一房二卖，开发商败诉——房地产成功案例

代　理　词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：湖南律师事务所接受第三人谢某燕的委托，指派邓琼泉律师为其与原告邓某英、朱某荣、朱某华和被告邵阳市某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案的代理人，参与本案的诉讼活动，现发表如下代理意见，请合议庭采纳。

    一、请求人民法院依法驳回原告要求确认“被告与第三人签订的《民兴综合楼自东向西第1间门面房屋买卖合同》无效”的诉讼请求。其理由如下：

    2008年9月30日被告与第三人签订《民兴综合楼自东向西第1间门面商品房买卖合同》时，被告并没有告知第三人此门面已作为安置房出售给了原告。原告也没有向第三人告知此房已由被告作为安置房已出售给了他。第三人在完全不知情的情况下与被告签订了该合同，是双方的真实意思表示，是合法有效的，应依法予以保护。

    二、请求人民法院依法驳回原告要求“判令被告将民兴综合楼自东向西第1间门面及该门面的房屋所有权证等相关证件交付给原告”的诉讼请求。其理由如下：

    1、原被告于二00四年五月十五日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第三条补偿费用约定：“乙方(原告)应补偿给甲方(被告)的费用97996.24元；甲方(被告)应补偿乙方(原告)的费用8628.37元，以上各项相抵，乙方(原告)应向甲方(被告)交纳人民币(大写)：捌万玖仟叁佰陆拾柒元捌角柒分。”第四条：付款方法２约定：“相抵后乙方(原告)应向甲方(被告)付款的，乙方(原告)在本协议签订之日起五日内将被拆房屋腾空，交甲方(被告)验收，并在甲方(被告)新房破土动之前交30%应付款给甲方(被告)，乙方(原告)安置房该层次主体完工7日内，乙方(原告)应再向甲方(被告)付50％，甲方(被告)在交付符合国家安全质量标准的安置房给乙方(原告)时，乙方(原告)将余款全部付清。”第六条：违约责任2约定：“乙方(原告)如未按时付款，由乙方(原告)按逾期付款总额的0.2%每天付给甲方(被告)滞纳金；逾期三个月以上者，甲方(被告)有权另行处置。”而原告自己提供的证据8证明：被告开发的民兴综合楼的实际开工(破土动工)时间为2006年12月，竣工(完工)时间为2007年12月份及层高为6楼的情况。那么，根据原告自己提供的证据和原被告所签合同的前述约定，原告按第四条付款方法2之约定应在2006年12月即破土动工的时间向被告交付购房款26810.36元(89367.87元×30％)。在2007年12月份前(因为乙方安置房该层次主体完工即民兴综合楼第一层自东向西第1号门面完工应在整个民兴综合楼竣工之前)再向被告交付购房款44683.935元(89367.87×50％)。在2007年12月份民兴综合楼竣工时将余款全部付清。可时至今日，原告仍未向被告支付一分钱的购房款。那么，按照原被告签订的《房屋拆迁安置协议》第六条违约责任2约定：被告可最早在2007年4月初即原告逾期未交付首笔(破土动工时应交付的30％)购房款三个月将该安置房另行处置即可卖给第三人。被告与第三人签订商品房买卖合同是在2008年9月30日，远远超过2007年4月初被告有权另行处置安置房的期限。由此可见，被告将民兴综合楼自东向西第壹号门面卖给第三人完全符合原告与被告之间所签订的《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，是合法有效的。至于被告没有按期破土动工和按期交付房屋，原告只有权要求被告按照《房屋拆迁补偿安置协议》第六条违约责任1的约定，“每逾半年，甲方 (被告)按原标准增加一倍搬家费和停产停业补助给乙方(原告)”支付搬家费和停产停业补助费。而无权要求取得安置房。

    2、原被告双方均严重违约，原被告双方的经济关系处于不稳定状态，而被告与第三人依法签订商品房买卖合同，第三人已按约付款，被告也按约交付房屋给第三人，被告与第三人均已按约履行了合同。第三人已装修该房并且已进驻使用，取得了该房的绝大部分物权。被告与第三人之间的经济关系已处于稳定状态，按照《合同法》维护社会经济秩序稳定的立法宗旨，应保护被告与第三人之间的稳定的经济关系，而不能以损害第三人的合法权益去处理原告与被告之间的不稳定经济关系。因此，该房应判归第三人而不能判令被告将该房交给原告。　

    3、按照《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，”本来原被告双方都应当全面履行自己的义务，可原被告在合同签订后，双方都严重违约，因此不能按《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行……”的规定来处理原被告双方之间的合同关系，而应按《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任”之规定，原告有权要求被告按合同约定支付逾期搬家费和停产停业补助费。但也应同时按照合同约定承担逾期三个月未交房款，被告有权另行处置安置房的不利后果。

    综上三点理由，请求人民法院依法驳回原告要求判令被告将民兴综合楼自东向西第1间门面及该门面的房屋所有权证等相关证件交付给原告的诉讼请求，同时确认民兴综合楼自东向西第1间门面的所有权应归第三人。     

     代理人：邓琼泉     2010年10月28日