随着我国社会的繁荣发展以及经济体制改革的进一步深入，农村宅基地的经济使用价值日益提高，再加上国家新农村建设的优惠政策，致使近几年农村宅基地纠纷呈大幅度增长趋势，土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷，建房户私下调换宅基地，未经有关部门确权和统一规划的宅基地因界址不明引起等纠纷。笔者特地研究了丽水中院近三年的相关案例，精选了五个案例并分析其裁判要旨，以明析该类纠纷在司法实践中的处理和解决方式。

　　案例一

　　裁判要旨：宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有在本集体经济组织所有土地上建造住宅的权利，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，仅限于本集体经济组织成员之间流转。非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，双方之间的房屋买卖合同无效。随后土地性质的改变并不影响合同的无效性。

　　裁判文书：(2015)浙丽民终字第153号民事判决书

　　上 诉 人：胡某(原审被告)

　　被上诉人：赵某某(原审原告)

　　案　　由：房屋买卖合同纠纷

　　基本案情：1995年8月18日，原告赵某某经拆迁安置取得五云街道杜桥村栗山宅基地一块，家庭人口为：妻樊某某、儿子赵某(1981年10月出生)、女儿赵某某(1986年10月出生)。原告赵某某自建五云街道杜桥村栗山132号坐西朝东三间四层砖混结构房屋一幢。1999年2月2日，原告赵某某办理了缙集建(1999)字第01510003号集体土地使用权证，取得132号房屋71.37㎡集体土地使用权。1999年12月7日，原告赵某某办理了缙房权证字第××号房屋所有权证，取得了132号房屋建筑面积350.43㎡的所有权。2008年9月8日原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：原告将132号房屋以546000元的价格出卖给被告胡某，北边简易屋归被告使用。该房屋如被征收、拆迁一切安置费、损失费都归被告所有，北边简易屋拆迁补偿费归被告所有。被告中途悔约，不得向原告索还546000元，原告中途悔约，在毁约之日起三天内一次性支付给被告546000元房款双倍并全额赔偿被告房屋装修损失等内容。原告赵某某、被告胡某、见证人赵某、执笔人郑某某均在协议上签字、捺印。同年9月6日，被告胡某支付原告赵某某房屋价款546000元，原告赵某某出具收条一份。协议签订后，原告赵某某淑将132号房屋及北边简易屋交付被告胡某使用，同时交付房屋所有权证、集体土地使用权证、建房审批表、建设工程规划许可证及配套费发票等相关房屋材料。被告胡某未经审批加建第五层，装修了132号房屋，并将北边简易屋拆建成停车场。2014年缙云县人民政府对缙云县城检察院东区块(杜桥)进行拆迁。2014年11月4日，被告胡某与征收指挥部签订132号房屋的房屋征收协议，将房产证、土地证缴存征收指挥部。现原告赵某某以其与被告签订房屋买卖协议配偶、子女均不知情为由诉至本院，要求确认原、被告签订的房地产买卖契约无效，并责令被告胡月腾退房屋及宅基地。

　　法院认为：基于“房地一体原则”，132号房屋的买卖应当遵守宅基地使用权流转的相关规定。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。依照国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。根据上述法律、法规的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有在本集体经济组织所有土地上建造住宅的权利，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，仅限于本集体经济组织成员之间流转。非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，故原、被告2008年9月8日签订的《房地产买卖契约》无效。基于合同无效的法律后果，原告要求被告腾空132号房屋的请求，本院予以支持。被告提出在原告提出反悔意见以前132号房屋已经被国家征收，影响双方买卖协议生效的情况已经变更，本院认为，无效合同自始无效，132号房屋被国家征收，土地性质由集体经济组织所有变为国家所有，依然不影响合同的无效性，故对被告的观点不予采纳。被告在答辩时提出要求原告赔偿132号房屋装修等费用，但未在法定期限内提出反诉，故在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国国有土地管理法》第四十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

　　一、原告赵某某与被告胡某于2008年9月8日签订的《房地产买卖契约》自签订之日无效;

　　二、被告胡某自本判决生效之日起一个月内腾空132号房屋。

　　后胡某对判决不服，上诉至丽水市中级人民法院，中院判决驳回上诉，维持原判。

　　案例二

　　裁判要旨：行政机关对于权属有争议或者权属来源不明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，并经法定程序予以确权。若主要证据不足，未经法定程序进行认定的，实际宅基地使用权人申请行政机关撤销颁发的集体土地使用权证的，行政机关应予以撤销。

　　裁判文书：(2016)浙11行初42号行政判决书

　　原 告：陈金明 李丽芬

　　被 告：丽水市人民政府

　　第 三 人：马金会

　　法院认为：原告陈金明与原告李丽芬系夫妻，与第三人马金会系同父异母兄弟。2016年1月25日，丽水市国土资源局开发区分局收到第三人马金会提交的土地使用权登记的申请书、土地权属来源证明、单位(××)建房用地补办申请表、地籍调查表、1993年11月10日出具的补办收款收据、莲都区南明山街道丽沙村村民委员会证明等土地登记申请材料，申请对坐落于莲都区南明山街道丽沙34号，土地用途为农村宅基地的土地进行集体土地使用权初始登记，开发区分局受理了第三人的申请。后经初审、审核，被告丽水市人民政府于2016年2月17日作出准予登记发证的审批意见，向第三人马金会颁发了使用权面积为324.840㎡、颁发日期为2016年2月11日的丽(开)集用(2016)13号集体土地使用权证。

　　另查明，1993年11月10日，第三人马金会曾就案涉房屋建房用地申请补办手续，后因故该登记申请被搁置。

　　法院认为，根据《浙江省土地登记实施细则》第十一条第一款第(三)项、第(五)项之规定，本案中第三人马金会申请土地登记应当提供土地权属来源证明、该地上房产的权属证明或依据。国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发[2011]178号)第六条第二款规定：“对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。”本案中第三人没有提交案涉宅基地的权属来源证明，其提交的村委会出具的证明也未经公告程序，被告在此情形下就予以颁证的行为显属主要证据不足，违反法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)、(三)项之规定，判决如下：

　　撤销被告丽水市人民政府向第三人核发的丽(开)集用(2016)13号集体土地使用权证。

　　案例三

　　裁判要旨：《土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”的规定，应系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。同一集体经济组织内部成员之间的房屋转让行为，未违反法律法规的强制性规定的，应当认定为有效。

　　裁判文书：(2017)浙11民终91号民事判决书

　　上 诉 人：程伟津(原审原告)

　　上 诉 人：王蓉仙(原审被告)

　　法院认为：一审法院认定事实：原告程伟津与被告王蓉仙均为大柘镇××村村民。被告王蓉仙名下有位于大柘镇××号的住宅，土地性质为宅基地。原告继承位于大柘镇××号对面的房屋一幢，于2004年取得集体土地使用权证及房屋所有权证。2006年2月5日，原告将该房屋出卖给被告，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房地产转让合同》，约定：“甲方有座落在大柘镇××村大会堂边，毛金土户隔壁老旧房屋壹座总面积伍拾陆平方米，现经甲、乙双方共同商讨，一致同意将该房屋转让给王蓉仙户。现就有关事项订立合同如下：1、该房屋有集体土地建设用地使用证壹份(证号0040999)，有房屋所有权证壹份(证号00020045)，注明面积56.06平方米。2、房屋四至：东北、东南、西南：三向约以自墙外脚为界，西北靠毛金土墙为界。3、双方商定该房屋转让费为每平方米贰佰元整，共计壹万壹仟贰佰元整，现金当场付清。4、该房屋自转让后，一切权属永归乙方所有，任凭乙方转户、拆建或转让他人，甲方无权干涉。5、转让后，如过户等事项的一切费用均由乙方支付，甲方不在负担任何费用和责任，如转户甲方要盖章协助。6、本合同系双方共同商量，一致同意共同订立，任何壹方不得反悔”。合同签订后，被告向原告支付了房屋转让款11200元，原告将房产证交给被告，并将房屋交由被告实际管理使用至今，但双方一直未办理房屋产权过户登记手续。2016年5月10日，原告向一审法院起诉要求解除与被告签订的《房地产转让合同》，返还房屋财产并由被告赔偿损失，一审法院以该合同无效为由判决驳回原告的诉讼请求。

　　一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。原、被告于2006年2月5日签订《房地产转让合同》，所转让房屋所在土地为宅基地，当时被告已经有宅基地上的住房，不符合宅基地分配条件，双方为转让房屋签订的《房地产转让合同》，不符合上述法律的强制性规定，应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，不产生合同履行的法律约束力，故原、被告签订的《房地产转让合同无效》，被告应当返还房屋。原、被告之间没有租赁房屋的合意，故原告主张被告按每月100元的标准支付租金(占有使用费)缺乏依据，但被告已占有涉案房屋十余年，一审法院结合房屋购买价以及房屋使用年限、折旧等因素酌定由被告支付4000元房屋占有使用费。基于合同无效，被告应返还原告涉案房屋，原告也应当返还被告相应的购房款。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决：一、确认原告程伟津与被告王蓉仙于2006年2月5日签订的《房地产转让合同》无效。二、被告王蓉仙于本判决生效之日起十日内返还原告程伟津位于遂昌县大柘镇××村××号对面的房屋。三、被告王蓉仙于本判决生效之日起十日内向原告程伟津支付房屋占有使用费4000元。四、驳回原告程伟津的其他诉讼请求。

　　二审法院认为，程伟津与王蓉仙于2006年2月5日签订的《房地产转让合同》，系双方的真实意思表示，合同签订后，王蓉仙向程伟津支付了房屋转让款11200元，程伟津将房产证交给王蓉仙，并将房屋交由王蓉仙实际管理使用至今。目前，双方当事人为同一集体经济组织成员。现程伟津以违反“一户一宅”的法律强制性规定主张案涉合同无效。然其引用的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，应系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，也并不约束同一集体经济组织内部成员之间的房屋转让行为。故程伟津以此主张案涉合同无效，不能成立。

　　综上所述，王蓉仙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销浙江省遂昌县人民法院作出的(2016)浙1123民初2678号民事判决;

　　二、驳回上诉人程伟津的诉讼请求。

　　案例四

　　裁判要旨：买房人购买农村房屋后，房屋被征迁，卖方人与征迁部门签订补偿安置协议。因违反法律的强制性规定，房屋买卖合同被确认无效，此时买房人的损失应该如何确认?买房人的损失主要为房屋升值损失和装修损失，房屋的升值损失即房屋的现价值减去房屋的购买价格。买房人可主张卖房人支付的款项=购房款+装修损失+(房屋现价值-房屋的购买价值)×过错比例。房屋现价值可以按拆迁部门的拆迁评估价值。

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：严汉民。

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：涂秀梅。

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：邵玉英。

　　案 由：房屋买卖合同纠纷

　　裁判文书：(2015)浙丽民终字第356号民事判决书

　　法院认为：关于严汉民、涂秀梅的责任比例认定问题。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因邵玉英与严汉民、涂秀梅并非同一集体经济组织成员而进行农村集体土地上的房屋买卖，致使合同无效，双方均有过错。虽然合同无效，但邵玉英支付了大部分房款，严汉民、涂秀梅也向邵玉英交付了房屋，邵玉英对案涉房屋进行了稳定的占有、使用。此时，严汉民、涂秀梅主张合同无效，并要求返还房屋，有违诚实信用原则，应承担主要责任。邵玉英明知案涉房屋的土地性质为农村集体所有，仍进行购买，亦有过错，应承担一定的责任。本院结合双方当事人的过错、邵玉英的付款情况、房屋的占有使用情况、房屋的农村集体土地性质等因素，确定严汉民、涂秀梅对邵玉英的房屋升值损失承担70%的责任。原审认定双方的责任比例欠妥，本院依法予以纠正。

　　关于邵玉英房屋的升值损失的认定问题。房屋的升值损失即房屋的现价值减去房屋的购买价格。法院委托评估机构进行的房屋估价，仅是在房屋现价值无法确定的情况下，由评估机构对房屋可能实现的交换价值的估计值。但本案中，案涉房屋系拆迁房屋，严汉民、涂秀梅与拆迁部门按拆迁评估价值签订了拆迁补偿安置协议，房屋的交换价值至此已经确定，并且唯一，原审法院委托评估机构的估价不再具有参考意义。邵玉英要求按照拆迁评估价值来确定房屋的现价值，相对比较合理。严汉民、涂秀梅称拆迁评估价值里包含其作为集体经济组织成员的身份利益，应按原审法院委托评估价格计算房屋的现价值，缺乏依据，本院不予支持。严汉民、涂秀梅签订合同时，转让的是案涉房屋的完整所有权，邵玉英是否全额付款，并不影响双方签订合同时双方意图实现的所有权转移份额。虽然合同无效，房屋所有权也无法转让，但邵玉英的房屋升值损失应系假使合同履行后可以获得的利益，所以应把案涉房屋作为一个整体计算现有价值。严汉民、涂秀梅主张按邵玉英的付款比例93.15%对房屋的现价值进行计算，缺乏依据，本院不予支持。严汉民、涂秀梅称案涉房屋的拆迁评估价值包含了老村房屋的补偿，应扣减1900元每平方米。案涉房屋系新村房屋，先于老村房屋拆迁，且老村房屋至二审庭审辩论结束前也并非进行拆迁，老村房屋的拆迁补偿仍处于不确实状态。严汉民、涂秀梅就案涉房屋与拆迁部门签订的补偿安置协议，系基于拆迁评估价值计算补偿金额，现有证据不足以证明新村房屋在拆迁时包含了老村房屋的补偿金额。故，对严汉民、涂秀梅的该项主张，本院不予支持。邵玉英称案涉房屋的现价值应在拆迁评估价值的基础上另加20%的补贴，缺乏依据，本院不予支持。邵玉英关于柴间应按钢混结构以6998.36元每平方米计算现价值，理由成立，本院予以支持。故，邵玉英的房屋升值损失为586712.73元-136000元=450712.73元。相应的，严汉民、涂秀梅应支付邵玉英的款项为136000元+30429元+450712.73元×70%=481927.91元。邵玉英主张的搬家补助费、奖励等费用，并非其损失，本院不予支持。

　　案例五

　　裁判要旨：宅基地使用权作为一种特殊物权，是不能够继承的。征收部门对征收标的物进行的面积确认并不能等同于法律意义上的房屋产权确权，法院不能对征收部门的征收确认面积予以评判。房屋补偿面积并不等同于房屋的实际产权，实质上是政府在征收过程中，就房屋在征收政策上协商确认的拆迁补偿权益。而非原房屋的物权，不能作为所有权确认之诉的标的。拆迁安置政策的落实并非人民法院民事诉讼的调整范围，应由拆迁安置部门按照政策规定处置。

　　裁判文书：(2016)浙11民终1366号民事判决书(以该判决为例)

　　(2016)浙11民再33号民事判决书

　　上 诉 人：朱剑锋 朱峻峰 刘红梅(原审原告)

　　被上诉人：朱献奎(原审被告)

　　案 由：房屋所有权确认纠纷

　　法院认为：关于上诉人主张的172.09平方米建筑物，陈客婆、朱献培、被上诉人朱献奎于2016年3月21日所订立的《房屋拍约》约定“一、以三间老屋中堂中线为界，东侧半幢三间屋(含走廊、天井、厨房)由朱献培管理、使用。二、三间屋西侧半幢三间屋(含走廊、天井、厨房)和西侧正房间风墙外的破屋一间及相邻的园落，由朱献奎管理、使用(含母亲的名份在内，今后母亲的住宅由献奎负责)”，虽然在拍约用了“管理、使用”的词汇表述，但鉴于该拍约订立目的是为了分家析产，确定财产产权，结合日常生活经验，可以认定立约各方处分的是房屋的所有权及土地使用权。故可认定陈客婆在生前已将属于自己的产权份额进行了处分，在陈客婆去世之后该财产不属于陈客婆遗产，故上诉人再就陈客婆的产权份额主张代位继承，于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张的16.34平方米房屋，上诉人认为该部分面积已经有关征收部门确认，故具有法律意义上的房屋产权性质。本院认为征收部门对征收标的物进行的面积确认并不能等同于法律意义上的房屋产权确权。上诉人主张的16.34平方米系房屋的天井部分，该天井部分不构成法律意义上可以合法确认的房屋，故上诉人要求确认该16.34平方米房屋面积并进行分割的诉请，本院不予支持。