王佩凤、王秀妮诉王福平、王福君、王玉朝农村房屋买卖合同纠纷民事判决书

·日期：2015-06-10

·法院：山东省威海市中级人民法院

·案号：（2014）威民一终字第737号

上诉人（原审原告）王佩凤。

上诉人（原审原告）王秀妮。

二

上诉人之共同委托代理人杨建波，文登区侯家法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）王福平。

被上诉人（原审被告）王福君。

被上诉人（原审被告）王玉朝。

委托代理人林鹏，山东健华律师事务所律师。

上诉人王佩凤、王秀妮因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2014）文宋民一初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，李凤卿与王振东夫妻育有四个子女，即本案二原告及被告王福平、王福君，李凤卿于2002年农历2月2日去世，王振东于2004年1月3日去世。王振东生前在文登市小观镇垒子村村正南有房屋一套，二原告在该村居住，系该村常住人口，王振东去世后上述房屋由被告王福平、王福君管理和修缮，二原告及被告王福平、王福君未对父母的遗产进行分割。2005年2月24日，由王凤礼（已去世）代笔，王某为证明人，被告王福平、王福君与被告王玉朝（曾用名王日东）签订房屋买卖协议一份，约定被告王福平、王福君以3000元的价格将其父王振东的房屋转让给被告王玉朝，后被告王玉朝在诉争房屋院内新建四间房屋。现二原告诉至原审法院，要求确认三被告之间签订的房屋买卖合同无效。

原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、房契、文登市小观镇垒子村村民委员会证明、房产所有证等在案为凭。

原审法院认为，依照合同法及相关司法解释的有关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案被告王玉朝所购买的房屋位于文登市小观镇垒子村，原告王佩凤、王秀妮亦在垒子村居住，系垒子村的常住人口，三被告于2005年2月24日签订的房屋买卖协议虽然没有二原告的签名，但是被告王玉朝使用该房屋九年之久，期间在该房屋院内新建房屋四间，原告主张被告王福平、王福君卖房后告知原告房屋出租给被告王玉朝，原告未过问租金事宜，直到九年后方提出分配租金，明显与常理不符。故应认定二原告应当知道该房屋已经被转让的事实，二原告长达九年期间没有提出异议，应当视为对被告王福平、王福君转让房屋行为的认可和追认。被告王玉朝系文登市小观镇垒子村村民，其购买诉争房屋不违反法律和行政法规的强制性规定。二原告主张三被告之间的房屋买卖无效，证据不足，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决:驳回原告王佩凤和王秀妮要求确认被告王福平、王福君、王玉朝签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费25元，由二原告负担。

上诉人王佩凤、王秀妮不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋在上诉人父母去世后作为遗产，由上诉人与被上诉人王福平、王福君共有，二上诉人对被上诉人王福平、王福君转让诉争房屋一事并不知情亦不同意，故被上诉人王福平、王福君属于无权处分，其与被上诉人王玉朝签订的房屋买卖合同应属无效。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人王玉朝答辩称，被上诉人王福平、王福君转让诉争房屋时征得了上诉人的同意，且二上诉人多年亦未对被上诉人王玉朝占有及修建涉案房屋的事实提出异议，应视为对房屋买卖行为的追认。请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人王福平答辩称，同意原审判决。

被上诉人王福君未进行答辩。

经二审审理查明，证人王某在原审中出庭作证，证实其系双方当事人的亲属，曾与被上诉人王福平、王玉朝及涉案合同代笔人王凤礼于2005年2月24日共同到上诉人王佩凤家中协商转让房屋一事，但最终未能协商，在上诉人王佩凤家中呆了不到两分钟便离开了。对于为何没有协商，该证人未进行解释。

本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，李凤卿与王振东去世后，涉案房屋应由其继承人予以继承，二上诉人与被上诉人王福平、王福君均系合法继承人，对涉案房屋享有法定继承权，上诉人诉请确认涉案房屋买卖合同无效，亦系基于其享有的继承权而提起。根据《中华人民共和国继承法》第八条之规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。现查明，被上诉人王福平、王福君于2005年2月24日将涉案房屋转让给被上诉人王玉朝，证人王某曾与上诉人王佩凤协商房屋买卖事宜，表明上诉人王佩凤房屋转让一事知晓，上诉人王秀妮作为妹妹及同村村民，对此事亦应知晓。故本院认定二上诉人作为继承人自此时知道或应当知道其法定继承权被侵犯，但一直未主张过权利，已丧失了继承权的时效利益，二上诉人以其继承权受侵害为由主张涉案房屋买卖合同无效，于法相悖，本院不予支持。同时，根据双方当事人的陈述及证人王某的证言，被上诉人王玉朝曾与被上诉人王福平及合同代笔人王凤礼一同到上诉人王佩凤家中协商涉案房屋买卖事宜，三被上诉人于当日签订了涉案房屋买卖合同，被上诉人王玉朝当日支付了购房款，被上诉人王福平、王福君同时交付了涉案房屋，此后被上诉人王玉朝又对涉案房屋进行了扩建。在此期间，上诉人王佩凤及居住在同村的上诉人王秀妮均未提出异议，也未向被上诉人王玉朝主张过租金等权利。二上诉人现主张其误认被上诉人之间系租赁合同关系，且房屋转让行为未经其二人同意，明显与常理不符。另，根据农村房屋继承惯例，父母去世后，遗产通常由儿子进行处分，现涉案房屋由被上诉人王福平、王福君予以转让，二上诉人对此未主张过权利，亦符合一般农村风俗习惯。综合以上事实，本院认定涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王佩凤、王秀妮负担。

本判决为终审判决。

审判长赵欣

审判员于大海

代理审判员蒋涛

二〇一五年六月十日

书记员刘双双