注销网签并不必然导致房屋买卖合同解除，但注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的，视为以行为表示不履行合同，对方取得法定解除权。

一、2015年12月14日，史某（出卖人）与刘某（买受人）签订《房屋买卖居间合同》（居间人为某经纪公司），约定刘某购买史某位于北京市密云区某室（以下简称涉案房屋），总价145万元。房款支付方式为：签订合同时支付购房定金3万元，2015年12月26日支付购房首付款37万元，购房尾款105万元办理按揭贷款，由银行直接划入史某指定账户。双方应当于公积金通知三日内到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。后刘某依约支付定金及首付款。

二、2016年8月17日，史某与刘某办理了涉案房屋的网签手续，网签合同编号CWXXXXXX。随后，双方办理了银行贷款的面签手续。

三、2016年9月14日，史某与刘某共同签署《注销申请》并注销了涉案房屋网签，其内容为：“由于出卖人史某暂不卖房，特申请注销存量房屋买卖合同编号为CWXXXXXX的网签合同，由此产生的一切法律责任由买卖双方共同承担”。

四、注销网签后，史某曾试图约刘某协商处理善后事宜，但未达成一致意见，后向刘某送达了解除合同的告知函。

五、刘某向北京市密云区人民法院起诉，诉请：房屋买卖合同继续履行，史某协助刘某办理房屋产权过户手续。密云区法院认为，本案房屋买卖合同已经解除，判决驳回刘某诉请。刘某不服提出上诉，北京市第三中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

两审法院认为涉案房屋买卖合同已经解除的原因在于：

一、注销网签不当然产生解除房屋买卖合同的法律后果

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）的相关规定，网签是办理过户登记的前置程序。注销网签意味着合同继续履行的障碍，对合同目的造成了较大的影响。但是双方毕竟还存在书面的买卖合同，注销网签的行为不能推定双方合意终止履行，只能推断中止履行，并不当然发生解除双方之间房屋买卖合同的法律效果。

二、注销网签后一方怠于积极磋商且影响房屋过户登记的，视为预期违约

根据《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表

示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。该条款属于法定解除权，一方构成预期违约的，另一方有权解除合同。

本案中，刘某应当在注销网签申请之后积极与史某进行磋商，尽力促成双方之间就继续履行事宜作出新的安排。但是，在法院审理过程中，刘某并未向法院提供证据证明其在起诉之前有积极主张重新网签、办理过户的证据材料，法院认为基于刘某同意撤销网签和撤销网签后的行为，足以使史某认为刘某将不再履行合同义务，故史某有权行使法定解除权。

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

网签是北京房屋买卖合同实践及行政管理的重要程序与节点，一旦网签备案，则该房屋就不能再转卖给他人，有助于保护买受人的权益。根据规定，房屋买卖只有先网签，有关部门才能办理过户登记。因此，房屋买卖当事人对注销网签的行为一定要慎重，注销后要及时协商后续事宜或变更，否则在合理期间内一方不予配合或进行再次网签的，推定为以行为表明不履行合同，对方有权解除合同并请求相应的赔偿。

《合同法》

第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）

第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）买卖、互换、赠与合同；
（三）继承或者受遗赠的材料；
（四）分割、合并协议；
（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；
（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（七）相关税费缴纳凭证；
（八）其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。

《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》京建交〔2007〕508号

各区县建委（房管局）、北京房地产中介行业协会、各房地产经纪机构、各交易保证机构：

为规范我市存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）、《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》等文件的相关规定，现将我市实行存量房买卖合同网上签约和信息公示的有关事项通知如下：

一、我市行政区域内国有土地上的存量房买卖（指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖），凡经房地产经纪机构居间或代理（含代办转移登记手续）的，均须进行买卖合同网上签约和交易信息公示。权属部门办理转移登记时须在权属系统上进行网上办理。存量房买卖双方自行达成交易的，可直接签订纸制合同文本。

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011.12.13）

五、（对未办理网签的合同要求继续履行的处理原则）

房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方虽未办理网上签约，但买受人家庭（含夫妻双方及未成年子女）具备“京十五条”规定的购房资格（见附件一）的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记；不具备资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同；经释明当事人变更请求的，按本纪要第三条的内容处理，当事人坚持要求继续履行的，判决驳回其诉讼请求。

一审法院认为，2016年9月14日，史某与刘某共同申请，办理了注销网签的手续。虽然申请书中有“史某暂不卖房”的记载，但是，刘某同意撤销网签，并与史某共同申请注销网签的行为，足以说明其二人与史某达成了暂不买卖房屋的合意。虽然，注销网签的行为不当然发生解除双方之间房屋买卖合同的法律效果，但基于该合意，双方之间应当在注销网签之后的一个合理期间内对房屋买卖合同的履行事宜作出合理安排，任何一方都应当积极主张进行磋商。根据双方之间的房屋买卖合同约定，双方应当在贷款审批通过后的三日内办理房屋过户手续，而贷款审批通过之时，双方的网签已经注销，根据有关规定，网签是过户的前置程序，因此，刘某应当在注销网签申请之后积极与史某进行磋商，尽力促成双方之间就继续履行事宜作出新的安排。但是，在法院审理过程中，刘某并未向法院提供证据证明其在起诉之前有积极主张重新网签、办理过户的证据材料，法院认为基于刘某同意撤销网签和撤销网签后的行为，足以使史某认为刘某将不再履行合同义务，史某因此行使解除合同的权利符合法律规定。

二审法院认为，根据刘某与史某共同申请注销网签的行为及其在撤销网签后并未积极主张进行重新网签，且刘某亦未按照《房屋买卖居间合同》的约定履行相关义务，一审法院据此认定史某享有合同的法定解除权，并无不妥。

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