基本案情

　　2008年7月，杨某与孟某签订了房屋租赁合同，约定孟某承租杨某所有的房屋，用途为出售手工艺品。次年3月份，杨某决定出售涉案房屋，并将之告知了孟某。孟某表示可以购买，但要看看价格如何，在杨某报价65万元后，孟某则称需要时间考虑。15天后，杨某带人来涉案房屋查看，并再次询问孟某是否同意以该价格购买，同时明确告知孟某已有其他人准备购买，正在商议价格，如果晚了就出售给他人，不过孟某可以继续使用至合同期满，对此，孟某还是表示需要时间考虑。同年5月份，孟某在向杨某交付当月租金时同时提出，同意以此前杨某提出价格购买涉案房屋。杨某表示涉案房屋已经以68万元的价格出售给他人。孟某遂以杨某侵犯其优先购买权为由诉至法院，要求判决杨某与第三人签订的买卖合同无效，并主张以同等条件优先购买涉案房屋。杨某则认为，其已经两次通知孟某，且通知价格比实际价格还低，但孟某均未明确表示其有购房意愿，应视为其放弃优先购买权，应该驳回其请。

　　裁判意见

　　法院经审理认为，尽管杨某已经通知过孟某出卖意图以及告知其出售价格为65万元，但该价格是尚无第三人购买时，杨某单方决定的出售条件，在第三人决定购买之后，杨某并未将第三人的购买表示以及具体条件告知孟某，故杨某并未尽到相应的通知义务，应承担相应的法律责任。最终法院判决杨某与第三人签订的买卖合同无效，确认孟某以同等条件购买涉案房屋。

　　律师分析

　　出售租赁房屋，不仅是简单的通知租赁人，租赁人不购买该房屋视为放弃优先购买权，而要符合以下条件的通知房屋买卖合同才会有效。

　　第一，通知期限要求。《合同法》第230条以及《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条均规定，出租人出售租赁房屋，应在合理期限内通知承租人;而《城镇房屋租赁合同司法解释》第23条和24条仅分别规定了出租人以拍卖方式出售租赁房屋的通知期限(5天)以及出租人通知后，承租人的一个行使优先购买权的期限(15天)。因此，根据上述法律以及司法解释可以得知，在一般情况下，通知期限为15天，拍卖的情况下则为5天。

　　第二，通知内容。出租人应该通知承租人，第三人所购买房屋的条件。另外，如果出租人对于出售房屋有自身要求，应当一并通知，如果第三人的买受条件发生了变化，出租人也应当及时通知承租人。

　　第三，通知形式 。对于通知的具体形式，法律未作明确规定，因此，只要能够确保承租人尽快知悉出租人出售租赁房屋的事实，行使优先购买权即可，并不要求出租人必须以书面形式履行通知义务。

　　第四，未通知的法律后果。《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条规定，承租人在出租人违反通知义务并侵害到优先购买权行使的情况下，仅享有损害赔偿请求权，不能以优先购买权被侵害为由请求确认买卖合同无效，但需要注意的是，在出现出租人未履行通知义务侵害到承租人优先购买权，并存在与第三人恶意串通的情形时，该规定并不妨碍承租人依据《合同法》第52条的规定，主张合同无效。