【律师通俗解读】

　　本案中双方当事人争议的主要问题是房屋未交付时买受人能否主张逾期交房违约金，其主要包括两个层次：一是逾期交房违约金可否分段主张权利;二是交付房屋是否为主张逾期交房违约金的先决条件。根据双方当事人签订的商品房买卖合同的约定，逾期交房违约金因违约行为持续而按日累计，而左工作为买受人基于合同所享有的逾期交房违约金请求权因希望房产公司违约行为持续而形成继续性债权。

　　首先，逾期交房违约金可否分段主张权利。逾期交房违约金作为继续性债权的一种，其债权具有可分性，其主要特征是违约金随着违约行为的持续而按曰增加。在此种情形下，希望房产公司基于逾期交房违约行为应承担的违约责任可以曰或月为单位独立形成债权，则左工对已发生的逾期交房违约金亦有权先行主张权利。

　　其次，交付房屋是否为主张逾期交房违约金的先决条件。法律没有规定合同义务的履行和违约责任的履行必须同时。且根据合同约定，只要希望房产公司存在逾期交房事实，左工作为买受人即有权主张逾期交房违约金，双方并未对交付房屋后才能主张逾期交房违约金作出特别约定，因此讼争房屋是否符合交付条件以及有无交付均不构成限制左工主张逾期交房违约金的时间条件。

　　据此，左工作为房屋买受人在房屋交付前主张希望房产公司承担已发生的逾期交房违约金既符合合同约定亦不违反法律规定，其请求应获得支持。

　　附相关案例(可跳读)：

　　【案件基本信息】

　　1. 裁判书字号

　　江苏省宿迁市中级人民法院(2014)宿中民终字第02155号民事判决书

　　2. 案由：商品房预售合同纠纷

　　【基本案情】

　　2012年12月6日，左工与希望房产公司签订《商品房买卖合同》，约定左工以457651元的价格购买希望房产公司开发的希望城X幢X号房。合同第八条约定，“出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用。如遭遇不可抗力，出卖人应当在不可抗力发生之日起10日内书面告知买受人。”第九条约定，“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，左工已付清购房款，但截至2014年9月4曰原审法庭调查终结之时，希望房产公司仍未交付房屋。因希望房产公司逾期交房，左工诉至法院，请求判令希望房产公司按约支付逾期交房违约金34186.5元(自2013年12月29日起暂计算至2014年9月3日)，此后按日支付至指定账户，双方因此引起诉讼。

　　【案件焦点】

　　房屋尚未实际交付前，买受人能否主张已经发生的逾期交房违约金。

　　【法院裁判要旨】

　　江苏省宿迁市宿城区人民法院经审理认为：左工与希望房产公司之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。希望房产公司未能在合同约定的期限内交付房屋，应承担违约责任，向左工支付违约金。本案违约金应按合同约定的标准从最后交付期限的第二天即2013年12月29日起计算至原审法庭调査终结之日即2014年9月4日，合计为457651元X万分之三X 250天=34323. 83元(四舍五人取小数点后两位)。关于左工主张的法庭调查终结之后的违约金，由于未来可能存在希望房产公司是否已通知交付房屋，交付条件是否成就及交付的房屋是否符合约定等争议，而对这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本案判决中预先解决，因此，对原审法庭调査终结之后的违约金，应由左工另行主张权利。关于希望房产公司提出的房屋交付时才能主张违约金的抗辩，因本案违约金性质上属于继续性债权，即依照合同约定每天产生的违约金，均应作为一个独立的债权请求权，故左工可在房屋交付前请求希望房产公司支付违约金。

　　据此，江苏省宿迁市宿城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：希望房产公司于判决生效之日起十日内向左工支付逾期交房违约金34323. 83元(2013年12月29日至2014年9月4日)。

　　希望房产公司持原审答辩意见提起上诉。

　　江苏省宿迁市中级人民法院经审理认为，希望房产公司与左工签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行义务。希望房产公司未能在合同约定的期限内向左工交付房屋，其行为已构成违约，左工要求希望房产公司承担违约责任，有事实和法律依据。

　　(一) 关于逾期交房违约金可否分段主张的问题。

　　本案所涉逾期交房违约金的性质属于继续性债权，债权的内容随着时间推移发生变动。其特点是以日为计算单位，违约金总额等于一日的违约金乘以违约天数，违约金额随着违约行为的继续而按日产生。在此种情形下，“违约金总额”与“个别数额”相对独立，故继续性债权具有可分性。本案中，希望房产公司基于逾期交房违约行为所承担的违约责任可以日或月为单位独立形成债权，故左工对希望房产公司已发生的逾期交房违约事实有权先行主张权利。

　　(二) 关于房屋交付前可否主张逾期交房违约金的问题。

　　交付房屋并不是左工主张逾期交房违约金的先决条件。法律没有规定合同义务的履行和违约责任的履行必须同时进行。且根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，只要希望房产公司存在逾期交房事实，左工作为买受人即有权主张逾期交房违约金，双方并未对交付房屋后才能主张逾期交房违约金作出特别约定。合同约定的“交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止”仅为逾期交房违约责任的计算期间，是否取得《工程竣工验收备案表》以及何时取得《工程竣工验收备案表》，均不构成限制左工主张逾期交房违约金的时间条件。因此，希望房产公司主张房屋交付前无权主张逾期交房违约金，亦与合同约定不符。江苏省宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，作出如下判决：

　　驳回上诉，维持原判。

　　来源：房产律政