注重对借款人经营情况的调查，摒弃“有抵押就万无一失”的片面认识，着重强化第一还款来源审查 

　　房产登记所有权人将房产转让给第三人，但未办理过户登记；而登记所有权人以该房产作抵押向银行申请贷款，银行发放了贷款并在房管局办理了抵押登记。后因借款人无力偿还借款，银行将这起借款纠纷诉诸法院且胜诉，但在执行中却遭遇到了“案中案”。虽然有惊无险，却给银行的信贷营销和管理敲了一记警钟。

　　案件回放 

　　2013年，刘某与某农商银行签订了400万元的借款合同，以某房地产开发企业名下的房产作抵押，并办理了抵押登记。贷款到期后，刘某不能按期还本付息，多次催收无果后，该行诉至人民法院，请求人民法院判决被告偿还借款400万元、该行对开发企业名下的房产享有优先受偿权。人民法院支持了该行的请求，该行遂申请强制执行。在经历两次流拍、即将进入第三次公开拍卖时，第三人作为案外人提出了执行异议，称其早在2008年便与抵押人（开发企业）签订了房屋买卖合同，只是由于房产开发商原因一直未办理登记，案外人提出要终止银行对该房产的执行。

　　经人民法院调查，该案外人确实在贷款发放前就与抵押人签订了房屋买卖合同，同时支付了全部价款，案外人已将该房屋出租。经过审查，人民法院最终驳回了案外人的执行异议。

　　在这起“案中案”的判决中，农商银行胜诉的关键在于房产所有权人为房地产开发企业而非自然人，如果所有权人为自然人，农商银行的债权则无法得到保障，将造成银行债权悬空。虽然人民法院最终支持了该行的主张，但此案中涉及的风险点仍值得银行深思。

　　案件剖析 

　　这起“案中案”涉及到多个法律规定。

　　一是物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　从本条似乎可以看出，上述案例中，第三人买受该房屋时未经房管局登记，不发生物权的效力，并没有取得该房屋的所有权。但是，“法律另有规定的除外”，也就是说，法律对此若有另外的规定，则适用另外的规定。

　　二是相关司法解释。其一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日施行）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从这一规定可以看出，其原则上和物权法明确的登记生效一致，尚未登记的可以采取查封等执行措施，但如果是善意第三人，则不得采取查封等执行措施。上述案例中，案外人可以说是善意第三人，如若按照本规定，则银行不能对该房屋进行拍卖。

　　其二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日施行）第二十八、二十九条对此有不同的规定。

　　第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　上述两条规定均为最高人民法院公布的司法解释。根据我国法律规定，特别法优于普通法，后法优于前法。本案只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该规定中，第二十八条与第二十九条的区别在于商品房登记在谁的名下。商品房登记在谁名下决定了该案是支持执行异议还是驳回异议。上述案例中，该抵押房产恰好是登记在房产开发商名下，依据第二十九条规定，买受人所购商品房必须用于居住，而上述案例中，买受人买受的房产已出租，并非用于居住。因此，人民法院驳回了案外人的执行异议，支持了农商银行的主张。

　　相关警示 

　　一是要实地查验抵押物状态。在调查抵押物时，除了查看产权证及主管部门的登记备案情况外，银行必须落实实地调查，全面核实资产权属、是否租赁、是否存在他项权利等情况。当前，抵押物私自转卖的情况越来越多，情形也越来越复杂，这就要求银行客户经理对房产抵押要多一份怀疑、多一份敏感，不被表象所蒙蔽。

　　二是要重视第一还款来源。在贷款营销中，银行应注重调查借款人的经营情况，全面了解其生产项目、营业额和信用状况等。风险防控不能“一抵了之”，应摒弃“有抵押就万无一失”的片面认识，着重强化第一还款来源审查，前置风险防范环节。

　　三是要加强贷后现场检查。在上述案例中，如果银行在贷前调查中未详尽全面了解房产的租赁情况，通过落实贷后检查也能亡羊补牢。一旦发现抵押物有转卖的情况，银行应立即要求借款人重新提供抵押物，积极采取应对措施，提前把控风险。

　　四要不断学习法律知识。银行应加强员工培训，使员工充分掌握信贷知识和法律知识。在上述案例中，如果银行法务人员不熟悉法律新规，银行债权就无法得到保障。因此，银行法务人员应及时更新法律知识，增强识别、判断和把控风险的能力，守住风险底线。（作者：湖南常德农商银行营业部喻凤，来源：《中国农村金融》2017年第19期）