作者/杨文战律师　转载自公众号：实用法律知识

　　概要：网签是房屋交易的生效条件吗?及时网签在房屋交易有多重要?不及时网签有哪些风险?

　　不论是二手房买卖，还是商品房买卖，对买家来讲签约后尽快办理网签是非常重要的一种履约保证，可以减少交易风险。为什么这么说呢?不及时网签又可能发生什么问题呢?

　　一、什么是网签?

　　简单说，按现行规定，在签订房屋买卖合同后、房屋过户前，必须先在房管部门的交易系统中进行网上签约，没进行网签订是不能办理过户手续的。进行网签实际上是房产交易在房管部门进行网上备案的一个过程。

　　网签使房地产交易更加透明化，网签后买卖双方都可以在网上的交易系统中查询到自己的交易情况，第三方也可以了解该房是否正在交易、出售。

　　二、没进行网签房屋买卖合同就不生效，可以随意解除，是这样吗?

　　在网签之前，各方肯定已经签订了纸质的房屋买卖合同，有人认为各方自行签订的纸质合同没经过房管部门网签备案，就还不生效，这时可以随时毁约。

　　这个说法显然是不对的!如果没有特殊约定，房屋买卖合同自各方签字、盖章后就已经生效了。

　　在房屋买卖合同生效后的网签手续，只是房管部门的行政备案手续，是一种行政管理手段，并非民事法律行为的生效条件。

　　网签既然不影响合同效力，为什么杨律师还要说网签非常重要，提醒买方要尽快网签呢?

　　三、事实证明，相当多的卖家毁约事件发生在网签之前!

　　买房子谁都不希望发生麻烦和风险，那么网签的重要性就体现出来了。

　　前面说了，网签是过户的前置手续，换句话说，网签实际上是房管部门对交易进行初步审查的过程，办理了网签，通常就说明房产情况及交易双方情况基本上没有问题。

　　比如购买商品房，如果开发商不能给购房者办理网签，就说明该项目很可能手续不全，甚至没有合法手续。就二手房买卖来讲，也有同样的功效，有些二手房上市是受到限制的，能办理网签显然就不存在这样的限制了。

　　更为重要的是，办理网签，能有效限制一房二卖，大大减少卖方毁约的可能。

　　当遇到房价上涨时，卖方毁约的目的无非是想涨价，最具威胁的手段就是“你不同意涨价我就卖给别人!”

　　如果双方还没进行网签的话，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。这时买家再想要房就难了，只能追究违约责任。

　　但如果进行了网签就不一样了，因为办理网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房子在办理一次网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的，也就是说，卖家在网签后，即使想毁约，也不能随意把房子过户给第二个买家。

　　卖家想毁约是为了涨价，但是网签后又不能涨价卖给第三方变现，涨价的目的只能寄希望于原来的买家同意，没有第三方来竞争，显然对买家的威胁就小得多了。

　　以杨文战律师的经验来看，发生卖家想涨价而提出毁约的房屋买卖纠纷，绝大部分都是在没有网签之前，网签后即使卖家因房价上涨有些后悔，但只要买家坚持，通常卖家虽然心理别扭，不是特别配合，但基本上也能完成交易。

　　即使卖家网签后，有不配合贷款、不配合过户、不配合交房等违约行为，买家也可以从容应对，协商不成，可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，不用担心这段期间房子被再卖给其他人。

　　所以说网签就象保护购房者的“金钟罩”。当然，“金钟罩”也有破解的方法，那杨律师就不好分析了。但不管怎么说，卖家想破掉这个“金钟罩”，无论是成本、难度、风险都是很大的。

　　四、限购、限贷政策也都是以网签时间为实施节点的。

　　抛开交易一方毁约的因素，近些年购房资格和贷款政策的变化，也是影响房屋买卖交易正常进行重要因素。

　　在购房资格政策、贷款政策多变的背景下，网签时间也是一个非常重要的节点，新政策新标准的实施时间，都是以网签时间为节点的。政策出台前已网签的交易不受影响，反之即使很早就签约，但网签时间晚，也要受新政的影响。

　　有人购房时因为房产暂时没有房产证，或者暂时不符合“满五唯一”之类的减免税条件，签约后要等房产符合条件再进一步交易、网签。这时间短则数月，长则数年。那这期间就极容易因各种原因产生纠纷了。

　　所以，杨律师建议无论是买家还是卖家，如果房子暂时不符合网签条件，最好就先别交易。否则无论涨跌，都可能引发纠纷。

　　购房者一定要谨记：签约后一定要尽快办理网签手续，这很重要!