【案例】
2017年4月,李某向郭某租下了其一个商铺。双方签订了租赁合同,约定租赁期限从2017年4月1日至2018年3月31日止,租金标准为每月3000元,李某向郭某一次性支付了一年租金3.6万元和押金4000元,共计4万元。2017年5月,A县法院公告告知李某其租赁的该商铺已于2017年3月17日查封,将对该商铺进行拍卖,并发出公告。
【分歧】
就李某与郭某签订的租赁合同是否有效,李某在拍卖该店面中是否有优先购买权这一问题有不同意见:
一、租赁合同有效,李某有优先购买权;
二、租赁合同无效,李某无优先购买权;
三、租赁合同有效,李某无优先购买权;
【管析】
笔者同意第三种意见,李某与郭某签订的租赁合同有效,但李某在拍卖该店面中没有优先购买权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十五条规定:由人民法院指定被保全人保管的财产,如果继续使用对该财产的价值无重大影响,可以允许被保全人继续使用。本案系房屋租赁合同纠纷,李某与郭某签订的租赁合同合法、有效。不过,郭某明知其商铺被查封及相应法律后果,仍与李某签订合同,导致法院向李某发出公告后,李某无法正常使用该铺位,致使合同目的无法实现,郭某的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。
承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。而在本案中,李某虽然是承租人,但其与郭某签订租赁合同之前,该商铺已被法院查封,李某与郭某是在法院查封该商铺之后签订的租赁合同,此时该商铺上已经设立权利负担,所以李某虽然是承租人,但对该商铺无优先购买权。
作者:游雅
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上诉人(原审被告):李强,男,1964年12月19日出生,满族,住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人:曹新春,江西英华律师事务所律师。
【律师通俗解读】 本案处理重点主要在于确定房屋买卖合同关系生效的要件。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的订立,采取要约和承诺的方式,承诺生效时合同成立。史云峥、雷佳与万瑞公司签订的《预售合同草稿》,虽然合同文本上有“草稿”二字,但万瑞公司提供的合同文本内容明确具体,对于合同当事人、标的物、价款、付款方式、交付条件等合同基本内容进行了约定,符合要约的要素,史
案情 原告张某于2010年7月26日到被告某技术有限公司为方便职工工作生活所设的便利店工作,月薪600元;到2013年6月21日,便利店内设电子阅览室,张某调为电子阅览室管理员,月薪随即上调到1200元,工作期间一直未签订书面劳动合同,2013年7月、2014年7月、2015年7月被告与原告分别签订三份便利店租赁合同,约定被告将便利店出租于原告经营。 但是,便利店内的电子阅览室继续由原告负责管理,电子阅览室的收入上缴被告,由被告向其支付月薪。直至2015年9月被告不再支付原告任何款项。 张某随即
甲公司是在某市A区注册成立的公司,某市B区成立开发区,甲公司与开发区签订《关于租赁办公用房及场地的协议》,协议约定,租赁期限20年,场地及房屋租赁费每年100万元,第一年免收租赁使用费,第
承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于1999年正式确立了这项法律制度。《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。那么在何种情况下,承租人优先购买权失效呢?下面跟小编来了解一下。 案例 保某与民某共同出资盖了一栋三层住宅。约定:一层由保家居住,二层民家居住,三楼暂时作为仓库使用。后民