房产交易中，

　　购房人看房满意后，

　　通常会与开发商签订合同并交付定金，

　　此时购房人与开发商签订的

　　究竟是预约合同

　　还是正式买卖合同?

　　近日，厦门市集美区法院审理了一起商品房预约合同纠纷的案件，依法判决大海公司返还购房人郑某购房款10万元及利息，驳回郑某其他诉讼请求。随后，郑某提起上诉，经二审审理，维持一审判决。

　　未按时交首付款

　　20万元定金被没收

　　2014年7月1日，郑某前往厦门市集美区某楼盘看房后，与大海公司签了《认购协议》，约定：郑某认购商品房一套，成交价为200万。郑某应向大海公司支付定金10万元，并自签订《认购协议》之日起7日内，即2014年7月9日前，双方于项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，《认购协议》自买卖双方签字、盖章之日起生效，至正式买卖合同签订后即行终止。

　　随后，郑某依约向大海公司支付定金10万元及购房款10万元，共合计20万元。后郑某因资金问题，未能于7月9日前筹到首付款，因此未按时与大海公司签订《商品房买卖合同》。2014年8月11日，大海公司以郑某未依约签署《商品房买卖合同》，构成严重违约为由，没收郑某已交付的定金，并将房屋另行出售。对此，郑某未向大海公司提出书面异议，直至2016年7月向集美法院提起诉讼。

　　卖方解除协议

　　并没收定金10万元

　　郑某认为，双方签订的协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且大海公司已经接受并开具注明“首付10万元”的收款收据，根据司法解释的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。大海公司以种种理由拒不与其签订正式《商品房买卖合同》，亦不交付讼争房屋。因此向法院起诉大海公司，要求解除合同、返还已付购房款20万元及利息、赔偿差价损失、支付购房款一倍即20万元的赔偿等。

　　大海公司认为，本案是商品房预约合同纠纷，而不是买卖合同纠纷。双方不存在商品房买卖合同的法律关系，原告的诉求都是基于商品房买卖合同关系，故不存在解除商品房买卖合同一说，因此原告的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。

　　法院经审理认为，郑某与大海公司签订协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。讼争协议中明确约定双方应至售楼处签订正式《商品房买卖合同》，且讼争协议至正式买卖合同签订后终止。因此讼争协议应为商品房预约合同，郑某主张讼争协议系房屋买卖合同，依据不足，法院不予采纳。因郑某未在约定时间内与大海公司签订《商品房买卖合同》，大海公司依约解除协议并没收定金10万元，于法有据，法院予以支持。因协议已解除，郑某主张大海公司返还购房款10万元，于法有据，法院予以支持。关于差价损失、购房款一倍赔偿的诉求，由于该两项主张均须以郑某与大海公司之间订立商品房买卖合同为前提，而郑某与大海公司双方之间系商品房预约合同关系，郑某的主张缺乏事实依据与法律依据，法院不予支持。

　　据此，法院作出前述判决。

　　连线法官

　　合同内容决定合同性质

　　合同性质不同决定了权利义务的不同。在司法实践中，有时通过合同名称并无法确定合同性质，甚至存在合同名称与合同性质不一致的情况。对此，承办法官解释，本案并无法通过合同名称直接确定合同性质，因此如何认定郑某与大海公司双方签订认购协议的合同性质是案件争议焦点所在，合同性质的不同决定郑某所能得到的损失补偿，如协议为房屋买卖合同，大海公司则可能承担差价损失的赔偿责任;若为商品房预约合同，郑某则无权主张差价损失。

　　依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同的主要内容共涉及13项，对比协议内容，讼争协议中仅是对商品房的楼号、面积、价格、购房款及支付方式进行约定，对其他内容均未进行约定，而且讼争协议中也明确约定双方应签订正式买卖合同，因此依据合同所约定内容，法院认定讼争协议为商品房预约合同。由于郑某与大海公司仅是预约合同关系，双方并未成立商品房买卖合同关系，郑某自然就无权主张商品房差价损失。

　　东快记者 徐昕昀

　　法智小编小阎