保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。因保障性住房的政策性，购房资格严要求等特点，保障性住房在取得，买卖，离婚财产分割，继承等方面都有着自身的裁判规则。

一、对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由所在区县住房保障管理部门取消其申请资格，5年内不得再次申请；对已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段普通商品住房价格补足购房款

张某等与北京市海淀区房屋管理局等其他一案二审行政判决书，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2016）京01行终1010号，案由：行政复议

2014年1月，审计部门在审计过程中对程莹莹、张震宇、张某家庭提交的复核材料提出质疑，要求其重新核查其购房资格。程莹莹所在单位奥菲佩克(天津)国际贸易有限公司出具了2011年12月至2012年11月期间工资发放证明，得出其实发工资122919.65元，与程莹莹提交的复核材料《公示回执》年收入0元不符，并超出了京建住[2008]226号《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补充比例的通知》（以下简称226号《通知》）规定的“本市城八区申请购买限价商品住房3口及3口以下家庭年收入不得超过8.8万元”的标准。

2014年6月9日，海淀房管局作出《北京市限价商品房购买资格取消通知书》，决定取消程莹莹、张震宇、张某家庭购房资格。程莹莹、张震宇、张某家庭在收到《北京市限价商品房购买资格取消通知书》后，未在法定期限内提起行政复议或行政诉讼，亦未退回已购住房。在此情况下，海淀房管局依据《办法》第二十九条的规定，作出被诉通知，要求程莹莹、张震宇、张某家庭自收到通知之日起十五日内退回已购买的限价商品房。该行政行为认定事实清楚，适用法律规范恰当。

二、拆迁已明确安置住房的，应纳入限价商品房申请家庭住房面积的核定范围，不得隐藏不予申报

康某、王某与昌平区某委取消限价房购买资格纠纷案

限价商品住房是限价格限套型（面积）的商品房，其供应对象为城市中等收入住房困难的城镇居民家庭，它是具有社会保障性质的商品住宅。基于这种社会保障性，政府对限价房规定了严格的准入标准，以保证真正有住房困难的城市家庭能够买得起房住得起房。

本案中，两原告先是在沙河镇王庄村作为原告王某父母的家庭成员参与了拆迁补偿安置，享受了回迁安置房的优惠购房面积共80平方米，仅此一项即超过了购买限价商品住房规定的15平方米／人的准入标准。后两原告又参与了原告康某父母在回龙观镇回龙观村的拆迁补偿安置，共获得70平方米的回迁安置房两套。对此事实，原告亦不否认，从限价商品住房的政策目标来看，两原告本不应符合限价商品住房的准入条件。

《北京市限价商品住房购买资格申请审核及配售管理办法》（京建住[2008]223号）第7条规定，申请家庭成员拆迁已明确安置住房的应纳入申请家庭住房面积核定范围，因此原告在沙河镇拆迁中获得的安置住房面积理应进行申报。同时《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第27条之规定，对经核实不符合购买限价商品住房条件的家庭，应取消其购房资格。因此，区住房保障管理部门作出的取消原告购买限价商品住房资格的决定有事实依据，符合法律的规定。

三、被冒名买房，影响自身申购经济适用房，可主张精神损害赔偿

石兰诉北京中大恒基房地产经纪有限公司等姓名权、名誉权纠纷案

一审法院经审理认为，中大恒基公司在未获得石兰授权，且石兰与娄某并无真实房屋买卖合同的情况下，擅自使用石兰的姓名进行网签信息提交，系属对石兰姓名的盗用，并造成石兰未能通过购买经济适用房资格审核的后果，构成侵权。考虑到房地产经纪公司进行网签需要买卖双方签约、审核等一系列程序，不可能因为简单失误所致，且中大恒基公司对其工作人员行为负有管理约束之责，法院对中大恒基公司所述不存在侵权故意的辩称不予采信，其应对此承担相应侵权责任。因石兰的姓名权受到侵害，法院对于其要求中大恒基公司停止侵权、撤销网签，并向西城区住建委解释网签事宜、消除影响的诉讼请求予以支持。

考虑到经济适用房购买资格的取得对石兰具有重大意义，而虚假的网签影响了其取得购买经济适用房的资格，势必给石兰带来一定精神上的压力和痛苦，中大恒基公司应向石兰赔礼道歉，并对石兰所遭受的精神损害进行精神抚慰，故法院对石兰要求中大恒基公司赔礼道歉及赔偿精神损害的诉讼请求予以支持，具体赔礼道歉方式和赔偿数额由法院综合侵权行为的过错程度、造成的影响和精神损害程度等因素予以判定。

石兰未就其要求赔偿交通费、误工费的主张提交相应证据，考虑到石兰因寻求问题的解决势必支付一定交通费用，但石兰并无工作，故法院对石兰要求赔偿交通费的主张酌情予以考虑，对其要求误工费的诉讼请求不予支持。就石兰主张赔偿延迟购买经济适用房的房屋使用费一节，由于经适房的获得还需要轮候摇号程序，该费用并非目前已现实发生的损失，法院对此不予支持。

综上，判决：被告中大恒基公司与被告娄某配合石兰撤销北京市房地产交易管理网上的网签；被告中大恒基公司向北京市西城区住房和城市建设委员会书面说明网签情况，消除影响，说明内容需经法院审核；被告中大恒基公司向原告石兰书面赔礼道歉；被告中大恒基公司向原告石兰赔偿交通费200元、公证费1000元以及精神损害抚慰金2万元。

四、隐瞒房屋经济适用房的性质，无论买受人是否具备购房资格，能否通过审批及办理产权登记，该房屋买卖合同为有效合同

本溪市兴宇房地产开发有限责任公司、孔宪良与本溪市兴宇房地产开发有限责任公司、孔宪良房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书，审理法院：最高人民法院，案号：（2015）民申字第3336号，案由：房屋买卖合同纠纷

法院审理认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。

兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋，在与孔宪良签订《房屋销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务，孔宪良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付孔宪良，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔宪良是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，二审法院判令兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后协助办理过户登记，并无不当。

五、限价商品房因上市交易期限的限制不具备销售条件，但至法院裁判前满足销售条件的，双方应依约履行合同义务

周某某与陈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，审理法院：北京市朝阳区人民法院案号：（2017）京0105民初22381号，案由：房屋买卖合同纠纷

2010年11月28日，原告（买受人）与北京xx房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，2014年11月24日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将位于朝阳区朝新嘉园东里七区x号楼x单元x号房屋即涉案房屋出售给被告，该房屋成交价格为160万元。庭审中，原、被告均认可涉案房屋至2017年8月15日所有权登记满五年。

法院审理认为：首先，原、被告在存量房补充协议中约定双方在房屋所有权证满五年后再办理产权转移登记手续，且至一审辩论终结前五年限制上市交易期限已届满，合同订立时的瑕疵已经消失，目前涉案房屋已具备上市交易条件，同时不具有其他法定无效事由，故可以认定原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效，双方应依约履行合同义务。

六、婚前一人申请购买限价商品房，随后夫妻共同购买与使用该房屋，离婚时视为夫妻共同财产进行分割

刘×与王×1离婚纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2016）京01民终3990号，案由：离婚纠纷

法院审理认为：北京市限价商品住房管理办法（试行）第十三条中规定：“限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。”

根据诉争房屋的限价房申请证明，可以证实该房屋的申请家庭系王×1婚前家庭。此后在该房购买过程中，王×1及刘×均有出资。王×1及刘×结婚后共同居住使用该房并生育婚生女，在双方分居后王×1及婚生女居住使用该房。该房屋虽系王×1于婚前申请，考虑到房屋购买时间与登记结婚时间的间隔、刘×父亲支付首付款以及婚后房屋实际居住使用之情形，法院认定该房屋购买系双方以结婚为目的购买行为，故应当作为夫妻共同财产予以分割。

本案一审判定该房屋归王×1所有，并酌定给予刘×20％的折价补偿，应属合理。位于901房屋归王×1所有，该房屋尚未还清的贷款由王×1负责偿还，王×1于本判决生效后三十日内给付刘×房屋折价补偿款五十二万元。

七、限价商品住房尚未取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年，不具备离婚财产分割条件的，可待条件成就后另行主张权益

申某与王某离婚后财产纠纷一审民事判决书，审理法院：北京市平谷区人民法院，案号：（2017）京0117民初7380号，案由：离婚后财产纠纷

申某与王某于2012年9月3日登记结婚。2015年11月26日，王某作为买受人与出卖人北京×置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）。根据《北京市人民政法办公厅转发市建委等部门关于北京市限价商品住房管理办法（试行）的通知》（京政办发〔2008〕号）的有关规定第三条：已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。

本院认为，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况依法判决。×××号房产属于夫妻共同财产，但此房屋属限价性商品住房且尚未办理房屋所有权证，该房产是限制流通物，现不能竞价也不能买卖。根据本案现有事实，对涉案房屋进行分割的条件尚未成就，故法院对此不予处理，双方可待条件成就后另行主张权益。

八、遗赠涉及限价商品房，因该房屋自购买之日起已经满五年，房屋所有权人有权进行自由处分

胡×与赵×等遗赠纠纷一审民事判决书，审理法院：北京市昌平区人民法院，案号：（2014）昌民初字第05438号，案由：遗赠纠纷

法院审理认为：本案争议房屋虽为限价商品房性质，但该房屋自购买之日起已经满五年，因汤×与赵×均认可该房屋为李玉兰个人财产，故李玉兰作为房屋所有权人对于房屋享有完全的处分权利。李玉兰生前所立遗嘱，因胡×并非李玉兰的法定继承人，故该遗嘱性质实为对原告胡×的遗赠协议，李玉兰去世时，该遗赠文书生效，胡×一家在内居住的行为即为胡×接受遗赠的意思表示。综上所述，李玉兰所立遗赠文书有效，被告应当配合原告将争议房屋过户至原告名下。

九、限价商品房的所有权转移至购买人名下前，购买人死亡的，继承人不可继承该房屋

皮×1与北京北辰实业股份有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2014）三中民终字第01114号，案由：商品房预售合同纠纷

法院审理认为：本案系商品房预售合同纠纷，诉争标的物系具有社会保障性质的限价商品房。该类房屋的买卖合同的签订、履行应当遵循法律、法规及相关政策的规定。

根据《北京市限价商品住房管理办法》第十三条规定：“限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：（一）申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定，经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府结合实际情况确定，经市政府批准后公布。”

张×作为申请人需要在收入、财产等方面具备一定的条件，据此签订的《商品房预售合同（限价商品住房）》仅对合同当事人双方具有法律约束力。张×在交房前死亡，合同并未履行完毕，诉争房屋的所有权尚未转移至张×名下，皮×1作为继承人，并非《商品房预售合同（限价商品住房）》的当事人，亦不符合申请限价商品房的条件，其要求北辰公司交房并办理产权转移登记的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。

来源：无讼阅读    作者：苌乐（北京市炜衡律师事务所）