【内容摘要】
二手房买卖过程中营业税和个税依法应由卖方承担,但在实践中往往约定由买方承担,为逃避缴纳税款双方以及居间方会不惜以身试法、伪造证件,殊不知该行为已经触犯刑法,轻则合同被解除或被认定无效,重则将会被追究刑事责任。
孙某在中介居间下购买张某名下“满五不唯一”住房。《房屋买卖合同》约定,孙某承担交易中应缴纳的所有税、费。若不按约定缴税导致合同不能履行或解除的,其应向对方支付房屋成交总价20%的违约金。合同履行过程中张某发现自己“被离婚”导致买房人不需缴纳个人所得税,买卖双方就税费问题引发争议。孙某称不知情张某离婚证一事,并起诉张某要求继续履行合同。张某称交给中介公司的材料中并无离婚证复印件,自己是已婚,承诺表中“离异”二字也不是其本人所写,故反诉要求解除合同。 房屋买卖合同能否继续履行,及过错责任的认定。 具体分析 尽管本案中并无充分证据证明伪造离婚证的行为主体,但张某的离婚证客观上实现了少交纳税款的目的,并最终影响了合同的履行。对于少交纳税款的结果而言,张某在相关手续上签字时未尽到谨慎的注意义务,具有主观过错。 孙某作为买受人对于购买标的房屋应当承担的税费应有心理预期,在其少交纳19万余元的税款的情况下,并未及时提出异议,且事后未主动要求解决,其主观状态有悖于诚实信用原则的要求,孙某对于少交税款亦具有主观过错。 中介公司作为从事专业居间服务的经纪公司,其合同义务并非仅限于促成房屋买卖合同的签订,而应当包含购房款支付、房屋过户在内,最终促成合同履行完毕。对于少交税款的结果,中介公司作为专业的居间服务公司负有主要过错,孙某对于其少交税款的放任态度相对于张某未对其签字材料进行谨慎审查的过失而言,过错程度更重。 在买卖各方均存在相应过错,且张某的合同目的无法实现的情况下,张某要求解除合同的诉讼请求应予以支持。 至于买方孙某因涉案房屋的买卖合同被解除所遭受的经济损失,可以另行提起诉讼要求中介公司予以赔偿。 一审法院:买卖双方对合同解除均有过错,判决解除双方房屋买卖合同,张某返还购房定金5万元。 后双方均表示不服,提起上诉。 二审法院:驳回上诉,维持原判。
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