编者按：房屋被限制交易不导致房屋买卖合同无效！！详情请阅读最高人民法院公报案例及最高法民一庭的审判指导意见：
房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护;根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
原告(反诉被告)：丁福如(DINGFURU)，男，48岁，新加坡国籍，住上海市长宁区虹梅路。
被告(反诉原告)：石磊(STONESHI),男，62岁，美国国籍，住上海市长宁区水城路。
被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661.96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052.9平方米。2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款共计5600万元;被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接;2008年 11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;被告如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止。
被告石磊按约支付房款。2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。
涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。
原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间，原告丁福如表示被告石磊可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。
原告请求判令：1.被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续;2.被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金。
被告反诉请求：确认房屋买卖合同无效。
一审判决：上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告石磊将涉讼房屋交付原告丁福如;二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从 2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算;三、被告石磊应于原告丁福如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁福如办理上述房屋的房地产权变更登记手续;四、原告丁福如支付被告石磊剩余购房款人民币3500万元;五、驳回被告石磊的反诉请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
上海市长宁区人民法院一审认为：
本案的争议焦点有三：
1.买卖合同是否有效;2.买卖合同能否继续履行;3.如何认定被告石磊的违约责任。
涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。
虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。
关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续;被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。
被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务;对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。
原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。
现被告石磊未能按合同约定向原告丁福如交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。
原告所支付款项中的2000万，由中原公司代为保管至双方进交易中心后再转交被告，现原告已按约履行该付款义务，但因目前无法办理过户登记，中原公司向被告转交的条件尚未成就，故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。
石磊不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。
上海市第一中级人民法院认为：行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，上诉人石磊认为涉讼房屋系重建的房屋，但不能改变其违法的性质。上诉人与被上诉人丁福如买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实，结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，在上诉人未能积极履行相应义务的情况下，被上诉人同意上诉人按现状交付房屋，并自愿替代上诉人承担恢复义务，故在被上诉人完成恢复义务，行政机关撤销限制权利转移后，双方完成权利交付是可行的，买卖合同能够继续履行。
附文：因受限贷、限购政策影响产生的房屋买卖合同纠纷如何处理【附最高法民一庭意见】
【问题主旨】
本问题主要是关于如何妥善处理由于房地产政策调整而产生的开发商、二手房业主、购房人之间已经签订的房屋买卖合同的履行、解除等纠纷问题。
【审判指导】
审判实践中，在国家对房地产市场实行宏观调控背景之下，由于政府限购、限贷措施引发房屋买卖合同产生的纠纷，人民应当区分具体情况，作出妥善处理。审理相关案件时，需要注意以下几个方面的问题：
一、人民法院审理相关纠纷时，应当首先对当事人的合同约定进行审查，只有就相关问题没有约定或者约定不明的，才涉及适用本文所述的处理方法，应当充分尊重双方当事人的合意，当事人对相关问题有明确约定时，要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。
由于国家对房地产市场进行调控已经持续了一段时期，双方当事人在进行房屋买卖时，有的对于政策早有预期，事先已经考虑到政策变动等因素，在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等，合同后续如何处理，都进行明确约定。
还有的双方当事人约定，如果双方未能在新政实施前办理完过户手续，合同自动解除，互不追究违约责任，等等。
对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，我们认为，本着民有所约、视同法律的理念，应当优先按照合同约定处理双方的纠纷。
而实践中，有一些地方的法院不对双方合同的具体内容详细审查就作出支持解除的判决，有欠妥当。
二、在审理涉及限贷产生的纠纷时，应注意平衡买卖双方当事人的利益，加大调解的工作力度，尽可能地维护原合同的效力和原法律关系的持续，调解不成的，再作出判决。
为维护市场交易秩序的平稳，应尽量促成当事人之间继续履行合同。在合同解除与合同变更二者均有可能的情形下，可倾向于首先考虑变更合同。
第一，因首付比例、贷款利率以及税负提高而要求解除买卖合同所产生的纠纷时，如当事人因无力支付首付或无法办理贷款而不履行合同，系其对于自身履约能力的预见不足。严格说来，合同中约定违约责任的，应当按约定；未约定的，违约一方应赔偿因其违约给对方所造成的损失。
但是如果有可能继续履行的话，法院可以积极促成双方当事人就购房款的支付进行协商，对合同的部分内容加以变更，减轻买房人因首付和利率上调而造成的履约压力。
第二，对于合同未明确规定以按揭贷款方式付款或者约定购房人如未能取得按揭贷款则应在约定期限内一次性付清全部房款等情形，合同双方均对各自履约之能力相互信任，双方亦应承担合同义务。故对于无法支付房款的购房人，应判令其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三，对于合同约定以按揭贷款方式付款的情形，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。同时，此类纠纷中，买房人应举证证明其确因不能办理按揭贷款而无法继续履行，但该证明责任标准不宜过高，否则将过分加重购房人的义务。如果出卖人有相反证据证明购房人有足够的支付能力，则法院应该依法判令继续履行合同或允许双方当事人变更合同。
三、对因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷，人民法院应当判令合同解除。
经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的，人民法院只能判令解除合同。这是因为，限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，新政实施前签订的房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇，买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现。
人民法院在此类纠纷中能够做到的，是对于合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确认定，如认定宏观调控政策构成“不可归责于当事人双方的事由”，对购房人解除合同的请求予以支持，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还给购房人。
同时，当事人请求对方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，法院亦可酌情予以支持。如果由于当事人履行过程中有违约行为造成遭遇限购的，应当支持守约方关于违约金、赔偿损失等的合理主张。实务中，购房人在诉请解除合同的同时，还要求出卖人支付中介费。
前文已经介绍过，如果中介机构的居间服务已经完成且不存在恶意情形的，中介机构有权按照合同约定获得报酬，此时，购房人向中介机构主张返还的，人民法院不予支持。那么，购房人在诉请合同解除时，将已经支付的中介费作为损失向对方主张赔偿的，是否应予支持？多数观点认为，该中介费属于实际损失，是否应予赔偿以及如何赔偿，需要结合案件情况作出公平、妥善的处理。
四、从目前情况看，全国并非所有地区和城市都在实行房地产调控措施。有些三线、四线城市房价稳定，需求不多，政府并不限购。
即使实行限购、限贷的地方，对于购买首套自住房且面积小于90平方米的房屋，也不属于政策调控的范围。对上述地区从事房屋买卖交易行为的当事人以限购、限贷等为由主张合同解除等的，需要区别对待，不能适用本文中探讨的观点和处理原则。
【最高人民法院民一庭意见】
房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以因房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。
要注意发挥司法审判在规范和引导房地产居间市场中的作用。
房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。
居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。
来源：尚房揭法
