因限购而无法购房的消费者在现实中屡见不鲜，很多购房真交了定金，甚至交了首付款，更有甚至签订了购房合同但是还没有网签的购房者。在此种情形下，限购后失去购房资格的消费者，已交的定金能退吗?

案例：小孙，前不久定下一套房，100㎡均价9500，加上前期支付的5万元定金，共付了28.5万元的首付款。在签订购房合同当天，小孙向该楼盘合作银行的信贷员递交了自己的全部的贷款材料，但是天有不测风云，计划不如变化快，不就该市就出了限购令，新政出台后，小孙属于被限贷的情况，需要付四六成首付，但是家自己一时之间拿不出这么多钱。

虽然购房合同已经签订，但是银行贷款的材料，还尚未进入银行审批系统。该贷款银行有规定，需经过银行审批确认贷款资格后才能完成贷款，而非以签订合同的时间为准。此情形下，小孙无法继续履行合约，开发商能够将首付款和定金全额退还吗?

“不可抗力”情形下，定金可退

根据相关规定，因“不可抗力因素”导致购房者无法履行购房合同，失去购房资格或是购房能力，购房者可以要求开发商退还之前缴纳的定金或是首付款。

住房限购限贷政策具有公共政策的性质，属于《民法通则》里的情势变更、不可抗拒力。

购房者主张解除购房合同，不用承担违约责任。由于限购调控属于政策行为，因此应当属于“不可抗力因素”。

房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的。

购房定金退不退不是你说了算

购房定金的处理有以下几个原则：

1、如果买卖合同未能签订， 是 由于开发商的单方原因，则定金必须退还，并且是双倍返还;

2、 如果买卖合同不 能签订是由于购房者的单方原因，则定金一般无法退回;

3、 如果买卖合同的不能 签订是由于双方对购房合同的条款不能达成一致意见所致，则定金应退还;

4、 如果在首付款已经缴纳，并且定金已纳入首付款的情况下，如再发生依法退房情况， 则应全退。也就是说，如果购房者缴纳定金后，与开发商不能就购房合同的条款达 成一致意见，定金是应该返还的，因为该种情形，并非是购房者违约。

买房是一件大事，每个人都怀揣着一种希望，很多人在购买行为无法进行的时候会面临定金返还的纠纷，此时一定要注意区分定金与订金的区别：订金相当于意向金，不交易可以返还;而定金则不同，一般情况下，如果买家违约的话，定金不予返还，如果卖家违约，则要双倍返还。