[案情]
原告:王某
被告:李某
王某与李某口头约定,由李某租王某房屋门面房一间,租金每月400元,租期6个月。承租期满后,王某口头通知李某,增加租金,按每月500元交纳。被告李某表示同意,即从当月按每月500元给李某交纳租金。三个月以后,李某再次上调租金,每月600元,并交押金500元。王某通知李某时遭拒,李某仍按月交纳500元租金,王某以未交足为由拒收,诉至法院,要求李某按每月600元交纳,并于年底退出房屋。
[审判]
法院审理认为:原、被告签订门面房租赁合同期满时,双方应该续租事宜重新签订书面合同。但原告只是口头形式通知,要求被告每月按500元交纳租金,被告同意后,双方按此协议履行了三个月,应视其口头协议有效。双方应当就原口头协议的不足之处再行协商,达成有期限的补充协议。原告在未签订补充协议和未征得被告同意的情况下,单方随意提高租金,是违约行为。被告要求按口头协议履行至一年,符合门面房出租的一般情况。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定,判决如下:
驳回原告的诉讼请求,被告按每月租金500元的口头协议履行到年底。
判决后,原告不服,上诉,至二审。
二审法院审理认为:王某与李某就房屋租金所达成的口头协议已履行三个月之久,应视为有效。但王某在未与李某就房屋租金重新达成协议时,再次提高租金的要约遭拒绝后,其要约仅系单方行为,不能作为再次提高租金收取的依据。原审判决认定事实清楚,证据确实充分,程序合法,处理正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决:
王某与李某就房屋租金所达成的口头协议自双方当事人接到判决书后第十五日终止。
[评析]
本案争执的焦点:王某两次提高房屋租金,其行为合法性认定。实践中,应如何确认口头合同的效力问题?一般这样处理:如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议,且已实际履行,合同内容又不违反法律法规、政策规定的,一般可确认合同有效;如果双方当事人对合同成立有异议,且无其他证据可以证明,又未实际履行的,可以认定合同未成立。本案中,王某第一次将房租从400元提到500元,被告李某接受并履行3个月之久,显然符合前一种情况,故应认定合同关系有效。王某再次提高房租的要约后,虽通知李某,但李某并未作出承诺,且此后双方亦未达成协议,符合后一种情形,故应认定此合同关系未成立。
笔者认为:王某与李某之间未签订新的书面房屋租赁合同,而由王某口头通知被告应增加租金,等于发出继续承租的条件的要约;李某对此表示同意,并按此标准向王某交纳租金,是以意思表示及实际行为予以承诺。据此应视为原、被告之间成立了一个新的房屋租赁合同关系。但是,该租赁合同欠缺一个主要内容即租赁期限的约定。这在法律上意味着王某有权随时要求解除租赁合同关系,并自提出要求之日起。给予李某一段合同时间搬迁,此权利行使,并不以承租人是否同意为条件。本案新的租赁合同履行3个月时王某再次提出增加租金的请求,此应属改变同一合同关系下合同的某个具体内容的要约,而不属成立一个新的合同关系的要约。由于租金标准属双方当事人约定的事项,故只有当作为承租人的一方同意的情况下,才从承租人同意起产生约束承租人的效力。所以不能认为出租人发出提高租金的要约属违约行为,也不能认为这是一个新的合同关系并未成立。因王某未提出不按新的租金标准交租金,将自动解除租赁关系的条件,故李某不按新租金标准交纳租金,不能作为双方租赁关系应解除的依据。但根据出租人在无期限的租赁关系下可随时要求解除租赁关系的权利,原告王某不妨在诉讼请求中提出解除租赁关系的主张,而且法院应当支持这种请求。
郭梅珍邵彦博刘浩
0
因雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的,赔偿权利人可以分别请求雇主和第三人承担赔偿责任。雇主承担赔偿责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人也可以请求雇主和第三人共同承担赔偿责任。 案情 原告赵某受雇于被告闫某。2014年11月3日,原告驾驶挂靠于被告河南省永城市某运输有限公司的货车,从安徽省郎溪县运送扁钢至被告浙江某建设机械公司。当晚10时到该公司车间,原告在卸货时,被该公司吊车因钢丝绳断裂砸伤。经医院救治,共花费医疗费近3万元,该医疗费由建设机械公司支付。原告提起诉讼,要求三被告赔偿原告医疗费等
执行夫妻个人或共同财产的前提:必须明确所涉债务是个人债务还是夫妻共同债务。通常我们根据执行依据作初步判断并主张权益和提出异议
【案 情】 付某是某电器公司员工,2015年7月去外地出差,给客户维修电器设备。但是到了约定的时间,客户仍然没有见到付某。公司给付某住宿的宾馆打电话,宾馆称:付先生早上就退了房间,已经离开宾馆。此后,付某一直下落不明。 2015年11月,电器公司停发了付某的工资。付某家属认为,他是在因工外出期间失踪的,属于工伤,单位应当继续发放工资待遇。但公司认为,付某的失踪原因无法确定,即使属于工伤,也应当等到被法院宣告其死亡时才能申报工伤并享受相关待遇。 那么,职工因工外出期间失踪怎么办?付某能被认定为工伤
房地产经纪公司在房主出售房屋的授权终止的情况下,仍与第三方签订购房合同。日前,西城法院判决房地产经纪公司所签订的购房合同无效,返还收取的购房定金5000元。
导读:定金是指合同当事人一方为了担保合同的履行,预先支付另一方一定数额的金钱的行为。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。 给付定金的一方不履行合同约定的债务的,无权要回定金; 收受定金的一方不履行合同约定的债务的,应当双倍返还定金。 适用“双倍返还定金”罚则是有前提条件的,在我国担保法及其司法解释中对此作了专门的规定,明确了“双倍返还定金”罚则的适用条件: 一、定金合同合法、成立 所谓定金合同,是指依附于主合同,为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。其法律特征是: 第一,定