几年前，章某夫妇来到山东济南某置业公司售楼处，在阅读了某地产公司发布的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》(以下简称《通知》)和《济南市商品房买卖合同》样本，了解了涉案房屋系优质学区房后，即高高兴兴的交付了首付款，办理了银行按揭。

　　一年后交房时，开发商承诺的优质学校换成了离家较远的“非优质”学校，这下可气恼了章某夫妇。章某认为，开发商说话不算数，说好的优质学区房到哪儿去了?一纸诉状，章某将开发商某置业公司和发布《通知》的某地产公司告上了法庭，要求判令被告赔偿因优质学区房和“非优质”学区房造成的房屋差价1万元。

　　购房合同：一切以合同约定为准

　　山东省济南市历下区人民法院经审理查明，2012年9月，章某与某置业公司签署《济南市商品房买卖合同》，购买尚品燕园某房屋。合同约定，出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。章某于2014年12月交付了房屋价款，某置业公司随后交付了房屋。

　　另查明，某地产公司发布的《通知》载明，凡购买尚品燕园项目的客户，在符合入学条件且实际交房后，业主及子女户籍在尚品燕园项目行政所在地的，均可免择校费享受中海紫御东郡区的小学、绿城百合花园园区的中学就近入学的权益。2013年9月，济南市历下区教育局在收到某地产公司递交的《关于提前报请尚品燕园学区划分的咨询函》后，出具关于尚品燕园所在学区的复函，内容包括根据区教育局公示的历下区2015年各小学学区范围的划分，尚品燕园已实际入住业主适龄子女协调至盛福实验小学就读。在此情况下，章某认为某置业公司、某地产公司的违约行为，不但造成了章某选择优质学区房的目的落空，还使尚品燕园小区房屋因“非优质”学区房市场价值降低而致其受损。

　　被告辩称：《通知》属于要约邀请而非要约

　　案件审理过程中，某置业公司、某地产公司辩称，其一，《通知》是尚品燕园项目商品房的销售广告和宣传资料之一，依法属于要约邀请。目的只是希望潜在买受人向自己发出要约的意思表示，明显属于商品房销售广告和宣传资料的范畴。其二，《通知》涉及的“中海紫御东郡园区的小学”(即盛景小学)不属于尚品燕园“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，对本案“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”没有重大影响，依法不应当被视为要约，不构成本案商品房买卖合同的内容或约定。其三，章某并未提供证据证明章某及子女的户籍在尚品燕园项目行政所在地，不符合《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中明确的“业主及子女户籍在尚品燕园项目行政所在地的，可免择校费享受……”的基本条件。其四，盛景小学和盛福实验小学相比，没有任何证据能够证明两者之间存在教育资源的区别或差别。《商品房买卖合同》中也没有关于教育配套设施的约定，所以章某的诉讼请求无事实依据和法律依据。

　　本案焦点：《通知》中的承诺是否构成合同内容

　　历下区法院经审理认为，章某与某置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效。本案的争议主要焦点为，《通知》中对教育配套设施的承诺，是否构成合同内容。

　　据本案审判长董浩介绍，《通知》中虽然载明“凡购买尚品燕园项目的客户，在符合入学条件且实际交房后，业主及子女户籍在尚品燕园项目行政所在地的，均可免择校费享受中海紫御东郡区的小学、绿城百合花园园区的中学就近入学的权益”，但该内容并未载入商品房买卖合同中;涉案合同同时约定，“出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准”，故《通知》的上述内容不能视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”该规定中所称的“房屋及相关设施”为“商品房开发规划范围内”，而本案《通知》所称的学校并不属于涉案房屋开发规划范围内，故本案并不适用该司法解释的规定。在《通知》的有关学区房内容并未订入商品房买卖合同的情况下，章某依据该内容主张相关违约责任，于法无据，对其诉讼请求予以驳回。

　　日前，历下区法院依法作出一审判决后，章某不服，提起上诉，济南市中级人民法院经审理依法判决驳回上诉，维持原判。

　　来源: 中国法院网　　温进才 王继学