房屋租赁合同纠纷案

案情简介：

   原告夏某于2011年8月1日将登记在丈夫胡克兵名下的位于东台市鼓楼西路25号（原编号为鼓楼路369号）店面房一间出租给被告吴某，双方签订了为期五年房租合同。租赁合同到期后，原告要求被告返还所占房屋并支付逾期租金，遭到被告拒绝，其行为侵害了原告的合法权益，委托本所律师处理。2017年1月5日经东台市人民法院立案审理，作出（2017）苏0981民初192号民事判决，判令被告支付房屋使用费11666元并于本判决生效之日起30日内从案涉房屋内搬出，腾空房屋，交原告夏某收产。被告吴某不服，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。2017年8月1日，盐城市中级人民法院经开庭审理，作出（2017）苏09民终2447号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现一审判决已生效。

上诉人上诉理由和被上诉人答辩：

上诉人吴某要求撤销原判，依法改判夏某继续履行合同。理由：1案涉双方之间的协议一直履行，吴某为案涉房屋累计投入25万余元，夏某原承诺将房屋卖予吴某，后又反悔，致吴某遭受重大损失，一审未予处理。2案涉双方协议中约定吴某有优先承租权，而夏某却恶意提高房屋租金，侵害了吴义秋的权益。夏某辩称，对吴所提房屋买卖事实不予认可，同时该请求也与本案无关，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

一审法院认定：

   东台市鼓楼路369号房屋（产权证号：东台市房权证西城区字第42309370号）原登记在胡克兵名下，胡克兵于2005年11月14日因病在浙江瑞安市死亡。胡克兵之妻夏某在其他继承人放弃对该房继承权后，依法取得该房屋的所有权，并于2016年12月份办理了房屋产权登记（产权证号：苏（2016）东台市不动产权第1407932号，不动产单元号320981014021 GB00316 F00010078）。期间，吴某承租案涉房屋并在2013年8月1日与夏某补签了房屋租赁合同一份，约定：夏某（甲方）将坐落于东台市鼓楼西路25号的房屋1栋出租给吴某（乙方），租赁期五年。甲方从2011年8月1日起将房屋交付乙方使用，到2016年8月1日。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。甲乙双方议定年租金28000元，由乙方在7月31日交纳给甲方。同时双方对租赁的其他事项进行了约定。至2016年8月1日房屋租期届满后，双方未再签订书面房屋租赁合同，吴某继续使用案涉房屋，夏某提出异议，要求其返还案涉房屋。2016年12月23日，夏某通过江苏司剑律师事务所向吴某发出律师函，要求其返还租赁的案涉房屋，并支付所欠房租。

一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方于2013年8月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方签订的房屋租赁合同至2016年8月1日到期，夏某要求吴某返还其承租的店面房的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。吴某认为夏某在承租期内曾承诺将案涉房向其出售，证据不足。即便租赁期限届满后双方仍在协商买卖事宜，但买卖合同的成立需要双方的意思表示一致，现双方就案涉房屋买卖并未达成协议，夏某作为房屋所有人在双方租赁期限届满后有权处分自有房产而不受承租人的优先购买权的限制。故对此抗辩理由，不予采信。吴某在租赁期届满后继续占有、使用租赁房屋，应当参照原租赁协议约定的租金标准向夏某支付房屋使用费，夏某以每月3200元租金标准要求吴某支付逾期使用费无事实和法律依据，不予支持。故吴某应支付夏某从2016年8月2日到2016年12月30日期间的房屋使用费11666元。关于吴某要求夏某补偿其装修损失的抗辩理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据双方签订的租赁协议，双未就装饰装修费用的补偿进行约定，故对吴某未形成附合的装饰装修物可由其自行拆除，但不得造成房屋毁损，双方如有争议，可另行主张权利。对已形成附合装饰装修部份，夏某不予补偿，故吴某的该抗辩理由，不予采信。

二审法院认定：

二审期间，吴某提交了证人证言等证据，拟证明夏某曾同意将案涉房屋卖给吴某的。夏某质证认为，吴某具有强买强卖意愿，但胡克兵、胡永武均未同意卖房。六名证人证言与本案的房屋租赁合同纠纷无关联性，也不属于新证据，双方未形成买卖关系。二审对一审法院查明，一审法院所查明的事实属实，予以确认。

二审法院认为，案涉房屋租赁协议因租赁期届满而终止，夏某已明确表示不再出租给吴某，故吴某应当及时向出租人返还案涉房屋。吴某主张其为案涉房屋累计投入25万余元，夏某原承诺将房屋卖予吴某，其后又反悔，致其遭受重大损失，一审未予处理。但本案系出租人夏某提起的给付租金及返还租赁物之诉讼，吴某主张赔偿损失与本案并非同一法律关系，且其在一审中并未提起反诉，故一审法院未予理涉并无不当。吴某又主张案涉协议约定其有优先承租权，而夏某恶意提高房租损害其权益。经查，案涉协议虽约定了吴某享有优先承租权，但行使权利的前提应当是夏某继续出租该房屋，且需在同等条件下吴某才享有优先承租权利，然案涉房屋租赁合同到期后夏某并未继续出租该房屋，且该权利仅为同等条件下优先承租权，并不表明夏某出租案涉房屋时必须以吴某为承租人。

综上所述，上诉人吴某的上诉请求不能成立，应予驳回。