作者:杨文战律师　转载自公众号：实用法律知识(微信号：lawyerywz)

　　概要：二手房交易中，买卖双方可能因为各种原因暂时甚至长期不办理过户手续，这种行为可能发生哪些风险?有没有办法避免这些风险发生?

　　二手房交易中，买房后不能立即过户，需要等数月甚至数年再过户的情况非常多，杨律师需要提醒大家，此类情况发生风险和麻烦的非常多。且一旦发生风险，真不是一般人能担得起的!

　　一、买房不立即过户的主要原因

　　谁都知道按《物权法》规定，不动产的所有权是以产权登记为准的，实际入住使用房产或者是光签一份合同是不能代表已经取得房屋所有权的，那么为什么还会有这么多买房后不立即过户的呢?这种现象也确实有客观原因。

　　1、所购房产还未取得房产证，须等原房主先取得房产证才能办理过户。

　　如果卖方出售的是自己新购的商品房，很可能还没取得房产证。因为商品房办理房产证需要一定时间，遇到一些特殊情况，可能数年无法办理。但在房产证没办下来前，商品房的购买者因种原因想出售房产的情况很多。

　　2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。

　　经济适用房等限制上市的房产，要满足一定年限条件才能自由交易，在签订购房合同时如果不符合上市条件，双方往往会约定等将来符合条件时再过户。

　　3、因等待满足税费优惠条件暂时不过户。

　　一套房产是否“满五唯一”税费区别是很大的，而税费直接影响房价。在房子没有符合“满五唯一”时签约的，为节省税费，很多会约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间“满五”，也可能是等待卖家夫妻假离婚，造成房产的“唯一”。

　　4、为等待买家取得购房资格暂不过户。

　　因很多地方实施限购政策，买家在签订购房合同时可能还暂时没有取得购房资格，造成暂时无法过户。

　　这时需要等待买家满足政策条件，比如等待买家夫妻“离婚”、比如等待买家出售原持有房产、比如等待买家在当地工作社保等满足一定年限等等。(实用法律知识 lawyerywz)

　　二、买房不立即过户的风险。

　　签订购房合同、支付全部或部分购房款，但长期不过户的风险有很多，杨律师总结起来主要有以下几种可能。

　　1、一方违约风险。

　　在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。

　　2、原购商品房有问题，导致无法办理房产证。

　　在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。

　　3、有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险。

　　如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款，可能导致银行收房。

　　4、卖方的其它债务和纠纷引发的风险。

　　在签约付款至房产过户这段期间，如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行钱房两空的风险。

　　5、政策变化风险。

　　这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都经常发生变化，这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。

　　新政的实施点，一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的，签约后也不会去立即办理网签，一旦这期间出现影响交易的新政，那麻烦就大了!

　　可能发生的风险当然不止以上这几项，但就杨文战律师以前的经验来看，以上几种情况是纠纷中比较常见的。尤其是房价波动较大的情况下，卖方反悔的极多，如果买方不同意，诚信度较差的卖方，可能会转手另卖，或者卖方会与他人虚构债务，由他人起诉保全房产，也有的卖方会怠于办理房产证等手续。

　　发生以上风险，可能会导致交易无法继续，买方最终无法取得房屋所有权。在有些情况下，买方也可以通过诉讼的司法手段，最终拿到房产证，但是，肯定要付出大量的时间、金钱、精力。

　　三、买房不立即过户，怎样降低风险?

　　其实大家都知道买房要办完过户手续才算取得所有权，但仍有很多人基于各种原因暂时不办理过户，当然有各自的利益考虑。经常有朋友或者客户来找杨律师咨询“有没有两全其美的办法呢?”碰到这种情况，杨文战律师只能很明确的答复大家“不过户，真没有绝对的安全!”

　　比如有人提到：我们把买卖协议办个公证是不是就能保证我买的房子不出问题?

　　以杨律师的观点来看，你把协议去办理公证，只能是在协议的真实性方面加强证明，对于本文前面介绍的那些风险，没有任何防范作用。

　　如果非要说降低风险的方法，杨律师可以给大家一些建议，供参考：

　　二手房买卖合同条款对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案，好的合同可以尽量降低不必要的风险，即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。

　　1、在取得产权证前，最好不要交全款，款项交的越少，风险越小;

　　2、要求卖方把房产证等交由买方或中介持有，未取得房产证的，可要求将原购房合同及税费票据交出。

　　3、在不能尽快过户的情况下，应尽早要求卖方交房，没有所有权，也要先取得房屋的使用权、控制权。

　　4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定，并约定适当的违约金标准。

　　5、考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，对房价大幅波动时，对方是否决定违约，会有一定制约作用。

　　6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题，对相关问题最好事先约定解决方案。

　　7、如果卖方的该套房产有贷款，应约定适当的交易方案，确保买方支付的相应款项用于还贷。

　　8、如果可能的话，对交易的房产先以购买人为权利人，设定抵押登记，确保未过户前卖方无法擅自处置房产。

　　当然，需要强调的是，这些建议只能起到降低风险的作用，只要不过户，就不能做到绝对安全!