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案例

　　2015年4月，某经营管理公司与李某签订租赁合同，约定某经营管理公司将其某商场内的铺位出租给李某，租赁期限为2015年5月1日至2017年5月1日，年租金为7.2万元，保证金为1万元。李某交纳保证金后，对该铺位进行使用并按期交纳租金。2016年7月，李某收到该地街道办事处的通知，李某入驻的该商场存在违法建筑和重大消防隐患，要求李某于2016年8月15日前停止营业并搬出。随后，该商场内的部分建筑被拆除，李某无法继续经营。李某遂主张解除双方之间的合同，并要求某经营管理公司赔偿李某的装修费等费用。某装修公司提出抗辩，认为出租的铺位未通过消防验收，租赁合同应属无效，无需赔偿李某的损失。

　　一种观点认为，依据《建设工程消防监督审核管理规定》，建设工程施工项目完工后，未经主管机关对消防设施进行检验合格即出租的，属于违反该强制性规定的行为，该租赁合同为无效合同。

　　另一种观点则认为，该类房屋的权属清晰，法律并未禁止房屋建设者取得房屋所有权。从所有权的权能角度来看，房屋所有人可以将该房屋出租，违反法律的强制性规定，影响了房屋交付使用，但不影响房屋所有者签订的租赁合同的效力。

一、房屋是否属于“依法应当进行消防验收的建设工程”

　　认定合同无效应以合同法为依据，合同法司法解释一第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章作为依据。因此，不应以前述《建设工程消防监督审核管理规定》否定租赁合同的效力。判断租赁合同效力所依据的法律规定应当是《消防法》第十三条第二款的规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。在此情况下，只有属于“依法应当进行消防验收的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。否则，不应当对所有的城镇出租房屋未经消防验收的，一概认定租赁合同无效。

二、房屋未经消防验收，合同是否必然无效

　　最高人民法院在《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中批复：关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况区别对待：第一，出租《消防法》第10条规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

　　可以看出，该批复对于租赁合同效力，也主要以房屋是否必须经过验收作为判断标准。

　　但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法适用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的……

　　根据该司法解释的规定，房屋在未经过消防验收或经消防验收不合格时，租赁合同为可解除的合同。依据法律逻辑，合同解除的前提就是合同有效，无效合同不存在解除问题。因此，在房屋未经过消防验收的情形下，租赁合同应属有效，承租人可以此为理由要求解除合同。

　　在上述批复和司法解释存在一定冲突的情况下，围绕适用最高院批复还是司法解释来处理租赁合同的效力，在实践中存在争议。小编认为，根据新法优于旧法的原则，司法解释晚于批复颁布，应当优先于批复，适用司法解释更为合理。且根据《合同法》的精神，法律鼓励并保护交易，对于合同无效的认定应当谨慎处理，严格限定无效合同的范围，只有在违反了法律和行政法规的效力性强制性规范的情形下，才能认定合同无效。结合《消防法》的规定，虽然相关条文禁止了未经消防验收的房屋投入使用，但对擅自使用等行为也仅仅作出了进行处罚的相关规定，并未规定相关的租赁合同无效。

　　综上，未经消防验收即进行租赁的房屋，并不导致租赁合同无效，而应当作为衡量租赁合同是否应当解除的条件予以考虑。