套路一

危言耸听 营造涨价氛围

    一般老百姓买房就是买涨不买跌,预期很重要,所以房地产中介就是希望营造房价继续上涨的氛围,以此促进成交。

　　这样的评价,在北京市民张启明的购房过程中得到了些许印证。

　　“房地产中介完全倒向卖家,以满足卖家对高房价的要求。”张启明说,卖家预期高是正常的心理,“但令我愤怒的是,房地产中介倾倒性地帮着卖家,抑制了市场公平公正的交易”。

　　对于“倾倒性”的形容,张启明是这样解释的:“卖家的定价基础一般是市场里上一套房屋的成交价格,且价格一般会比上一套同户型均价要高。我接触的房地产中介为了促成购房者接受卖家提出的价格,会用自己内部的一些‘僵尸房’去提价,让购房者认为市场预期又涨了。所谓‘僵尸房’,是指那些挂在网上1年以上,永远不成交、价格永远跟着市场涨的房屋,这些房屋多来自房地产中介手里的出租房。”

　　根据张启明的说法,房地产中介在利用“僵尸房”抬价的同时,还会囤房,制造供给紧张的氛围。“房地产中介不会在同一时间将所有要出售的房屋挂到网上,而是卖出一套再挂下一套在网上。所以,在同一时段,购房者无法获得对称的市场信息,会误认为该时段只有一家在卖房,几名购房者都在争着买这一套。在这种气氛下,房屋的价格自然任由卖方定,而且这种人为造成的稀缺加速了房屋成交时间”。

　　不过,张启明坦承,关于房地产中介囤房的分析,来自他个人的观察,不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析,原因在于,我与房地产中介接触了3个多月,其间都是一套房屋刚完成交易手续,几乎就在完成交易的下一秒,房地产中介会挂出下一套房子,这3个多月时间里一直都是这样”。

套路二

捂住房源 假装供不应需

　　2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦庄地区的一套房屋。然而,在挂出房屋后的一个月时间里,几乎没有人来看房。在曹高杰看来,这套房屋地理位置不错、房屋装修也还行、售价也不算高,这些因素叠加,应该有不少人来看房,但现实让曹高杰心里开始打鼓。

　　为了打探市场虚实,曹高杰以购房者的名义致电房地产中介,询问他挂出房屋的情况,竟得到了“房主已出售”的答案。

　　“为何说我的房子卖了,房地产中介难道有钱不赚?”曹高杰有些摸不清“门道”。

　　在咨询业内人士后,曹高杰才“茅塞顿开”——原来,房地产中介在营造“奇货可居”的市场。

　　“其实,很多房地产中介都会把房屋压在手里,然后再一套一套地‘消化’这些房屋,以作为抬高房价的一种手段。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时说。

套路三

价格虚高 怂恿卖家抬价

　　对于房地产中介哄抬房价的手段，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法制日报》记者采访时说，还有一些房地产中介随意提高房源价格,或者怂恿客户故意虚报(报高或者报低——记者注)价格,不按照实际的二手房评估价来交易。

　　“比如这个房子本来是卖200万元的,房地产中介会对卖家说,现在行情这么好,就卖220万元吧。其实,卖家也不是很了解行情,在房地产中介的鼓动下,就这么进行交易了。实际上,对于抬高的20万元,房地产中介很可能会吃一些差价。”严跃进向记者介绍说。

　　北京市民孙颖买房时,原本已经通过房地产中介以600万元的价格定下了一套学区房,且已经签订买卖合同。但是,另外一家房地产中介公司的工作人员给卖家打电话,称这套房可以卖到700多万元,有客户愿意付全款购买,问卖家是否考虑换家中介出售。

　　这样的电话,直接导致卖家想要违约。最终,孙颖与卖家协商,在原价的基础上加了一些钱。

　　此外,严跃进向记者介绍说,还有一种情况就是,“比如拿一套二手房去抵押贷款,如果房屋价格是200万元,贷款给贷四分之三的话,就是150万元,这时候房地产中介很可能会怂恿卖家把价格虚高,假如做到240万元,那么同比例四分之三就可以贷款180万元,就会多贷一些款项,这种情况也是存在的。还有变相提供各类资金来帮助买家回避首付比例,或者在首付贷款等方面提供一些违规的做法,就是购房者买房缺钱,房地产中介帮忙贷款用在首付上,就是为了加快成交,多拿提成,然而只有按揭才可以贷款,这是违规的行为”。

套路四

两份合同 买卖方价格不一

　　赵先生是一名拆迁户，他原计划拿到补偿款后，自己再补一点钱，在市区重新购买一套房子来居住。随后，赵先生到某中介机构了解房源信息。

　　“我看中了一套两房一厅的二手房，房子各方面都比较符合我的要求，我就让中介人员帮忙与卖家联系，商谈价格。”赵先生说，看完房后，他便与中介人员签订了《续交委托代售合同》。次日，该中介机构的工作人员告知赵先生，中介已与卖家谈好了，交易成功后，赵先生需支付房款的2%作为中介费。赵先生觉得，这个价钱在自己的预算范围内，遂于当天就与该中介公司签订了一份购房合同。

　　在接下来的几天时间内，赵先生先后向该中介机构交付了1万元订金和所需首付款。但赵先生与卖家聊起房子交易价格一事时才发现，在他与该中介机构签合同之前，中介人员就已私下与卖方加价签订了买卖合同。

　　感觉自己被中介“欺骗”的赵先生，来到该中介机构理论。“他们当时解释，这1万元是卖方欠他们的。后来我向卖方求证这件事情，卖方表示并无此事。即使这1万元真是卖方欠他们的，也不能用我的钱来填这个坑。”

套路五

费外收费 收费标准不透明

　　一些中介机构收费标准不透明，普遍收取“贷款服务费”，但如直接在银行办理贷款并无此费用。

　　一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。此外，一些中介机构还利用市场垄断地位，联手提高中介费。

　　天津市的我爱我家、中原地产、链家地产等三家房地产中介曾统一将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%。后来，天津市发改委认定三家公司违反反垄断法相关规定。

套路六

弄虚作假 鼓动买房“假离婚”

　　部分中介机构为促成交易，还诱导购房者办理“假离婚”，以享受首套房利率优惠和更低的首付比例。

　　天津市一位民政工作人员表示，从2016年至今，天津某区离婚登记数量同比增长了73.5%，“按经验判断‘假离婚’估计占一半左右”。

　　有的房地产中介甚至利用民政局婚姻信息不与房管局联网的现状，替买方制作可以以假乱真的“离婚证”和“户口本”以蒙骗房管局，并收取数百元的“工本费”。