一、基本案情

　　2014年2月7日，张俭华与江苏省启东市取生置业有限公司(以下简称取生置业)签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由取生置业开发的位于启东市汇龙镇某小区商品房(在建)一套，房屋总价为人民币63万元。该合同附件一为张俭华、徐海英买受房屋的平面图并加盖取生置业印章。签订合同当日，张俭华、徐海英一次性支付房款63万元，取生置业开具销售不动产统一发票。

　　2015年6月，取生置业向张俭华、徐海英发出交房通知，张俭华、徐海英购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约，要求与取生置业协商解决。后协商未成，张俭华、徐海英诉至法院请求解除合同。

　　二、法院判决及裁判理由

　　(一)一审法院观点

　　就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，张俭华、徐海英对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，显然，取生置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。对于日常居住，房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题，现本案取生置业实际向张俭华、徐海英交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致，仅存在方向的反差，并不影响张俭华、徐海英的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，张俭华、徐海英据此主张取生置业构成根本违约，缺乏事实与法律基础。鉴于生置业表示同意补偿张俭华、徐海英人民币10000元。

　　因此一审法院判决：一、取生置业于判决生效之日起十五日内补偿张俭华、徐海英人民币10000元。二、驳回张俭华、徐海英的诉讼请求。一审案件受理费5321元，由张俭华、徐海英负担。

　　宣判后，原告不服提起上诉。

　　(二)二审法院观点

　　本案争议焦点为上诉人能否以合同目的不能实现解除案涉购房合同。应从以下三方面论述：

　　1.合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。

　　2.本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张俭华、徐海英所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张俭华、徐海英明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。

　　3.张俭华、徐海英对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张俭华、徐海英购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张俭华、徐海英要求解除合同于法有据，本院予以确认。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故本院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。

　　因此二审法院判决：一、撤销启东市人民法院(2015)启开民初字第01662号民事判决。二、确认张俭华、徐海英与启东市取生置业有限公司2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》于2015年8月1日解除。三、启东市取生置业有限公司于本判决生效十日内返还张俭华、徐海英购房款630000元。

　　三、点评

　　本案中，一审和二审裁判理由的最大区别在于对于”合同目的“的理解和阐述。

　　一审法院认为，房屋购买合同的目的就在于“居住、投资、孩子就学等”社会的普遍判断，涉案房屋均不妨碍上述目的的实现，因此不可依据合同法九十四条第一款第四项认定合同目的不能实现。这样的判决不能说完全没有依据，但是简单地以“普遍判断”来替代个案中的具体特殊需求，未免有武断的嫌疑。

　　二审法院通过更加深入的分析，梳理出了“客观目的”和“主观目的”的区别，即把经过双方确定的当事人“动机和本意”也作为合同目的的一部分来考量，由于房屋价值较大且将由当事人长期居住，房屋布局问题以及漫长的争议过程都将对当事人的居住产生较大的心理影响，势必也将影响到合同目的的实现，二审法院正是基于更加人性化的考虑，通过梳理事实找出了既符合法律规定又符合人心人情的判决思路。

　　本案被选为最高院的公报案例，某种程度上也表明最高院对二审法院这种“顺情依法”判决思路的一种支持和表扬。

　　转自：瑾瑞法律热点

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