案情简介及争议焦点

　　2008年5月，朱某通过中介公司购买张某房产，约定房价款131.5万元，三方签订《房地产买卖居间协议》后，朱某依约交纳5万元定金。1个月后，双方未依约签订《房地产买卖合同》。对未签约的原因，朱某主张因对方提出作低房价而不能协商一致，张某与中介公司称系朱某无法借到购房款、要与爱人商量为由拒签。

　　争议焦点：1、合同未签订之原因是什么?2.定金是否返还?

　　裁判要点

　　1、未签约原因。三方签订的房地产居间买卖协议合法有效，对最终未签订房地产买卖合同的原因双方各执一词。朱某主张其因不愿作低房价，要求以131.5万元合同价成交，但张某不同意。张某主张其同意以该合同价签约，虽该主张有中介公司陈述印证，但考虑到中介公司工作人员实际代理张某与朱某洽谈买卖房屋事宜，故张某的上述主张本院难以采信。

　　2、定金应返还。因双方就合同价格最终未能协商一致，而导致未签订房地产买卖合同且属于不可归责于合同任何一方的原因所致，故张某所收取的定金5万元依法应返还朱某。

　　相关法律风险提示

　　1.阴阳合同、税费负担、遗漏条款等，往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定，尽量不要采用口头约定方式，在无证据证明，对方否认情况下，口头约定相当于无约定。

　　2.因受房地产市场国家调控政策影响，导致首付款、税费增加能否被认定为情势变更，而属于“因不可归责于任何一方原因导致合同解除”，实践中仍需要根据具体情形，由法官甄别。