【小编】二手房交易在一二线城市中已经进入常态化,但到底是“先过户”还是“先付款”?恐怕很少有人去认真思考。现实生活中,往往是“上下家”即交易的双方均被中介牵着鼻子走,按照中介提供的所谓三方协议行事。殊不知,中介为了自己的一己之私,为了促成交易、收取佣金,往往不考虑上下家在交易中的风险,提供一些在法律人士看来,有些荒唐的合同文本给交易双方签署。随着房价的节节攀升,相信会有越来越多的购房者、卖房人会向律师求助,有专业的律师为交易把关。
且看下列案例:
置换房屋本应是件高兴事,李阿姨却因此而心烦,原因就是李阿姨和卖家刘先生的买卖合同对于过户送件和房款支付的先后履行顺序未予明确,导致刘先生拒绝过户,并要求解除合同,无奈之下李阿姨只好诉至法院。近日,虹口区法院审结该案,判决刘先生协助李阿姨办理房屋产权过户手续
【案情回放】
2016年2月,李阿姨为了置换到离儿子家近一点的小区和刘先生签订了房屋买卖合同,双方约定房屋价款160万元,分两笔支付,首付款90万元于签订买卖合同当日支付,余款70万元仅约定于过户送件当日支付。合同签订后,李阿姨如期支付了首付款90万元,然而在李阿姨要求刘先生配合其办理房屋过户手续时,刘先生却以李阿姨未支付余款70万为由拒绝过户,李阿姨认为刘先生应该先配合办理过户送件手续,之后再支付余款,双方无法协商一致,李阿姨遂诉至法院要求刘先生继续履行合同,配合办理产权过户手续。
庭审中,刘先生提起反诉,以李阿姨未按约支付余款为由要求解除合同。李阿姨称不是其有意拖延不支付余款,是因为办理过户之前需要刘先生配合进行审税,房产中介几次通知刘先生,刘先生均不予理睬,李阿姨未在过户送件之前支付余款也是出于保护自身利益的目的。刘先生则担心李阿姨不具备付款能力,如果先办理过户送件手续,其自身存在交易风险。为证明自身具备付款能力,李阿姨将余款70万元交至法院保管。
【以案说法】
虹口区法院经审理认为,买卖合同仅约定过户送件当日支付余款70万,但未明确该日送件和付款的先后履行顺序,故李阿姨和刘先生均享有同时履行抗辩权,即在刘先生未履行过户送件的义务前,李阿姨有拒绝先付款的权利,在李阿姨未履行付款的义务前,刘先生也有拒绝过户送件的权利。然而本着保护交易的原则,鉴于李阿姨已经将余款70万元交至法院保管,法院据此判决刘先生应继续履行买卖合同,配合办理房屋产权过户手续,并驳回了刘先生的反诉请求。
法院提醒,在房屋买卖合同中关于房款支付和过户送件不仅要约定具体的履行时间和期限,还应当对于两者之间的先后履行顺序予以明确,以免在实际交易过程中产生不必要的纠纷。
【法辞典】
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十六条 当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。
(文中人名均系化名)
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导读:交警部门对肇事电动车属于机动车的认定,系从行政管理角度所作出。但因实践中保险企业不予为该类所谓机动车办理交强险,所以,导致无法投保交强险的后果并非投保义务人主观意愿所致,该种状况不具有可责难性,故投保义务人亦不得因此而加重责任。 【案情】 2015年12月5日8时10分许,长白环卫所保洁员刘某驾驶其所有的两轮电动车检查路面清扫保洁情况。当其行驶至沈阳市和平区仙岛南路长白三街西侧时,与步行至此的赵某发生交通事故,造成赵某受伤的后果。事故发生后,交警部门委托鉴定机构对本起事
《律师在身边》
最高院公报案例告诉你:在二手房买卖中,即便你成功取得房产证,但是并不一定享有房屋的使用权,房屋你原先居住的人,你可能赶不走...建议仔细阅读案例。 以下来源:《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第10期(总第228期) 裁判摘要:签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付.在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下.其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出,法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性,买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉.要求对方履行交付房
《日常生活法律指南》
案例 业主何某购买某开发商开发的精装商品房,何某在约定的交楼日期前往办理房屋验收交接手续时发现多处质量问题,故何某以房屋质量瑕疵为由,要求开发商进行整改,并与开发商口头协商延期交房,没有办理收楼手续。 房屋经过近两年的整改后,何某要求收楼,但物业公司据此要求何某承担整改期间的全部物业费及滞纳金 《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》(粤价[2010]1号) 第十六条:物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费; 第十七条:物业管理区域已经已竣工但尚未出