核 心 提 示

　　两年前，刘女士向王先生签约购买了他名下的一套房屋，并按约支付了前两期房款200万元。孰料，王先生房屋非但被银行抵押，还遭法院查封，导致刘女士无法实现过户登记。于是，刘女士起诉王先生解除合同退还已付购房款，并额外索赔“房屋升值损失”254万元。

　　支付200万元方知抵押房被查封

　　2015年7月，刘女士与王先生签订购房合同，约定刘女士以318万元的价格购买王先生名下一套房屋，双方应于2016年1月10日办理产权过户手续，首期房款140万元，2016年1月10日前还应支付现金60万元，其余116万元通过银行贷款形式支付，尾款2万元待房屋交付且办结水、电、煤过户手续后支付。合同签订后，刘女士依约支付了首期房款140万元。

　　2016年1月，王先生为甲方，刘女士为乙方签订补充协议，言明因甲方无法按约定于2016年1月10日过户交易前完成系争房屋抵押借款登记注销手续，导致双方不能如期至交易中心办理过户手续。双方约定，甲方在收到乙方第二期房款的现金部分60万元后2个工作日内，还清甲方所欠银行的所有抵押借款，双方同意过户日期推迟至2016年1月30日。

　　之后，刘女士按约定又支付了60万元房款，王先生将系争房屋交付刘女士使用至今，但始终未能配合刘女士办理房屋产权的过户登记。

　　2017年刘女士获悉，该房屋除了银行的房屋抵押借款登记外，还遭多家法院的司法查封。由于无法办理过户登记手续，刘女士将王先生告进了法院。

　　“房屋升值损失”该不该赔

　　庭审中，刘女士表示，自己按约支付首期房款140万元及第二期房款中的60万元，王先生却未能按约办理抵押借款注销登记，现房屋又被多家法院查封，导致自己无法办理过户登记手续。因此，刘女士请求法院判决解除其与王先生的房屋买卖合同，要求王先生返还购房款200万元，并赔偿房屋升值损失254万元。

　　王先生表示，愿意解除房产买卖合同，返还刘女士已支付的房款200万元，但不同意赔偿升值损失。他认为双方未能办理系争房屋过户手续的原因在于刘女士未按合同约定将贷款116万元及尾款2万元支付给王先生。刘女士实际贷款金额只有80万元，合同约定贷款不足部分应当现金补足，但刘女士未按约履行，导致王先生未能归还系争房屋上的抵押借款、未能解除抵押登记。所以，是刘女士的行为构成了违约。

　　判决酌定升值损失220万元

　　法院审理后认为，刘女士向王先生购买系争房屋，尽管系争房屋上存在抵押登记，但王先生多次承诺会还清借款，解除抵押登记以完成系争房屋的过户手续，但王先生在收到刘女士支付的200万元款项后始终未按约定涤除系争房屋上的抵押登记，致使系争房屋未能过户至刘女士名下，现系争房屋又被法院查封，即便抵押登记被解除，系争房屋也无法过户至刘女士名下。刘女士起诉要求解除房产买卖合同，王先生也同意解除合同，予以确认。合同解除后，王先生已收取的房款200万元应返还刘女士。

　　关于违约责任的承担，王先生辩称合同解除的原因在于刘女士未按约定支付其剩余合同款项，未按约定支付其贷款不足部分36万元。对此法院认为，房产买卖合同明确约定第二期房款中的116万元通过贷款方式支付，根据庭审查明的事实，刘女士已经按约定办理了相关的贷款手续，且贷款已经审批通过，因过户手续未能完成导致贷款未能发放，而过户手续未能完成的原因在于王先生未按约定解除系争房屋上的抵押登记，在双方签订的补充协议中王先生也承认因其无法按约定于2016年1月10日过户交易前完成系争房屋抵押借款登记注销手续，导致双方不能如期至交易中心办理过户手续，故是王先生的违约行为，致使房产买卖合同不能继续履行，王先生应当承担违约责任，赔偿刘女士房屋升值损失。根据司法评估结果，系争房屋升值250多万元，考虑到刘女士未支付全部房款，法院酌情确定房屋升值损失的金额。

　　最终，法院判决解除双方的房屋买卖合同，由王先生返还刘女士购房款200万元，并赔偿刘女士房屋升值损失220万元。一审判决作出后，双方均未提出上诉。

　　法官说法：赢了诉讼但仍有风险

　　虽然本案中刘女士要求返还购房款及房价升值损失的诉请最终得到法院支持，但因该房屋上有银行抵押及多家法院查封，如果王先生经济状况恶化，很有可能产生无法完全履行的问题。因此，购买存在抵押登记的房产时存在一定的风险。

　　法官提醒，购买房屋时，应充分了解房屋的实体瑕疵与权利瑕疵。如确需购买此类房屋，在支付首付款或部分房款后，务必督促售房者及时将购房款用于偿还抵押贷款，及时涤除交易房屋上存在的抵押权，排除房产过户存在的抵押权障碍，并在符合条件时及时办理过户登记手续。如果出售方怠于涤除抵押权，引发纠纷，应当尽快提起诉讼并采取相关保全措施，避免遭受“房财两空”的严重损失。(以上人名均系化名)

　　来源丨上海虹口法院 顾逸 何元龙

　　转自“浦江天平”公众号