王X与吴X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告王X(反诉被告)，男，1983年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。

　　委托代理人李海波，远闻(上海)律师事务所律师。

　　委托代理人章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。

　　被告吴X安(反诉原告)，男，1968年6月18日生，汉族，住陕西省西安市。

　　委托代理人杨X英，住同

　　被告吴X安。

　　委托代理人陆军，上海众华律师事务所律师。

　　第三人上海云房数据服务有限公司，住所地上海市闸北区。

　　法定代表人朱X，总经理。

　　委托代理人薛X郎，男。

　　原告王X诉被告吴X安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，被告提起反诉，本院依法予以受理。经被告申请，依法追加上海云房数据服务有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告王X及其委托代理人章叶思、被告吴X安的委托代理人杨X英、陆军、第三人上海云房数据服务有限公司的委托代理人薛X郎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　本院认为，王X、吴X安与第三人签订的《居间协议》以及《房地产买卖协议》是三方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，理应按照合同的约定全面履行各自的义务。现王X、吴X安与第三人一致同意解除于2015年5月3日签订的《居间协议》以及《房地产买卖协议》，本院依法予以准许。合同解除后，吴X安理应将收取的200，000元定金返还给王X。根据合同约定，守约方选择解除本协议的，违约方应按总房价款的20%支付违约金。针对涉案买卖合同未签约成功，该违约责任由谁负担该争议焦点，本院分析如下:首先，王X在2015年6月7日、6月14日两次表示同意按照6，300，000元签约，吴X安仍拒绝签约，故对吴X安主张不同意做低房价致签约未成的抗辩，本院难以采信。其次，吴X安多次以研究合同条款为由拒绝签约，但吴X安未具体指出对合同哪条具体条款有异议，故吴X安拒绝签约的理由无法成立。再次，王X向本院提供了户口历史交易明细表，证明在2015年5月18日前，王X及其配偶戚X名下已备好首付款1，200，000元(含定金200，000元)，王X为签约做好准备。因签约未成，故未支付给吴X安。综上，因吴X安违约行为导致双方签约未成，吴X安理应按约承担相应法律责任。吴X安提出王X主张的违约金过高，要求法院予以调整，本院结合王X支付定金的数额、违约情况、实际损失等综合因素，酌定判决吴X安支付给王X违约金600，000元。对吴X安要求王X支付违约金1，260，000元的反诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款 、第一百一十四条 之规定，判决如下:

　　一、原告王X、被告吴X安与第三人上海云房数据服务有限公司于2015年5月3日签订《居间协议》以及《房地产买卖协议》解除;

　　二、被告吴X安在本判决生效之日起十日内返还给原告王X定金人民币200，000元;

　　三、被告吴X安在本判决生效之日起十日内支付给原告王X违约金人民币600，000元;

　　四、驳回反诉原告吴X安的全部反诉请求。

　　李X斌与上海市浦东新区房屋征收事务中心、三林镇久丰村民居委会等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

　　原告李X斌，男，1974年11月9日生，汉族，户籍地四川省。

　　委托代理人李海波，远闻(上海)律师事务所律师。

　　委托代理人章叶思，远闻(上海)律师事务所律师。

　　被告上海市浦东新区房屋征收事务中心，住所地上海市浦东新区。

　　法定代表人李X国，主任。

　　委托代理人徐X云，男。

　　委托代理人骆晓雯，上海复兴律师事务所律师。

　　被告三林镇久丰村民居委会，住所地上海市浦东新区。

　　法定代表人叶杏芳，主任。

　　委托代理人薛建峰，上海市徐浦律师事务所律师。

　　委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。

　　被告王X建，男，1976年3月7日生，汉族，户籍地山东省高密市，现住上海市浦东新区。

　　原告李X斌与被告上海市浦东新区房屋征收事务中心(以下简称征收中心)、被告三林镇久丰村民居委会(以下简称久丰村委)、被告王X建房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月27日、2015年11月27日两次公开开庭进行了审理。原告李元斌的委托代理人章叶思、被告征收中心的委托代理人徐X云、骆晓雯、被告王X建到庭参加诉讼，被告久丰村委的委托代理人钱利明参加第一次庭审，被告久丰村委的委托代理人薛建峰参加第二次庭审。本案现已审理终结。

　　刘*与楚*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　上海市闵行区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2013)闵民五(民)初字第2358号

　　原告刘*。

　　委托代理人李海波，上海远闻律师事务所律师。

　　被告*。

　　委托代理人刘冰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。

　　原告刘*与被告楚*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月20日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2014年3月11日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年5月19日公开开庭进行审理。原告的委托代理人李海波(变更前的委托代理人王莺)，被告的委托代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现双方当事人均主张解除该合同，本案的争议焦点为合同解除的责任在谁。对于此原告认为系因被告拒绝履行，且恶意涉讼导致系争房屋查封，合同已无法继续履行，被告则认为因双方对于租客问题未能协商一致，且系争房屋被查封实际已无法履行。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从双方签署的居间协议、买卖协议及补偿协议来看，均未对系争房屋原存租赁问题作出约定，原告主张曾就租赁事宜达成一致的意见本院难以采信。又即使系争房屋上存在租赁，也并不必然导致该买卖合同无法继续履行，现导致该买卖合同履行障碍的系房屋上的司法查封。被告楚天姿作为系争房屋的产权人，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制，现房屋因司法查封限制而无法按约交易过户，被告楚天姿已属违约，原告要求解除买卖合同的主张本院予以支持。同时，依据合同法规定，当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2014年5月19日庭审中明确要求解除合同，故本院认定双方签订的买卖合同应于2014年5月19日解除。合同解除后，被告应将已收房款308万元返还原告。至于原告主张的违约金，被告认为过高应予以调整，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告支付违约金50万元。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

　　一、原告刘*与被告楚*就上海市闵行区××路××弄××号××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》于2014年5月19日解除;

　　二、被告楚*于本判决生效之日起十日内向原告刘梦返还房款308万元;

　　三、被告楚*于本判决生效之日起十日内向原告刘梦支付违约金50万元。

　　徐*、王*等与陆*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　日期： 2012-03-13

　　法院： 上海市杨浦区人民法院

　　案号：(2012)杨民四(民)初字第296号

　　原告徐海宁。

　　原告王燕。

　　原告吴刚。

　　原告陈其晖。

　　原告之共同委托代理人李海波。

　　原告之共同委托代理人陈鸣飞。

　　被告陆建国。

　　原告徐海宁、王燕、吴刚、陈其晖诉被告陆建国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱萍独任审判，公开开庭进行了审理。四原告之委托代理人李海波，被告陆建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告已就合同解除后续处理达成协议，被告未按约履行，理应承担继续支付责任，原告诉请要求被告按约支付欠款，符合双方约定，本院应予支持。在协议约定的履行期满后，原告主张被告承担利息支付责任，符合法律规定，本院亦予以支持。至于被告认为解除协议中已对其作出减免优惠，要求按照减免优惠的金额履行，因协议中对优惠作出条件限制，而被告并未按条件履约，故无权要求原告继续给予优惠。被告抗辩因无煤气、未进行环评测试，导致原告交付房屋先期不能达到餐饮营业目的，主张装修期间的员工工资损失，没有证据证明，本院难以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条 第一款 、第九十七条 之规定，判决如下:

　　一、被告陆建国应于本判决生效之日起十日内支付原告徐海宁、王燕、吴刚、陈其晖人民币241,476元;

　　二、被告陆建国应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期一年期贷款利率支付原告徐海宁、王燕、吴刚、陈其晖从2011年1月1日起至本判决生效之日止的人民币241,476元的利息。

　　方*与胡*房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

　　日期： 2014-06-27

　　法院： 上海市徐汇区人民法院

　　案号：(2014)徐民四(民)初字第36号

　　原告方学德。

　　委托代理人司功卓，上海罡晟律师事务所律师。

　　委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。

　　被告胡全。

　　委托代理人李海波、黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。

　　原告方学德诉被告胡全房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人贾献伟、被告的委托代理人李海波、黄晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案房地产买卖合同已被生效判决确认为合法有效，故当事人应当恪守。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。证据规则规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，被告已提供原告亲笔书写的收到67万元房款的收条，可证明原告确认被告履行了合同主要义务，但原告未能提供相关的反驳证据予以推翻，故原告以未收到房款为由要求解除房地产买卖合同，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条 、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 的规定，判决如下:

　　驳回原告方学德的诉讼请求。

　　陈晓宇诉杭州华滋绿城房地产有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

　　日期： 2015-09-29

　　法院： 浙江省杭州市中级人民法院

　　案号：(2015)浙杭民终字第2937号

　　上诉人(原审原告):陈晓宇。

　　委托代理人:周卓华。

　　委托代理人:浦映超。

　　被上诉人(原审被告):杭州华滋绿城房地产有限公司。

　　法定代表人:王士忠。

　　委托代理人:李海波、黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。

　　上诉人陈晓宇因与被上诉人杭州华滋绿城房地产有限公司(以下简称绿城公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院(2015)杭富民初字第1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　本院认为，本案首应究明的问题是，案涉《浙江省商品房买卖合同》第15条第1款第4项是否为格式条款，以及该条款的效力。就此问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条 第二款 规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案所涉《浙江省商品房买卖合同》系浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局核定的示范文本，并非绿城公司单方提供的格式合同，不属于上述格式条款的规定。退一步讲，即使陈晓宇所称该条款属于格式条款的主张成立，亦应符合《中华人民共和国合同法》关于格式条款无效的规定才能认定为无效。经审核，上述条款亦不存在限制或免除绿城公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故陈晓宇认为该约定属于格式条款，要求认定无效的请求缺乏法律依据，原审法院不予支持并无不当。陈晓宇认为案涉合同中约定的配套公建工程交付期限违反了法律、法规和国家强制性规定，但是经查，绿城公司就案涉商品房富春玫瑰园一期一区领取了建设工程规划许可证，竣工后又领取了浙江省建设工程规划核实确认书，故陈晓宇的上述主张，本院不予支持。根据案涉合同第十五条 第一款 第4项 的约定:“本合同商品房所属建筑区划属分期开发建设，出卖人对建筑区划内公建、商业性等设施配套承诺是指整个建筑区划全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准”，故双方对建筑区划内公建、商业性等设施配套的履行约定有明确的期限，即“整个建筑区划全部建成完全交付使用时”，陈晓宇认为对公建、商业性等设施配套履行期限约定不明的主张不能成立。综合以上所述，绿城公司在交付房屋时，案涉建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得了规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件，具备用水、用电、用气、道路等商品房正常使用的基本条件，达到了交付条件，陈晓宇以道路、绿化、景观以及幼儿园、小学、中学、医院、银行、邮政、商业配套等没有完成作为拒绝收房的理由不能成立，绿城公司不构成逾期交房，陈晓宇要求解除合同的请求不应支持。综上，陈晓宇的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第(一)项 之规定，判决如下:

　　驳回上诉，维持原判。