记者 韩 芳 通讯员 肖大明 李俊晔

        梳理近两年来审理的房屋买卖合同案件，北京市第二中级人民法院法官发现，抵房借款面临着极大的法律风险。涉抵房借贷纠纷主要表现为，出借人出借一定款项给借款人，要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜，在借款人到期不能还款时，代理人直接将房屋出售，以房款冲抵借款。

        据悉，从2014年到2016年上半年，北京二中院审理了14件此类案件。由于这几年房价飙涨，此类案件中有的出借人在借款人还钱的时候，恶意躲避，故意造成对方到期无法还债的事实，还有的出借人获得售房委托书后，与买房人恶意串通、低价转让，使得借款人遭受极大损失。

        合同条款缺乏履行细节

        曹某与黄某原是一对夫妻。他们居住的房屋是旧房拆迁后的安置房屋，安置时登记在曹某一人名下。

        谁承想，搬到崭新的安置房后，一家人竟然官司不断。先是妻子黄某向房管部门申请异议登记，之后又起诉与曹某离婚。与妻子调解离婚之后，在与子女的房屋确权诉讼案件审理期间，曹某向房管部门申请注销了异议登记，随后，曹某与案外人胡某签订借款合同，向其借款250万元。

        曹某的借款，是以这套拆迁安置房屋做的抵押担保，他还于同日公证委托了姚某出售这套房屋，委托事项包括从银行解抵押到代收房款，以及办理过户手续等。

        上述借款到期后，曹某不能偿还。于是，姚某持委托书将这套房屋出售给了某投资公司。

        曹某认为，姚某在没有征得其同意的情况下出售这套房屋，自己也未得到一分钱房款，损害了其财产权利，遂起诉要求确认姚某代其签订的房屋买卖合同无效。

        经法院审理，根据买房人买房前未看房、合同条款缺乏合同履行的具体细节、带抵押过户、房款支付存在循环转账等不符合房屋交易习惯的情形，认定代理曹某卖房的姚某与买受人投资公司之间存在恶意串通的情形，故认定该房屋买卖合同无效。

        ■法官说法

        直接约定到期不能还款则以房屋抵债，是法律禁止的“流押契约”。近几年，为了规避这一法律禁止，出借人往往要求借款人在签订借款合同的同时，再签订一份房屋买卖合同，到期不还款，就按买卖合同履行把房子卖给出借人。在某些案件中，借款方手段更加“高明”，同一利益共同体“分身”为出借人、出售房屋的委托代理人、买受人，甚至还有连环转让的后手买受人几个主体。这样做虽然形式上规避了“流押契约”禁止性规定，但利用债务人困顿窘迫的弱势地位，谋取失衡的经济利益，仍然要受到法律的制裁。

        远低于市场正常成交价

        孙某名下登记有坐落于北京市东城区某胡同的北房5间，原告孙某与龙某是夫妻关系。

        2011年9月6日，为了替孙某的侄女孙小某筹措资金，孙某和龙某与钱某签订了一份《借款合同》。合同约定，二人向钱某借款人民币220万元，同时，二原告以上述房屋作为这笔债务的担保。当日，孙某和龙某为常某出具《委托书》，委托常某可以出售该5间房屋。

        2011年11月，常某以孙某代理人的身份与杨某签订《存量房屋买卖合同》，以220万元的价格将这5间房屋出售给杨某。

        2013年2月，杨某与案外人吴某签订《存量房屋买卖合同》。约定，杨某将5间房屋以216万元的价格出售给吴某。

        为此，孙某诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效。经评估，诉争房屋当时的市场价格为768万余元。

        法院审理认为，常某自称为孙某借款的担保人，常某以孙某委托代理人的身份将诉争房屋出售给杨某，且价格为220万元，该价格远低于市场正常成交价格。常某作为孙某的委托代理人，其在此次交易过程中未对原告的合法权益予以相应保护、提示。同时，杨某作为诉争房屋的购买人，其购买该房屋的价格远低于市场正常交易价格，且没有证据证明被告在此次购买行为中是否采取了审慎的注意义务，且无法认定杨某在购买前对诉争房屋进行了查看。综合上述因素，可认定杨某与常某之间在购买诉争房屋过程中存在串通行为。该二人的串通行为损害了孙某、龙某的合法利益，故常某代孙某与杨某签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。

        ■法官说法

        涉抵房借款房屋买卖纠纷案件的一个主要特点就是，出借方在形式上分离法律关系，故意规避法律。从交易流程上看，借款人除了与出借人之间形成借贷关系，借款人按要求与另一个人办理公证委托，授权这个人出售房屋的代理权，形成委托代理关系;如果还不上款，再找一个所谓“陌生人”买房，构成房屋买卖法律关系。出借人、代理人及买房人等主体身份没有交叉，造成几个主体互无关联的假象。借款方同一利益共同体“分身术”后，在形式上形成了民间借贷法律关系、委托代理关系、房屋买卖等看似独立的几个法律关系，从而规避法律制裁。

        ■法官建言

        借款方需要有三个意识

        北京二中院法官提醒当事人，在签订借款合同时，借款方需要有以下三个意识：

        一是维权意识。维权要注意两个环节是否存在串通行为：其一，出借人与售房代理人之间是否存在串通行为，即售房代理人受出借人指使做出有损于房屋所有权人的利益安排;其二，售房代理人与买受人之间是否存在串通行为，损害房屋所有权人的利益。要注意留存交易中的各种证据，防患未然;如果因为出借人利益团体操作隐蔽难以找到证据，也要为法院提供上述两个串通行为的证据线索，申请法院调取相关证据。

        二是风险意识。要在两个环节树立风险意识：一是决策环节，如果提供贷款的人要求你必须提供一套房屋却不办理符合法律规定的抵押登记，而是与你签订房屋买卖合同或者要求你办理委托代理售房的公证，一定要提高警惕，可以要求他们办理正规的房产抵押手续，或者换一家借贷机构。二是履行环节，履行中的每一步都要慎重考虑、评估可能引发的风险。如有需要进一步协商或变更的问题，一定用书面方式予以确定，避免以口头协议来变更履行方式，避免日后发生纠纷时空口无凭。

        三是谨慎意识。一方面，克制用钱心切的急躁情绪，冷静观察所面临的境况和即将进行的交易。另一方面，正确预见一项决策的后果，重视签字的效力，认真阅读合同或协议，充分、清晰理解条款内容，准确预判不能到期还款的法律后果，不能因为急用钱就草率签字。

        ■司法观察

        违背法律规定 双方面临风险

        随着我国经济社会的发展，民间借贷市场亦较为活跃。由于银行贷款往往审查严格、手续繁琐，小微融资供给渠道相对缺乏，一些有闲散资金的人，抓住了这一民间小微融资的迫切需求。同时，由于法律监管的日益严格，以售房或委托售房的方式作为民间借贷的担保，意于给出借人寻求充分的保障。然而，我国法律禁止直接约定到期不能还款以房屋抵债，为了规避这条法律，出借人要求借款人在签订借款合同的同时，再签订一份房屋买卖合同，到期不还款，就按买卖合同履行，把房子卖给出借人。

        实践中，涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件，通常表现为两种类型：一类是出卖人(房屋登记所有权人)起诉买受人与代理人，要求确认买卖合同无效;另一类是相关权利人(如共有权人)起诉出卖人与买受人，要求确认买卖合同无效。

        据统计，2014年、2015年及2016年上半年，北京二中院先后审理涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件分别为4件、5件和5件。案件数量虽不多，但涉及法律问题较复杂，蕴含法律风险较高。

        此类案件核心的争议焦点就是借款人、售房代理人、买房人之间是否形成恶意串通。借款人认为代理人与买房人签订的买卖合同是恶意串通，要求法院确认合同无效。代理人与买房人作为被告，主张借款人、售房代理人、买房人之间互相不认识，借贷与买卖之间也没有关系。

        北京二中院民一庭法官在审判实践中发现，案件中委托手续及售房交易表面上具备完备的买卖合同、转款记录，伪装成真实的房屋买卖，用于应付法院的审查。出借人之间与售房代理人之间、售房代理人与买受人及后手买受人之间的联络都是私下进行，隐蔽性非常强。在庭审时，原本的房主经常会咬定“代理售房人”和买房人是恶意串通，但作为借款人，他并没有参与到房屋的后续交易中，难以抓到虚假交易中的把柄，维权难度大，很多当事人因证据不足而败诉。

        此外，案件中涉及的民间借贷一般不发生在熟人之间，也不发生于素有业务往来的主体之间。借款人因急于用钱，大多通过电信、网络广告联系到出借人。出借人一般不是正规的金融机构，多为专门提供融资借贷的“地下钱庄”。且出借人、售房代理人、买受人扮演不同角色，构建一个相互关联的利益链条，形成“成熟”的运作模式。

        案件中，不论用于“担保”的房屋价值本来就远大于债权，还是由于市场变化而在房屋出售时升值，出借人为收回债权而获得了房屋交易价值，显然利益失衡，同时违背了法律规定。这样的交易模式下，交易双方均面临巨大的风险。