一、卖房人向买房人承担违约责任

合同具有相对性且违约责任是无过错责任。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，只要卖房人没有按照合同约定向买房人交付房屋就要承担违约责任。卖房人不能向买房人交房的原因一般不构成买房人免责的事由。

在合同纠纷中法定的免责事由一般是不可抗力或者情势变更。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”卖房人因第三人的原因导致不能交房给买房人明显不构成不可抗力或者情势变更，因此不能免责。

二、第三人向卖房人承担侵权责任

1、责任的成立

如果第三人是无权占有卖房人的房屋，则构成侵权，需要承担侵权责任。《侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”标的房屋在过户到买房人名下之前，房屋所有权人为卖房人，卖房人对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，第三人无权占有房屋即构成侵权，应当向卖房人承担侵权责任。当然，站在买房人的角度，在取得房屋所有权后也可以起诉无权占有房屋的第三人排除妨害。

2、免责

如果第三人是合法占有房屋，则不论是卖房人还是买房人都无权要求第三人承担侵权责任。最典型的是第三人为标的房屋的承租人，标的房屋在租赁期间发生所有权变动，则在租赁期限届满之前第三人有权继续占有房屋。根据《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”卖房人无权向第三人主张赔偿，第三人可以免责。