随着现代化进行，拆迁已经成为城镇化洪流中特有的符号，今天我们就聊一聊关于拆迁房的一些事，了解下购买拆迁安置房的风险。本文是立足于目前的政策法规，主要以南京当地的拆迁安置房为例。

从2016年开始接到很多拆迁安置房买卖的纠纷案件，原因是当地的拆迁安置房陆续办理房产证，因办证需要卖方（也就是拆迁人）配合，在房价居高不下的情势下卖家提出买家需要补一部分房款才愿意配合，就使得合同的履行陷入困境。

买卖拆迁安置房是否合法

经常会有人把经济适用房和拆迁安置房混淆，有很多地区把拆迁安置房叫做经济适用房，其实两者并不同。本文所说的拆迁安置房是房或土地被政府征收后给所有人的一种补偿，比如一个村子被征收后村民会得到一些商品房作为补偿，这些就是拆迁安置房。从本质上看，此类房产是对被拆迁人的补偿，是原来土地和房屋的替代物，具有对价性、替代性，那么被拆迁人买卖、出租自己拆迁所得的房屋，并没有不妥之处，不存在侵害社会公共利益的危害，故拆迁安置房买卖合同是合法的，受法律保护的。

而经济适用房是国家对城市低收入群体的一种保障，其购买申领等都是有条件限制，并享有优惠政策，申领人通常是低于市场价格购买，此类房屋上市交易是受限制的，不能随意买卖。

拆迁安置房被一房多卖怎么办

王先生在2010年的时候签订了一份拆迁安置房买卖合同，但当时卖家并没有拿到房子，故买卖合同仅约定了房屋面积和小区名称，合同签订后先支付了一半房款，剩余款项约定待房屋交付入住时再支付。2018年王先生打听到卖家已经分配了房子，故找卖家要房，但是卖家不配合，后经律师调查发现卖家早已经高价卖给他人。

一房多卖的情况并不少见，拆迁安置房的此类纠纷常发生于两种情况，一种是买家买的仅是房票，没有现房，另一种是买家买房后虽然拿到房子但是没有办理房产证，以上都极易导致卖家一房多卖。因为一个房屋买卖合同履行完成必须是房屋已经交付使用并且已经办理了过户手续，而这正是买卖拆迁安置房难以做到的。

对于一房多卖，最后哪位买家能到房子呢？实际上法院判决是有一个顺序的，先办理房产证的优先于占有使用房屋的，先占有使用房屋的优先于先交付房款的，先交付房款的优先于先签订合同的。所以哪个买家先签订买卖合同其实并不重要。而无法拿到房子的买家，就只能要求卖家赔偿用金钱赔偿损失了。

购买拆迁安置房后被他人抵押怎么办

张女士在2009年购买了一套拆迁安置房，并居住至今，2018年该小区陆续办理房产证，于是找到卖家要求办证，但是卖家一直找各种借口拖延，无奈之下张女士诉至法院，经律师调查才发现，该房屋早已办证，但是该房产证上被设置了房产抵押，原来卖家因为欠债已经将房子抵押给徐某。

如果不考虑其他案情，徐某已经登记的抵押权是优先于张女士的债权的，简单说如果卖家无法按时还债，那么房子随时都会被拍卖，张女士只能退还房屋。站在张女士的角度，如何证明徐某是恶意抵押就是解决本案赢得官司的关键，这也是律师的工作重点，后经我方调查分析取得了证明徐某非善意的证据，张女士顺利取得房屋所有权，拿到了房产证。

购买拆迁安置房附带的储藏室要另外给钱吗

2010年左某跟蒋某签订了拆迁安置房买卖合同，约定房屋面积90平方米，价款80万，2017年左某要求蒋某办理房产证，蒋某提出左某一直占有使用房屋的储藏室，如果想要办房产证，左某必须支付储藏室的费用。合理吗？

答：遵循合同约定。如果合同约定的价款包含储藏室，并约定了将房屋和储藏室一起交付买家的，则无需另外支付价款。因为储藏室是独立于房屋本身的，具有独立的使用价值，可以直接进行市场交易，所有有约定遵从约定，如果合同中没有约定，就需要另外支付价款购买了，合同价款是按照现在的市场价值计算。

拆迁安置房面积比合同约定的多，要补偿吗

答：要补偿。虽然我国的《合同法》尊崇的是意思自治原则，就是只要你不违反法律，随便你怎么签合同。但是同时也要兼顾公平原则，如果买家多得了面积因此获利，那么卖家就可以要求对方给予补偿。但补偿的标准是参照合同签订时的房屋价值。这一问题在之前的文章中已经阐述。

卖家去世了怎么办

罗某购买了一套拆迁安置房，今年房子开始办证，故找卖家办理过户手续，但卖家一直联络不上。起诉之后通过律师调查才发现卖家早已经去世，且没有其他继承人。怎么办？

合同具有相对性，当合同一方违约时，守约方只能要求违约方承担违约责任，但是如果合同一方去世，那么其继承人则成为合同履行的承担者。但问题是如果连继承人都没有怎么办？可以找社区作为被告。社区是基层组织的服务单位，对于本单元内的居民有责任和义务，是的，生老病死都有责任。所以在罗某的这一案件中我们变更被告，罗某顺利拿到房产证。

以上是我们处理一些案件中比较典型的纠纷，但拆迁安置房的纠纷千千万，本文无法一一列举，希望能给大家一些启发。

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