【原告诉请】

　　该案20余名购房者作为原告向法院提出诉讼请求：1、被告按房屋总价款的日万分之三支付至合法交房之日止逾期交房违约金;2、本案诉讼费用由被告承担。

　　事实和理由：原告被告签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，并签署了《精装修交付委托协议书》等一系列文件，且原告依照合同约定向被告支付了购房款，用于购买XX项目中X号房。按该合同约定，被告本应在2017年12月1日前将涉案房产交付给原告，但被告不仅逾期交房，还存在众多违法违规行为。首先，涉案房产同个小区的业主签署预售合同以及其他文件时存在严重的不公平对待问题，同样是被告逾期交房的情况，被告与部分业主约定的开发商承担每日购房总价款万分之三的违约金，但被告对包括原告在内的另一部分业主却只承担每月总价款千分之一的违约金。其次，被告在同一份预售合同以及其他文件中，均采取免除或减轻被告的责任、加重原告责任、排除原告主要权利的隐蔽性条款或所谓的补充条款，对于免除或减轻被告的条款进行轻描淡写的描述，对加重原告责任的条款时行加方框特别标识，尤其是将被告逾期交房的责任降低为只承担每月购房总价款千分之一的违约金，完全违反了合同法以及格式合同的要求。再次，被告通知原告收房时，被告以违法违规的入伙流程阻扰原告验房收房，被告不仅不出示确定房屋已经达到交付条件的相关文件，而且还要求包括原告在内的业主们先签署单方的极大减轻被告逾期交房违约责任的《谅解备忘录》等文件。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。

　　【被告答辩】

　　律师出庭应诉，代理开发商作为被告答辩：

　　1、双方已明确约定被告逾期交房违约金的标准是双方真实意思表示，当事人在约定违约金时是基于对将来发生的损失的一种预先估计，原告作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解，首先要充分尊重当事人的意思自治。在涉案小区里，根据签订商品房预售合同时间不同以及房地产市场情况，各批合同主要条款包括房屋价款、交付日期以及违约金比例数额确有不同，正说明是经过合同双方充分协商的结果。在平等的民事主体之间所订立的契约，不存在损害国家利益、社会公共利益以及他人合法权益，也不存在胁迫、重大误解或者显示公平等情形时，根据契约自由精神及意思自治原则，应当认定双方关于违约金的约定有效，并且合同的相对性，合同签订并生效后对双方具有约束力，原告以其他业主买卖合同约定的违约金来计算本案违约金既没有合同依据，也没有法律依据;

　　2、双方签订的深圳市房地产买卖合同(预售)是政府公布的示范文本，并非出卖人为了重复使用而预先拟定，所以不属于原告所称的格式合同。双方在平等协商的基础上签订《商品房预售合同》。该合同第一页的第五条特别提示”合同附件及补充协议经买卖双方共同签署后，与合同正文具有同等法律效力“，商品房预售买卖合同第十二条约定出卖人逾期交付的违约责任，详见双方补充条款，双方在补充条款中直接约定了违约金的计算方式，不存在原告所称的篡改行为，附件5”补充条款“双方约定“出卖人与买受人协商一致，就《深圳市房地产买卖合同(预售)正文及附件内的一些未尽事宜，订立如下补充条款”，并且在第一条承诺与保证第一款双方约定“在签署本合同前，买受人已认真阅读了本合同正文及附件，本补充条款对于可能限制、影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并做充分说明，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，经出卖人与买受人进行充分协商并按自愿、公平及诚实信用的原则订立本合同”，该补充条款内容清楚明确，虽是被告为了重复使用而预先拟定，但并非在签订补充协议时不可协商，故该条款不属于格式条款。退一步讲，即使构成格式条款，该条款内容也未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，格式条款并非必然无效。涉案补充条款关于被告迟延交付违约金的约定，不属于法律规定的格式条款无效的情形，且原告在经被告释明后在每一页补充条款的底部进行签字捺印，被告已尽到提示义务，因此该补充条款当属有效条款。此外，《合同法》第三十九条还赋予了相对方以撤销权，而原告未在撤销权的法定除斥期间行使撤销权，原告已丧失撤销权;

　　3、涉案房屋具备法定和约定的交付条件后，被告书面通知原告于《入伙通知书》确定的日期前来收楼，原告前来收楼取走房屋钥匙，应视为原告已收楼，被告在涉案房屋具备交付条件后将合同约定的交付文件在项目营销中心大堂进行公示并针对每户的文件放至对应的交房箱中，被告已履行了交付义务，被告按照合同约定计算违约金并愿意积极支付给原告。

　　4、双方签订的《详解备忘录》 按照合同关于违约金的计算方式计算出具体的违约金数额，原告予以确认，并于第二条约定“乙方不再就甲方迟延交付标的房屋事宜向甲方主张其他任何违约责任”，第四条约定“本备备忘录为甲乙双方真实意思表示，在双方盖章或签字后即生效，双方自愿接受本谅解备忘录约束”。关于逾期交付的违约金问题，法律给了合同双方充分的自主权，因此合同约定的条款是以后发生纠纷的主要依据，同时也根据合同的相对性，应认定违约金约定有效。

　　【法院判决】

　　法院认为，本系列案中原、被告争议的焦点问题是：一、《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五“补充条款”中的关于房产交付条件和逾期交房违约金标准是否有效?二、被告与部分业主签订的《谅解备忘录》是否合法有效?

　　关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。在本系列案中，涉案《深圳房地产买卖合同(预售)》及附件五虽系格式条款，“补充条款”第一条承诺与保证中就约定在签署本合同前，买受人即原告已认真阅读了本合同正文及附件，本补充条款，且对于可能限制、影响原告权利的条款，被告已采取合理的方式提请原告注意并作充分说明，原告明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，经被告与原告进行充分协商，并按自愿、公平及诚实信用的原则订立本合同。原告在“补充条款”的每一页下方签字捺印，被告作为格式合同的提供方，已经向原告尽到了对条文内容进行解释、说明的义务。涉案合同附件五中对房屋交付的补充约定和逾期违约责任的补充约定，不具备导致合同无效的法定情形，应认定为合法有效，原、被告双方均应遵照履行。根据《深圳市房地产买卖合同(预售)》约定，被告应于2017年12月1日前向原告交付涉案房产，但被告未按上述约定向原告交付涉案房产，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于合同违约的延期交楼违约金标准，“补充条款”第五条对逾期违约责任的补充约定第2款已明确约定，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已收房地产价款千分之一作为违约金。由此可知，原、被告双方“补充条款”约定逾期交房违约金计算标准为按月向原告支付已收房地产价款千分之一计算，该约定是原、被告真实意思表示，不违反法律规定，故原告诉请被告按照其已付购房价款的日万分之三计算并按其他业主的赔偿标准进行赔偿，与合同约定不符，本院对此不予支持。

　　关于第二个焦点，本案原告与被告签订《谅解备忘录》，《谅解备忘录》双方明确约定“乙方不再就甲方迟延交付的房屋事宜向甲方主张其他任何违约责任”，双方自愿接受《谅解备忘录》的约束并已按《谅解备忘录》的内容实际抵扣完毕，故原告诉请被告按照房屋总价款的日万分之三支付至合法交付之日止逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

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