基本案情
2008年7月,杨某与孟某签订了房屋租赁合同,约定孟某承租杨某所有的房屋,用途为出售手工艺品。次年3月份,杨某决定出售涉案房屋,并将之告知了孟某。孟某表示可以购买,但要看看价格如何,在杨某报价65万元后,孟某则称需要时间考虑。15天后,杨某带人来涉案房屋查看,并再次询问孟某是否同意以该价格购买,同时明确告知孟某已有其他人准备购买,正在商议价格,如果晚了就出售给他人,不过孟某可以继续使用至合同期满,对此,孟某还是表示需要时间考虑。同年5月份,孟某在向杨某交付当月租金时同时提出,同意以此前杨某提出价格购买涉案房屋。杨某表示涉案房屋已经以68万元的价格出售给他人。孟某遂以杨某侵犯其优先购买权为由诉至法院,要求判决杨某与第三人签订的买卖合同无效,并主张以同等条件优先购买涉案房屋。杨某则认为,其已经两次通知孟某,且通知价格比实际价格还低,但孟某均未明确表示其有购房意愿,应视为其放弃优先购买权,应该驳回其请。
裁判意见
法院经审理认为,尽管杨某已经通知过孟某出卖意图以及告知其出售价格为65万元,但该价格是尚无第三人购买时,杨某单方决定的出售条件,在第三人决定购买之后,杨某并未将第三人的购买表示以及具体条件告知孟某,故杨某并未尽到相应的通知义务,应承担相应的法律责任。最终法院判决杨某与第三人签订的买卖合同无效,确认孟某以同等条件购买涉案房屋。
律师分析
出售租赁房屋,不仅是简单的通知租赁人,租赁人不购买该房屋视为放弃优先购买权,而要符合以下条件的通知房屋买卖合同才会有效。
第一,通知期限要求。《合同法》第230条以及《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条均规定,出租人出售租赁房屋,应在合理期限内通知承租人;而《城镇房屋租赁合同司法解释》第23条和24条仅分别规定了出租人以拍卖方式出售租赁房屋的通知期限(5天)以及出租人通知后,承租人的一个行使优先购买权的期限(15天)。因此,根据上述法律以及司法解释可以得知,在一般情况下,通知期限为15天,拍卖的情况下则为5天。
第二,通知内容。出租人应该通知承租人,第三人所购买房屋的条件。另外,如果出租人对于出售房屋有自身要求,应当一并通知,如果第三人的买受条件发生了变化,出租人也应当及时通知承租人。
第三,通知形式 。对于通知的具体形式,法律未作明确规定,因此,只要能够确保承租人尽快知悉出租人出售租赁房屋的事实,行使优先购买权即可,并不要求出租人必须以书面形式履行通知义务。
第四,未通知的法律后果。《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条规定,承租人在出租人违反通知义务并侵害到优先购买权行使的情况下,仅享有损害赔偿请求权,不能以优先购买权被侵害为由请求确认买卖合同无效,但需要注意的是,在出现出租人未履行通知义务侵害到承租人优先购买权,并存在与第三人恶意串通的情形时,该规定并不妨碍承租人依据《合同法》第52条的规定,主张合同无效。
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案 情 赵女士是某饮料公司员工。2016年3月入职该公司, 2016年7月,赵女士以怀孕需要保胎为由向单位提供了其所在社区医院的休假证明, 医院建议休假1个月。公司批准了其休假申请。 此后,赵女士每隔一个月通过邮寄的方式向公司提供一张病假单, 直至其产假期满。 2017年8月,产假期满后的赵女士继续向单位提供休假证明,病假原因为:产后抑郁倾向。公司认为,赵女士所在的社区医院并没有相应的精神专科, 病假原因显然是虚构的。于是,公司向赵女士发出书面通知,要求其到单位指定的某医院(设置精神专科)
转载自法律顾问工作室公众号。 “顾问律师费就像5块钱的停车费,再便宜都有人会觉得贵! 突然有一张罚单贴在你车上,让你交200元违章停车罚款的时候,你恨不得给自己一耳光,早知道给20元停车费也愿意! 当项目、公司出现问题,亏了几百万、上千万的时候才发现:那几万块甚至几十万的法律顾问费与损失相比真的很便宜、很划算,如大海一滴水! 可惜很多时候已晚。 正是,风平浪静方显律师功能,风吹草动,才显律师价值!” 以下来源于湖南金州律师事务所订阅号,作者:谭灿、李瀚文 理由一:聘请专业的法律顾问有利于法
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导读:众所周知,定金在我们的生活中被广泛使用着,可您大概不知道定金是有很多种类的。事实上,不同种类的定金是会产生不一样的法律效果的,所以大家在适用定金时一定要多加注意,依法适用。具体实践中,定金都有什么种类呢,这就是说,定金的种类一般有哪些呢?下面将为您做一个较为具体的陈述。 一、定金的种类 (一)订约定金 订约定金,又称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。定约定金是一方拒绝订立主合同为适用条件。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国担保法