前言

房地产行业经济的发展必然带来房屋租赁市场的繁荣，特别是目前国家明确提出发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。随着而来的是房屋租赁合同纠纷的日益增多，大多数房屋租赁合同的双方均在合同中约定：“在合同期满后，在同等条件下，承租人享有优先承租权”等诸如此类的条款，我国《合同法》第230条明确规定了承租人的优先购买权，但对于优先承租权并未有明确法律规定，导致出租人与承租人在适用该条款时产生纠纷，笔者以一则案例出发，浅析优先承租权是法定性权利还是约定性权利、行使条件以及权利救济三个方面的法律问题。

一、案例

2010年1月1日谢逊与金花婆婆签订《租赁合同》约定谢逊将冰火岛出租给金花婆婆作为经营使用；租赁期满，如金花婆婆依照合同按期交足房租，在同等条件下，金花婆婆享有优先承租权，反之则丧失优先承租权。”后合同期满，双方因是否享有优先承租权以及如何行使优先承租权产生争议并诉诸法院。

一审法院认为：虽然我国法律没有优先承租权的规定，但相关法律、法规也没有禁止合同当事人约定这种权利，因此，只要这种约定是双方协商一致的，就应认为有效，双方应按合同约定履行义务，金花婆婆享有优先承租权，且达到行使优先承租权的租金和支付条件，因此，谢逊违反合同约定与第三人签订租赁合同，应当承担赔偿损失等违约责任。

二审法院认为：虽然双方约定的优先承租权合法有效，但并未达到合同约定的同等条件的情形，因此，谢逊有权将冰火岛租赁给第三人，同时撤销原判决。

高级人民法院与一审法院观点一致，从而撤销二审判决，并判决谢逊违反合同约定与第三人签订租赁合同，应当承担赔偿损失等违约责任。

笔者以该案例为切入点浅析优先承租权是法定性权利还是约定性权利、如何行使优先承租权以及优先承租权的权利救济三个方面的法律问题。

二、优先承租权是法定性权利还是约定性权利

1、法定性权利说认为优先承租权是一项由法律直接规定的权利，无论租赁合同中是否约定该条款，承租人均可以要求出租人与其签订租赁合同。

第一，《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权，则承租人在同等条件下亦应享有优先承租权，即优先承租权是优先购买权的应有之意。优先购买权作为一项法定性权利，则优先承租权也应是一项法定性权利，即优先承租权的适用不以当事人双方的约定为前提。

第二，虽然我国《合同法》并未规定优先承租权，但一些地方性法规、规章对优先承租权作出了规定。例如，《郑州市城市房屋租赁管理办法》第16条、《厦门经济特区城镇房屋管理条例》第45条均规定租赁期限届满，承租人在同等条件下享有优先承租权。

第三，因承租人与出租人之前的租赁关系，若承租人在租赁房屋为商铺，则其在周围已形成了固定的客源以及声誉，且其前期也投入了大量的人力财力，因此从节省交易成本以及维护租赁市场秩序的稳定出发，亦应当赋予承租人优先承租权。

2、约定性权利认为我国《合同法》以及其他法律并未规定优先承租权，根据民法意思自治原则，只要该约定是双方真实意思表示，应当认为该约定有效，即优先承租权的适用须以当事人双方在合同中明确约定为前提。该观点与上述案例中法院的观点一致。

3、笔者赞成优先承租权为一项约定性权利，理由如下：

第一，法定性权利应当由法律直接规定，我国《合同法》并未规定优先承租权，根据民法契约自由之精神，法律未有明确禁止的均可由当事人双方在合同中自由约定。

第二，虽然一些地方性法规规章等规范性法律文件规定了承租人在同等条件下具有优先承租权，但是一方面其没有更高法律位阶支持；另一方面从上述判例中可以看出司法实务中优先承租权的适用主要以当事人双方的约定为前提，例如，<京高法发〔2013〕462号>第32条亦明确说明优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生。

第三，在出租人继续出租房屋时，由原承租人在同等条件下继续租赁，并不会对出租人的利益造成损害。而且根据意思自治原则，出租人与承租人在签订合同之时均会预见到租赁期限届满后租赁关系即告终止，此时，承租人作为完全民事行为能力人会根据自身情况而选择是否与出租人协商在合同中约定优先承租权。

三、优先承租权的行使条件

1、出租人与承租人之间须存在合法有效的合同且租赁合同期限届满后，出租人愿意继续出租案涉房屋。承租人的优先承租权是基于当事人在合同中约定产生的同等条件下优先缔约请求权。一方面若租赁合同未成立、终止或无效，则合同中的优先承租权条款相应的未成立、终止或无效；另一方面优先承租权作为一项约定性的优先缔约权，若出租人在租赁期限届满之后决定不继续出租案涉房屋，则优先承租权条款亦无适用之余地。<(2016)渝01民终7293号>

2、租赁合同在期限届满时，承租人仅在同等条件下才享有优先于第三人承租案涉房屋的权利。无论法定性权利说和约定性权利说均认可优先承租权须在同等条件行使。上述案例中的法院虽然对于同等条件认定范围上并未给出具体解释，但其均承认同等条件必须符合的两个条件为租金和租金支付方式。<（2014）成民终字第5430号>

笔者认为可以借鉴<法释(2016)5号>第10条规定的共有人优先购买权的同等条件来确定承租人优先承租权的同等条件的具体范围。

第一，同等条件首先应当体现在租金上。承租人愿意支付的租金应当与第三人支付的租金保持等同，否则损害出租人的利益，不符合优先承租权行使的首要条件。

第二，同等条件应当体现在租金支付方式上。上述案例中二审法院认为承租人支付方式未到达同等条件而丧失优先承租权。如出租人与第三人约定的租金支付方式为月付、季度付或年付，则承租人也应当月付、季度付或年付。

第三，同等条件应当体现在租赁期限上。即承租人租赁案涉房屋的期限应当与第三人的租赁期限一致。

笔者认为承租人行使优先承租权须同时符合上述三项条件时享有优先承租权。另外，虽然优先承租权作为一项约定性权利，但以上三项条件无论当事人双方在合同中是否约定，均应当同时符合。关于其他租赁条件，例如租赁用途、承租人人数等当事人在合同中亦明确约定为同等条件时，亦可以成为同等条件的组成部分。

3、承租人在租赁合同履行过程中并未出现对出租人利益产生实质性影响的违约行为，例如承租人未按时足额支付租金、租赁物用于违法用途等行为。另外，为保护弱势地位的承租人，笔者认为还应当考虑承租人的违约行为是否被出租人默示，例如出租人未在租赁合同期限届满内对承租人的违约行为提出异议，则不影响优先承租权的行使。

四、优先承租权的权利救济

<京高法发﹝2013﹞462号>第32条规定：“优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持”。

根据<京高法发﹝2013﹞462号>第32条之规定，笔者则认为出租人侵害承租人的优先承租权的救济途径应当分两种情况：第一，第三人在签订租赁合同时存在恶意，即出租人与第三人存在恶意串通之行为，此时，承租人可以请求确定租赁合同无效，并要求出租人按照优先承租权条款与其续约；第二，第三人在签订租赁合同时为善意，则承租人救济途径仅为请求出租人承担违约金或赔偿损失。<(2016)川民再152号>

总结

综上所述，司法实践中达成的基本共识是优先承租权为一项约定性权利，若租赁合同中约定了优先承租权的条款，则租赁合同期限届满时，承租人在同等条件下享有优于第三人承租的权利。这样做不会对出租人的利益产生损害，且对承租人的合法权益亦是一种保护，更有利于维护稳定的租赁市场交易秩序。当出租人在租赁期限届满时继续出租房屋而不通知承租人，则承租人有权根据具体要求出租人承担违约责任。

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