【小编】二手房交易在一二线城市中已经进入常态化,但到底是“先过户”还是“先付款”?恐怕很少有人去认真思考。现实生活中,往往是“上下家”即交易的双方均被中介牵着鼻子走,按照中介提供的所谓三方协议行事。殊不知,中介为了自己的一己之私,为了促成交易、收取佣金,往往不考虑上下家在交易中的风险,提供一些在法律人士看来,有些荒唐的合同文本给交易双方签署。随着房价的节节攀升,相信会有越来越多的购房者、卖房人会向律师求助,有专业的律师为交易把关。
且看下列案例:
置换房屋本应是件高兴事,李阿姨却因此而心烦,原因就是李阿姨和卖家刘先生的买卖合同对于过户送件和房款支付的先后履行顺序未予明确,导致刘先生拒绝过户,并要求解除合同,无奈之下李阿姨只好诉至法院。近日,虹口区法院审结该案,判决刘先生协助李阿姨办理房屋产权过户手续
【案情回放】
2016年2月,李阿姨为了置换到离儿子家近一点的小区和刘先生签订了房屋买卖合同,双方约定房屋价款160万元,分两笔支付,首付款90万元于签订买卖合同当日支付,余款70万元仅约定于过户送件当日支付。合同签订后,李阿姨如期支付了首付款90万元,然而在李阿姨要求刘先生配合其办理房屋过户手续时,刘先生却以李阿姨未支付余款70万为由拒绝过户,李阿姨认为刘先生应该先配合办理过户送件手续,之后再支付余款,双方无法协商一致,李阿姨遂诉至法院要求刘先生继续履行合同,配合办理产权过户手续。
庭审中,刘先生提起反诉,以李阿姨未按约支付余款为由要求解除合同。李阿姨称不是其有意拖延不支付余款,是因为办理过户之前需要刘先生配合进行审税,房产中介几次通知刘先生,刘先生均不予理睬,李阿姨未在过户送件之前支付余款也是出于保护自身利益的目的。刘先生则担心李阿姨不具备付款能力,如果先办理过户送件手续,其自身存在交易风险。为证明自身具备付款能力,李阿姨将余款70万元交至法院保管。
【以案说法】
虹口区法院经审理认为,买卖合同仅约定过户送件当日支付余款70万,但未明确该日送件和付款的先后履行顺序,故李阿姨和刘先生均享有同时履行抗辩权,即在刘先生未履行过户送件的义务前,李阿姨有拒绝先付款的权利,在李阿姨未履行付款的义务前,刘先生也有拒绝过户送件的权利。然而本着保护交易的原则,鉴于李阿姨已经将余款70万元交至法院保管,法院据此判决刘先生应继续履行买卖合同,配合办理房屋产权过户手续,并驳回了刘先生的反诉请求。
法院提醒,在房屋买卖合同中关于房款支付和过户送件不仅要约定具体的履行时间和期限,还应当对于两者之间的先后履行顺序予以明确,以免在实际交易过程中产生不必要的纠纷。
【法辞典】
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十六条 当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。
(文中人名均系化名)
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合同正式签订后,合同双方当事人协商一致口头更改合同,可以变更合同。建议注意保留证据,避免纠纷时无法证明口头合同的存在。如主合同约定变更应采取书面形式的,应遵循主合同约定采用书面的形式订立变更补充协议,如果未作出明确的变更形式约定,口头变更也是有效力的。
在日常的对外贸易合同中,买卖双方为避免相关纠纷,通常会在合同中约定双方争议解决办法、产品质量检验标准、产品质量异议期等条款,以便权利义务双方在合同执行过程中更加高效和权责分明。 出口商在投保中国信保的相关产品后,能有效规避对外贸易过程中面临的“政治风险”和“商业风险”。出口信用保险产品,在其保险产品条款中明确了保险责任范围和保险除外责任内容。 中国信保一般贸易险保单产品的除外责任中列明“被保险人或其代理人违约、欺诈以及其他违法行为所引起的损失,或被保险人的代理人破产引起的损失”属于除外责任。出口商
导读:违约金作为我国合同法规定的一种民事责任形式,其以赔偿守约方的损失为主要功能,当约定的违约金过分高于因此所遭受的损失的,当事人可以请求法院予以减少。简要案情2016年1月,朱女士与王先生签订房屋买卖合同,约定朱女士将一套房屋出售给王先生,成交价为185万元;2016年7月15日办理交房手续;交房当日,王先生向朱女士支付最后2万元房款;房屋内的数字机顶盒一台、空调二台、燃气灶一台、抽油烟机一台、热水器一台、防盗门一扇在房屋交割时卖方须向买方交付,相关价款已包含在房屋总价款中。合同签订后,王先生支付了
导读:当事人签订委托投资、国债托管协议,符合资金借贷合同基本特征的,属于以合法形式掩盖非法目的,应为无效。 基本案情 2003年,科技公司与证券公司签订委托投资协议,约定前者将2亿元委托后者进行国债投资。随后双方签订国债托管协议,约定证券公司按国债面值总额的4.34%支付“债券托管使用费”;补充协议约定该“债券托管使用费”由证券公司预先支付。2004年,科技公司以其证券账户内国债被质押为由,诉请证券公司返还2亿元及赔偿相关损失。 裁判要点 法院认为:案涉国债托管协议对双
房屋买卖签合同,这30个要点你需要知道