商品房预售

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，只适用于城市商品房.并在预售前，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售制度是什么

　　商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。

　　商品房预售购房人承担哪些风险

　　1、常见风险一：开发商在建设项目土地被抵押状况下，不告知购房人抵押的事实，与购房人签订商品房买卖契约，且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。

　　2、常见风险二：开发商在建设项目土地被抵押状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。

　　3、常见风险三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。

　　房管局人士分析说，虽然开发商与购房人签订的合同从法律上是有效的，但由于开发商未办理登记备案手续，使行政部门无法对购房人的权益加以保护。一旦开发商资金发生危机，不能如期偿还银行的贷款，银行为主张其抵押权，可通过司法程序对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封并处理。尽管购房人已履行了合同义务，并支付了部分或全部房款，但最终无法取得该房屋。

　　商品房预售应具备哪些条件

　　1、已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。

　　2、持有建设工程许可证。

　　3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

　　4、同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。

　　5、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

　　签订预售合同应当注意什么

　　1、审查是否具备“五证”：

　　购房人签订预售合同应当注意审查国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销售许可证是否“五证齐全”。上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致您也需留心。

　　2、签署合同文本：

　　购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本，并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本，检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现，就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。

　　3、明确违约责任：

　　在预售契约中一定要明确约定违约责任，最好明确约定违约金的绝对金额;如约定按日计算违约金，则采用现行违约金标准为每日万分之四。

　　4、协商解决：

　　对于可能出现的纠纷，买卖双方可以采用协商方式解决，还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。有些发展商要求购房人在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议，两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同，您应注意协调统一，以免日后的麻烦。

　　5、、定金约定：

　　有些发展商在购房人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的，也是不公平的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议购房人最好与发展商在协议中约定，若购房人得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。

　　6、要留意关于物业管理条款：

　　还有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求购房人在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这是对购房人的消费者知情权的侵害。因此，购房人应该将物业管理条款与预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准。