案例

　　业主何某购买某开发商开发的精装商品房，何某在约定的交楼日期前往办理房屋验收交接手续时发现多处质量问题，故何某以房屋质量瑕疵为由，要求开发商进行整改，并与开发商口头协商延期交房，没有办理收楼手续。

　　房屋经过近两年的整改后，何某要求收楼，但物业公司据此要求何某承担整改期间的全部物业费及滞纳金

　　《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》(粤价[2010]1号)

　　第十六条：物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费;

　　第十七条：物业管理区域已经已竣工但尚未出售或者已出售为交付给物业买受人的物业，其物服务费由建设单位按照该物业区域内同类物业的标准全额交纳。

　　从上述管理办法的规定不难看出，物业费由业主还是开发商交纳以房屋是否交付为判断标准。一方面我们可以认为，房屋未交付情况下的物业费应当由开发商承担，另一方面，也要注意房屋交付的判断标准。

　　一般情况下，商品房买卖合同中都约定了明确的交房时间，并且通常约定只要开发商按约定向业主发出入伙通知，即可视为开发商履行了交付的义务。在开发商没有通知业主收楼的情况下，则以业主实际办理相应的收楼手续视为涉案物业的交付。此外，判断是否构成实际交付，还需要涉案物业达到法律规定以及合同约定的交房条件。在通常情况下，涉案房屋达到竣工验收交付条件，并且业主收到通知办理完相应的手续，或者业主接到通知后一定时间内无正当理由不办理相应手续，均视为交付。故业主以未实际办理收楼手续，并不影响涉案物业的交付时间认定以及物业费的承担。

　　也就是说，即便业主在交付过程中发现房屋质量问题，要求开发商进行整改而导致未能实际交房入住，也并非当然影响交房时间的认定。而只有在涉案房屋未交付的整改期间的物业费，才应当由开发商来承担。

　　《物业管理服务收费办法》

　　第十六条

　　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　如前所述，业主无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从开发商书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由业主承担，而因开发商原因导致未能按时交付的，即业主有法律规定或合同约定的正当理由的情况下为办理收楼手续，该期间的费用应当由开发商承担。业主在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由开发商承担。

　　而判断业主拒绝收楼是否有合理理由，主要是看涉案房屋是否达到法律规定和合同约定的收楼条件。但需要注意的是，通常情况下的商品房买卖合同均将房屋主体结构以外的质量问题列为保修范围，不作为合同约定的交楼条件。也就是除房屋地基基础和主体结构存在质量问题，导致严重影响正常居住和使用的情况外，除非合同有特别约定，以其他房屋质量问题为由拒绝收楼没有合同依据，将从开发商书面通知业主办理房屋交接手续之日起，视为开发商已经交付房屋。业主应当仍应当承担房屋交付之日后相应的物业费，并要求开发商依据合同承担相应的保修义务，对该房屋质量问题进行整改和保修。在发现房屋质量问题的情况下，业主亦可以考虑通过与开发商进行协商达成书面协议，经开发商书面同意业主延期交房。

　　文章来源于“广州仲裁委员会”(gzac_gziac)微信平台。