在现实生活中，为了保证债权的实现，贷款人往往会要求借款人在不能按期偿还债务时以房抵债。不过，在法律上要想实现以房抵债，需要走一个诉讼程序。即债权人将债务人告上法庭，在法庭审理期间，双方达成调解协议，将债务人的房产折抵给债权人。法律不允许未经诉讼程序直接将债务人的房产折抵给债权人，原因是让债务人有一个抗辩的机会。因为在债权债务关系中，债务人往往处于弱势，尤其是非法债务如赌博等。据此可以确定，在签署借贷协议时，让债务人签署经过公证的委托书，允许债权人在债务到期时将房子过户的行为不受法律保护。

且看下列案例：

 开发商拿着商品房买卖合同到法院起诉购房人，要求被告支付购房款，但最终法院却判决驳回了原告的诉讼请求，这是为什么呢？东方法律服务网日前获悉，江苏省吴中区人民法院审结了这起特殊的商品房预售合同纠纷。

2012年12月17日，毕某在甲公司开发的某楼盘认购了一套房屋。10天后，甲公司又与陈某签订了商品房买卖合同，将原先毕某认购的房屋卖给了陈某。合同约定，买受方在签署合同时一次性付清房款，逾期超过60天付款，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起15日内，买受方将房屋退还给出卖方，并按房屋总价的10%向出卖方支付违约金。

2014年8月，甲公司以陈某房款分文未付为由，将陈某告上法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，陈某向其支付违约金10万余元。

　　而被告陈某却向法庭道出了一个不一样的事实。2010年12月，陈某开设的乙公司曾为毕某开设的丙公司承建的工程项目供应钢筋，丙公司欠乙公司货款186万元。毕某告诉陈某，他是甲公司开发的某楼盘的总包单位，甲公司在某楼盘建设项目中欠他工程款，可以用某楼盘的房子折抵陈某的钢筋款，不需陈某再支付任何购房款。所以陈某与甲公司签订的本案中的购房合同，其实是“以房抵债”。一年多过去了，陈某迟迟没有拿到房产证，担心自己的货款落空，2014年4月，她以乙公司名义起诉丙公司，要求支付货款，经吴中法院组织调解，丙公司已经向乙公司支付了132万元。对此，甲公司予以否认。

　　那么甲公司与陈某之间的商品房买卖合同是否成立、是否有效？吴中法院审理认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同，实为乙公司（陈某）方、丙公司（毕某）方与原告之间，因价款结算与债权转让而形成的以物抵债协议。尽管原告否认存在以房抵债，但陈某的陈述与民事调解书等证据相互印证均证实原告与乙公司、丙公司三方曾就用房屋抵偿债务事宜进行过协商。据此可以认定，即原告、乙公司、丙公司为解决三方的债权债务关系，经协商达成以房抵债的合意，在该合意之下，毕某签署销售认购协议书，后由被告与原告签订商品房买卖合同，进而实现以房抵债之目的。从合同签订的真实目的看，双方并非要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，而是要通过给付房屋来抵消丙公司对乙公司的债务。即名为买卖，实为抵债。本案合同作为由债权债务关系履行方式派生的以物抵债协议，未实际履行，应认定为未生效，且乙公司与丙公司的债权债务已经调解结清，本案抵债协议更无履行必要。原告以真实有效的商品房买卖合同关系的理由，主张解除合同并由被告承担违约责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，吴中法院判决驳回原告甲公司的全部诉讼请求。

律师提醒：记者采访了上海旭灿律师事务所主任菅峰律师，菅律师提醒大家，“以房抵债”实质是以物抵债的一种，是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。合法的买卖受法律保护，但通过签订买卖合同等间接手段达到以物抵债目的，存在较大的法律风险。大家在面临这种情况时，应将买卖关系与借贷关系剥离开，不可混同。