与华风房地产公司之间的借款已经转化为购房款，案涉《承诺函》已经终止借款合同关系。借款金额与购房款之间不完全相等不影响房屋买卖关系的成立。（三）一审判决适用法律正确。华风家俱公司在人民法院查封之前已经签订房屋买卖合同，案涉《房屋移交书》记载向华风家俱公司交付钥匙而北亚公司不持异议，华风家俱公司的借款已经转化为购房款，华风家俱公司对案涉房屋未办理过户的原因是案涉项目未竣工验收。
北亚公司答辩称，（一）首旅集团与北亚公司之间有另案不予执行仲裁裁决之诉，而本案则是基于另案仲裁裁决引起的，首旅集团申请执行标的不真实，本案应当等待另案的裁判结果。（二）北亚公司与华风家俱公司的关联企业华风房地产公司存在合作开发法律关系，北亚公司认可华风房地产公司向华风家俱公司销售，但不认可双方之间的资金往来。（三）华风家俱公司与华风房地产公司之间是否形成由借款关系转变为房屋买卖关系，北亚公司对此不知情。
首旅集团向一审法院起诉请求：准许执行案涉房屋；案件受理费由华风家俱公司、北亚公司负担。
一审法院查明：2006年11月22日，首旅集团依据其与北亚公司约定的仲裁条款向北京仲裁委员会（以下简称北京仲裁委）申请仲裁。北京仲裁委于2007年4月10日作出（2007）京仲裁字第0307号仲裁裁决。该裁决认定，2006年3月，首旅集团与北亚公司签订《关于哈尔滨华风国贸中心酒店（暂定名）之转让协议》，首旅集团受让北亚公司开发建设的哈尔滨华风国贸中心酒店项目，交易价格8亿元。首旅集团于2006年4月7日支付定金1.5亿元、预付款4.5亿元。北亚公司存在未按约定时间完成工程进度、未提供担保、一房二卖、房屋被查封等违约行为。故裁决：（一）解除首旅集团、北亚公司于2006年3月签订的《关于哈尔滨华风国贸中心酒店（暂定名）之转让协议》；（二）北亚公司返还首旅集团预付款4.5亿元；（三）北亚公司双倍返还首旅集团定金3亿元；（四）北亚公司给付首旅集团律师费50万元；（五）北亚公司向首旅集团支付财产保全费3775420元；（六）本案仲裁费3107550元由北亚公司负担。因仲裁费已经由首旅集团预交，北亚公司应直接给付首旅集团代其垫付的仲裁费3107550元。以上北亚公司应向首旅集团支付的款项共计757382970元，北亚公司应自裁决作出之日起10日内给付完毕。逾期按民事诉讼法第232条规定办理。
仲裁期间，北京仲裁委于2006年11月28日向一审法院提交首旅集团的财产保全申请。一审法院于2006年11月30日作出（2006）黑高立保字第7号民事裁定，查封北亚公司价值7.55亿元人民币或等值财产，包括案涉房屋在内的十余栋在建工程。查封期限为二年。一审法院又于2008年11月13日、2009年11月17日、2010年11月22日、2011年11月8日、2012年11月12日、2013年11月13日、2014年11月14日、2015年11月12日、2018年11月2日陆续作出（2007）黑高法执字第12-2号、（2007）黑高法执字第12-3号、（2007）黑高法执字第12-6号、（2007）黑高法执字第12-8号、（2007）黑高法执字第12-9号、（2007）黑高法执字第12-10号、（2007）黑高法执字第12-11号、（2007）黑高法执字第12-12号、（2007）黑高法执字第12-13号执行裁定，继续查封上述财产。2007年4月25日，首旅集团向一审法院申请执行上述仲裁裁决，该院于2007年4月27日立案执行。
另查明，华风家俱公司成立于2002年1月31日，公司类型为有限责任公司。自2002年1月22日至5月10日期间，以银行转账方式分八笔共向华风房地产公司转款2212万元，分别是2002年1月22日转款600万元、2月4日转款300万元、3月1日转款100万元、3月4日转款50万元、3月19日转款800万元、3月28日转款两笔50万元与300万元、5月10日转款12万元。华风房地产公司在转款当日向华风家俱公司出具单位往来资金结算票据，载明交款事项为借款。
还查明，2002年2月4日下午，哈尔滨市人民政府召开市长办公会议。2002年2月7日，哈尔滨市人民政府办公厅印发的会议决议事项纪要记载，本次议题为关于国贸大厦、黄金公寓房地产项目转让等有关问题。会议听取了哈尔滨新恒基建设发展有限公司（以下简称新恒基公司）负责同志关于建设项目的历史情况和目前与北亚公司协议转让该项目有关情况的汇报。会议决定，黄金公寓项目由新恒基公司按照原规划报审……国贸大厦、黄金公寓的配套人防工程待项目转让给北亚公司后，由北亚公司按照有关规定在相连的九万平方土地开发建设中予以统筹考虑。2002年3月1日，北亚公司与华风房地产公司签订了一份《联建协议》，双方就融资建设等有关事项主要约定，北亚公司负责国贸大厦和黄金公寓项目。华风房地产公司负责华风国际商城项目，开发建设全过程及建设投资均由华风房地产公司负责，利润分配按投资比例计算。2002年9月23日，北亚公司与华风房地产公司又签订了一份《合作协议书》，该协议载明，双方就北亚公司拥有使用权和开发建设的土地与华风房地产公司联建，合作项目位于哈尔滨市经济开发区内，赣水路以北，嵩山路以西，湘江路以南，“黄金公寓”东侧新规划路以东围合而成的面积65096.1平方米土地。北亚公司按建筑面积每平方米900元收取定额回报，华风房地产公司负责开发建设、资金投入及销售工作，相关事项可正当使用北亚公司名义与印鉴。
2003年5月9日，北亚公司取得了华风国际商城商品房预售许可证。
2003年8月30日，华风家俱公司通过华风房地产公司就案涉房屋签订两份《商品房买卖合同》，北亚公司加盖公章，上述两份《商品房买卖合同》又于2006年4月10日在房产部门进行联机备案预售登记。两份合同约定，北亚公司将华风国际商城B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房出售给华风家俱公司，房屋按套计算总价款为22112825元，付款方式100%现金交纳。
2005年11月7日，华风房地产公司向华风家俱公司出具《承诺函》，该函载明，因华风房地产公司与北亚公司联合开发华风国际商城，因急需大量资金，华风房地产公司受北亚公司的委托，曾向华风家俱公司融资，累计融资22112825元。北亚公司为保障华风家俱公司资金安全，已于2003年8月30日以融资总额为购房款总额签订商品房买卖合同。现华风房地产公司代表北亚公司承诺：如一年内仍无法还款，华风家俱公司有权直接履行商品房买卖合同。
2005年12月26日，华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司、黑龙**风建筑工程有限公司（以下简称华风建筑公司）B区项目部四方就案涉房屋签订《房屋移交书》，四方均加盖印章。该《房屋移交书》载明：“华风房地产公司与北亚公司于2002年9月23日签订《合作协议书》，约定双方联合开发，北亚公司以土地使用权出资，华风房地产公司负责项目全部投资和房屋销售。华风家俱公司购买华风世贸广场B2栋房屋，共两套，建筑总面积8845.13平方米，总价款22112825元；2003年8月30日，华风家俱公司与北亚公司签订《商品房买卖合同》，余款已交付。现将该栋房屋交付给华风家俱公司使用。附：1.大门钥匙两把；2.交付房屋由华风家俱公司自行管理使用；3.配套工程的维修与完善由华风建筑公司继续负责；4.合同约定的产权及验收手续由开发方继续办理”。经办人华风房地产公司员工逄一鸣、华风建筑公司魏轩作为证人出庭证实其参与签订协议的事实，华风建筑公司电工霍金洲出庭证实其参与移交的事实。
2006年，因哈尔滨仲裁委员会受理华风建筑公司与华风房地产公司、北亚公司申请仲裁案件，华风建筑公司申请财产保全，华风家俱公司用案涉房屋为华风建筑公司财产保全申请提供担保。哈尔滨市香坊区人民法院于2006年10月18日对华风家俱公司法定代表人刘云进行询问。刘云陈述，用其公司购买的华风国际商城B2栋房屋进行担保，价值22212825元，已全款交付，办不了产权证，但合同已备案。同日，哈尔滨市香坊区人民法院作出（2006）香法执字第660号民事裁定与（2006）香法执字第660-2号协助执行通知书，查封了案涉房屋。
至一审法院审查时，包含案涉房屋在内的“华风国际商城项目”工程未竣工验收。
一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及该院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：华风家俱公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。从华风家俱公司主张的民事权益和当事人各方的诉辩主张来看，本案符合买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，应主要参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”进行审查，华风家俱公司的民事权益如符合该条规定的要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。
关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。案涉《商品房买卖合同》系华风家俱公司通过华风房地产公司签订，签订前北亚公司已取得案涉房屋的《商品房预售许可证》。北亚公司与华风房地产公司签订的《合作协议书》赋予华风房地产公司对外销售房屋的权利，北亚公司同意亦认可华风房地产公司具体经办，并以北亚公司名义签订《商品房买卖合同》，不仅是当时有授权，事后亦有追认的意思表示。故《商品房买卖合同》系北亚公司、华风房地产公司、华风家俱公司的真实意思表示。首旅集团主张华风家俱公司与华风房地产公司为民间借贷担保法律关系，而非真正的房屋买卖关系。华风家俱公司亦不否认其最初与华风房地产公司为借款关系。从履行过程看，借款事实发生在2001年1月至5月期间，《商品房买卖合同》签订于2003年8月30日，后于2005年12月26日移交房屋，又于2006年4月10日备案登记，再于2006年10月18日在哈尔滨市香坊区人民法院为华风房地产公司保全申请提供担保，人民法院对华风家俱公司法定代表人刘云进行调查，刘云陈述的购房情况与本案基本事实一致。上述事实与相应证据体现时间均在首旅集团申请仲裁之前，客观性较强，首旅集团未能举示充分证据否定上述事实，亦未举示证据证实华风家俱公司存在协助华风房地产公司或北亚公司对抗首旅公司债务的恶意。华风家俱公司在华风房地产公司大额借款长期未予偿还的情况下，双方有理由、有权利重新形成以房抵债的意思表示，并以签订《商品房买卖合同》、交付房屋等方式实际履行，系二公司对自身权益的处分。现首旅集团未能举示证据证实案涉合同的签订属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押情形，首旅集团作为申请执行人亦无权主张适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按民间借贷法律关系审理”的规定。故华风家俱公司与北亚公司签订的案涉两份《商品房买卖合同》系签约方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。
关于华风家俱公司是否在查封前合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有事实需发生在人民法院查封之前。本案中，华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司、华风建筑公司B区项目部四方于2005年12月26日签订《房屋移交书》，向华风家俱公司交付钥匙、移交房屋，可证实在人民法院查封前合法占有案涉房屋。
关于华风家俱公司是否支付全部价款的问题。华风家俱公司在签订《商品房买卖合同》之前，以借款方式向华风房地产公司转款2212万元，并举示银行转账凭证与收据，可认定借款事实实际发生，首旅集团对此不予认可，主张借款不真实，但未提供证据对转款事实予以反驳，一审法院对首旅集团该项主张不予支持。北亚公司虽未单独出具购房款收据，但在《商品房买卖合同》中已载明现金交付，在《房屋移交书》中也明确签订《商品房买卖合同》时余款已交付，应视为北亚公司、华风房地产公司、华风家俱公司对2212万元借款作为抵顶全部购房款达成合意，并履行完毕。首旅集团还主张华风家俱公司与华风房地产公司为关联关系，支付款项可能是其他开发项目产生的，借款金额是拼凑而来。华风家俱公司与华风房地产公司在本案事实发生过程中，确有法律文书可体现同一时期开发多个工程项目，但首旅公司仅提出其怀疑，未举示证据证实本案的转款用于其他开发项目。在此期间，二公司确也曾经存在法定代表人同一、高管人员交叉任职等情形，但欲确认二公司为法律意义上的关联公司，不能仅凭人员混同进行认定，还应存在二公司业务混同、财产混同等导致各自财产无法区分，丧失公司独立人格的情形，才能确认存在关联关系。但首旅集团在未能全面地、充分地举证证实或者说明合法事由的情况下，请求人民法院依职权调取相关证据，一审法院仅凭现有证据无法审查确认二公司属法律意义上的关联公司。故首旅公司该项主张依据不足，应承担举证不能的不利后果，一审法院不予支持。
关于案涉房屋未办理产权登记原因的问题。因案涉房屋至今未办理竣工验收，客观上不具备办理产权登记的条件。即未能办理房屋所有权变更登记非华风家俱公司原因所致。
综上，华风家俱公司所享有的民事权益，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，可排除申请执行人首旅集团对案涉房屋的强制执行。首旅集团的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回首旅集团的诉讼请求。案件受理费152364.3元，由首旅集团负担。
二审中，首旅集团提交了两份证据：1.《关于履行<商品房销售合同>谅解备忘录》（以下简称《备忘录》），拟证明华风家俱公司与北亚公司在法院查封之前未达成以房抵债的合意，未签署合法有效的房屋买卖合同。并且在法院查封之前，华风家俱公司未合法占有案涉房屋。华风家俱公司质证认为，《备忘录》的形成是为了在2005年12月26日向华风家俱公司实际交付房屋而签订的，第三段第一条、第二条约定“交付”是指过户，并不是实际交付房屋。北亚公司认可《备忘录》的真实性、关联性和合法性，但认为虽然案涉房屋买卖合同是在查封之前形成的，但在2006年之后北亚公司实际没有参与诉争房屋的交易，后续事实无法确认。2.七台河仲裁委员会（七仲裁字[2007]5号）裁决书，拟证明华风家俱公司在法院查封前未合法占有案涉房屋。华风家俱公司质证认为，七台河仲裁委员会于2012年10月21日公告撤销上述裁决书，该裁决书没有证明效力。北亚公司也认为该裁决书被撤销，已失去证明效力。
华风家俱公司向本院提交如下证据：1.2012年12月21日黑龙江日报，拟证明七仲裁字[2007]5号裁决书已经被撤销，不具有合法性。首旅集团质证认为，该份证据没有原件，并对证据的合法性、证明目的均不予认可。北亚公司对该证据认可。2.新浪财经引自2005年4月11日黑龙江日报的“商品房买卖合同联机备案制度即将全面启动”的报道、新浪新闻中心援引2005年4月7日生活报“哈市实施商品房买卖合同联机备案”的报道、原哈尔滨市房产住宅局2005年6月22日发布的《关于对历史遗留开发建设项目进行销售备案统计的通知》、北亚公司2006年1月26日为案涉项目办理合同联机备案申请书。拟证明哈尔滨市于2005年5月15日开始实施商品房买卖合同联机备案制度，造成案涉房屋买卖合同签订时间与备案时间相距较长，不能以此否定华风家俱公司提交证据的真实性。首旅集团质证认为，上述证据属于视听证据，应通过公证方式才能确认真实性，华风家俱公司未完成举证责任。并且2005年哈尔滨市开始实施联机备案登记并不能证明2006年1月华风家俱公司才办理相关手续是合理的。北亚公司质证认为，对于新闻报道不发表质证意见，联机备案手续是2006年初办理的，但联机备案的商品房买卖合同签订时间是2003年，具体原因不清楚。
本院经审查认为，首旅集团提交的证据《备忘录》的签订主体北亚公司、华风家俱公司均不否认该份证据的真实性，本院对该份证据真实性予以认定。对于首旅集团提供的七仲裁字[2007]5号裁决书，结合华风家俱公司提供的反驳证据，首旅集团对该裁决书是否发生法律效力未能进一步证明，本院对该份证据不予认定。华风家俱公司提供的有关案涉房屋办理合同联机备案的相关证据及其证明目的，与本案认定事实无关，本院对该组证据不予认定。
首旅集团在一审中提交的北亚公司与华风房地产公司于2006年4月10日签订的“关于以房产抵押给债权人一事的解决”内容的《协议书》复印件，华风家俱公司在一审中质证认为该份协议书系复印件并且北亚公司否认该份协议书。经核实，在一审法院召集的庭前会议当中，北亚公司认为上述协议书的真实性需庭后核实，并未否定其真实性。在二审中，北亚公司在代理意见中说明，“根据用印记录记载，4月10日双方协议书约定，北亚房地产理解并同意华风房地产通过商品房销售合同形式向其关联公司融资，如在2006年底前偿还完毕，华风房地产公司负责解除上述售房合同。其后，北亚房地产并不了解是否还款，售房合同是否履行或交付房屋。”据此，因首旅集团并非上述协议书的签约主体，不能当然持有该份协议书的原件，北亚公司在二审代理意见中认可根据公章使用记载，曾经在上述协议书中加盖印章。再结合上述协议书中所称借款、签订售房合同和办理预售登记等事实能够与本案查明的《商品房买卖合同》等相关合同文本相互印证。该份协议书的真实性应当予以认定，一审判决的认定有误，本院予以纠正。
另查明，2006年4月10日北亚公司与华风房地产公司签订《协议书》约定，“双方对乙方（华风房地产公司）以往将A1、B2、C1区抵押给债权人一事的解决达成如下协议：一、双方联合开发华风国际商城项目，建设资金全部由乙方自筹，施工期间，由于资金短缺，向投资公司等三家企业借款，为提供担保，以将该项目A1区以3000元每平方米，B2区以2500元每平方米，C1区以3127元每平方米的价格分别与债权人签订商品房销售合同的形式，办理了抵押。甲方（北亚公司）对此完全理解并同意。二、根据哈尔滨市关于商品房需办理预售登记的规定，为避免因债权人纠缠而影响工期，甲方同意与上述债权人签订售房合同，办理预售登记。三、甲方售房收入除应归还首旅之外，其余款项应优先偿付上述债权人欠款，如在2006年年底之前将上述款项偿还完毕，乙方负责解除上述售房合同。”
再查明，2007年4月28日北亚公司与华风家俱公司签订《关于履行〈商品房销售合同〉谅解备忘录》约定，“北亚公司与华风房地产公司曾联合开发华风国际商城项目。因项目资金问题，当时北亚公司的主要负责人曾委托华风房地产公司向外借款，为此，华风房地产公司曾向华风家俱公司借款22112825元。为保证华风家俱公司上述资金的安全，北亚公司当时的主要负责人也同意以其开发的华风国际商城项目中的B2栋1-8层，以商品房销售给华风家俱公司的形式为华风家俱公司的上述资金提供担保……但是事后北亚公司一直无力偿还华风家俱公司的上述借款。为此，华风家俱公司一直要求北亚公司按《商品房销售合同》的约定，履行房屋交付义务。但是，按《商品房销售合同》的约定，北亚公司已经超过交房日期长达3年4个月之久，上述房屋仍未竣工而根本不能按合同约定交付。北亚公司与华风家俱公司一致认为，北亚公司未能按期交付房屋，其原因有很多，为此，现北亚公司与华风家俱公司双方就解决《商品房销售合同》履行一事达成以下谅解备忘录：一、根据北亚公司原主要负责人代表北亚公司与华风家俱公司签订的合法有效的上述两份《商品房销售合同》，以及北亚公司的目前实际状况，北亚公司同意华风家俱公司关于将上述房屋按目前在建工程现状过户（交付）给华风家俱公司的要求；同时决定于10日内将过户手续交付给华风家俱公司，由华风家俱公司自行办理过户手续，过户手续费用由华风家俱公司自行承担。同时，华风家俱公司正式表示放弃对北亚公司返还借款的主张。”
本院认为，本案的争议焦点有二：一是基于案涉房屋，华风家俱公司与北亚公司之间形成何种法律关系；二是华风家俱公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
（一）基于案涉房屋，华风家俱公司与北亚公司之间形成何种法律关系
结合首旅集团的上诉理由，其主要诉讼思路是先否定华风家俱公司主张的借款事实的真实性，并在此基础上进一步说明如果借款事实是真实的，那么案涉《商品房买卖合同》的性质也是为借款提供担保，并非真实的房屋买卖。据此，本院针对首旅集团的主要上诉理由分析如下：
1.华风家俱公司主张的22112825元借款关系是否存在。首旅集团主张，该款项往来账目并不完全发生于案涉项目联建之后；华风家俱公司提出执行异议时提交的付款凭证数额与本次诉讼中提交的汇款凭证数额不一致，与《承诺函》上记载的融资总额也不一致，结算单据存在疑点；华风家俱公司并不能确认与华风房地产公司之间是否存在借款合同（合意）。本院认为，诉争借款的转账时间发生在案涉《联建协议》签订之前，但并不能仅以时间在先即否定该款项与案涉项目建设融资款无关；首旅集团对华风家俱公司提交的汇票凭证以及《承诺函》中款项额度提出异议，但该异议并不否能定款项发生划转的事实；款项支付和到期还本付息是判断借款关系的两个基本要素，而是否存在借款合同并非判断借款法律关系是否成立的必要条件。首旅集团提出因华风家俱公司与华风房地产公司系关联公司，应当严格审查华风家俱公司一方提交的证据，但不能因此免除首旅集团关于否定诉争借款事实存在的证明责任。一审判决的认定是结合了华风房地产公司为投资案涉项目对外融资的事实以及与华风家俱公司之间发生借款的事实，还有案涉《联建协议》《合作开发协议》《协议书》以及北亚公司的认可等证据佐证，而不是仅有上述两家公司之间的银行转账凭证、往来资金结算单据和《承诺函》。本院对首旅集团提出的华风家俱公司与华风房地产公司之间不存在真实的借款关系这一上诉理由，不予支持。且结合本院二审认定的《协议书》及《备忘录》两份证据的内容，可以进一步印证华风家俱公司与华风房地产公司存在借款关系，一审法院该项认定事实清楚，本院予以维持。
2.基于案涉房屋，北亚公司与华风家俱公司之间是让与担保还是借款转变为购房款。首旅集团主张案涉《商品房买卖合同》的性质是为借款提供担保，应当适用《民间借贷司法解释》第二十四条规定进行审理认定。并且《备案录》的签订时间晚于人民法院对案涉房产的查封时间，北亚公司无权对案涉房产进行处分，以物抵债协议事实上也无法得到履行。华风家俱公司辩称，2003年8月签订《商品房买卖合同》，2005年12月移交房屋，2006年4月备案登记，2006年10月为他人保全申请提供担保，上述事实均发生在首旅集团申请查封之前。案涉《商品房买卖合同》系北亚公司、华风房地产公司、华风家俱公司的真实意思表示。并且根据案涉《承诺函》《房屋移交书》的记载，已将借款转变为购房款，而不是对借贷的担保。
从华风家俱公司角度而言，其主张与北亚公司形成商品房买卖合同关系的主要事实根据是签订了《商品房买卖合同》又办理联机备案登记手续；华风房地产公司向华风家俱公司所作《承诺函》；华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司及华风建筑公司B区项目部共同形成的《房屋移交书》等。经查，案涉借款事实发生之后，华风家俱公司与北亚公司签订《商品房买卖合同》，后又办理联机备案登记手续，但联机备案登记的法律意义是防止诉争房屋发生再次转卖的情形，并非认定交易性质的决定性因素。华风房地产公司单方出具的《承诺函》中明确记载“如一年内仍无法还款，贵公司有权直接履行商品房买卖合同”，即在案涉《商品房买卖合同》签订两年之后，华风房地产公司仍然承诺还款，而华风家俱公司并未提出异议。案涉《房屋移交书》并无北亚公司实际参加，华风家俱公司至今未证明北亚公司作为房屋移交方的事实。诉讼中，北亚公司认可华风房地产公司为投资案涉项目可对外进行借款以及为担保借款安全而签订房屋买卖合同，但对于将诉争借款转变为购房款的事实表示并未参与，并不知情。上述《房屋移交书》不能证明北亚公司与华风房地产公司、华风家俱公司将借款转变为购房款的合意。
从首旅集团角度而言，其主张案涉交易的法律性质系为借款提供担保的主要事实根据包括：1.华风房地产公司单方出具的《承诺函》已经说明华风房地产公司代表北亚公司承诺，如一年内无法还款，华风家俱公司有权直接履行房屋买卖合同；2.2006年4月10日签订的《协议书》亦说明华风房地产公司为筹集建设资金对外借款，北亚公司为提供担保，以将华风国际商场项目A1区、B2区、C1区（案涉房屋属于B2区）分别与债权人签订商品房销售合同的形式，办理了抵押；3.首旅集团提交的华风家俱公司与北亚公司于2007年4月28日达成的《备忘录》记载，为保障华风家俱公司借款资金（22112825元）的安全，北亚公司同意以商品房销售给华风家俱公司的形式为华风家俱公司的上述资金进行担保，为此签订了《商品房销售合同》并办理了预售联机备案手续。并且就《商品房销售合同》履行达成的谅解中亦说明北亚公司同意交付（过户）给华风家俱公司，同时华风家俱公司正式放弃主张借款的权利。
综合以上证据，能够证明案涉《商品房买卖合同》签订目的是为了保证华风家俱公司借款的资金安全而以案涉房屋作为担保，且直至2007年4月华风家俱公司才承诺放弃主张借款的权利。一审法院于2006年11月30日作出裁定查封案涉房产，故在人民法院查封时，案涉《商品房买卖合同》的性质属于对华风家俱公司借款的担保，双方当事人并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院查封之后，无论华风家俱公司是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变案涉《商品房买卖合同》的性质。一审判决认定华风家俱公司与北亚公司在人民法院查封之前已经形成合法有效的房屋买卖合同关系，认定事实不清，本院予以纠正。另外，关于华风家俱公司提出上述查封未在登记机关进行登记，不发生法律效力的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。故案涉房产的查封是否办理了登记，并不影响查封的效力。华风家俱公司的该项主张，本院不予支持。
（二）华风家俱公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，本案审理的是案外人华风家俱公司对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，即在人民法院对案涉房屋采取查封措施时，华风家俱公司对案涉房屋享有何种权利，能否排除北亚公司对案涉房屋享有的权利。首旅集团、华风家俱公司均对依据《执行异议和复议规定》第二十八条认定华风家俱公司对案涉房产的权利能否排除执行提出了诉辩意见。本院综合分析认为，执行异议案件的审查与执行异议之诉案件的审理并不相同，《执行异议和复议规定》第二十八条作为本案审理的参照依据，该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并有效。本案中，虽然北亚公司与华风家俱公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同是为华风家俱公司借款的归还提供的一种担保，案涉借款行为与《商品房买卖合同》之间的关系直至案涉房屋被人民法院查封并未发生改变。故基于对案涉《商品房买卖合同》法律性质的认定，其相应的法律后果并非案涉房屋产权变动。华风家俱公司并不具备案涉房屋买受人的主体身份，案涉《商品房买卖合同》并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的要件实质。一审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定，适用法律错误，本院予以纠正。如上所述，在人民法院对案涉房产查封时，华风家俱公司与北亚公司签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思是为华风家俱公司的借款资金安全提供保障。华风家俱公司对案涉房屋享有的是案涉房屋可以作为一般责任财产申请执行的权利。该权利的属性并非所有权、他物权或应受特别保护的债权，而案涉房屋的所有权人是北亚公司。因此，华风家俱公司（案外人）对案涉房屋享有的权利不能排除人民法院对作为案涉房屋所有权人的北亚公司（被执行人）的执行。
此外，北亚公司主张其已向一审法院提起申请不予执行（2007）京仲裁字第0307号仲裁裁决一案，一审法院已经开庭审理且尚未审结，本案应当中止审理。本案是华风家俱公司针对案涉房屋提起的执行标的异议之诉，应当审查案涉房屋能否作为北亚公司的财产予以执行。（2007）京仲裁字第0307号仲裁裁决内容是解除北亚公司与首旅集团之间的交易合同，北亚公司向首旅集团返还款项。故上述仲裁裁决内容并不涉及案涉房屋，并不影响本案对案涉房屋作为执行标的能否执行的认定。在北亚公司申请不予执行（2007）京仲裁字第0307号仲裁未得到人民法院支持之前，并不影响本案关于案涉房屋能否作为执行标的的审理。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。首旅集团的上诉请求成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省高级人民法院（2018）黑民初341号民事判决；
二、准许对位于哈尔滨市南岗区湘江路、嵩山路、赣水路街坊的华风国际商城项目B2栋1单元101号、B2栋2单元101号房屋的执行。
一审案件受理费152364.3元，二审案件受理费152364.3元，共计304728.6元，由黑龙**风家俱装饰材料市场有限公司负担。
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