我们先从一个小案例看看，然后再具体分析哪些合同可以强制履行。

　　小案例

　　2010年3月买方张先生、卖方严女士在某房地产经纪有限公司的居间下，签订居间合同一份，并签订《房屋买卖协议》一份，协议约定张先生购买严女士名下位于上海市某区某室动迁安置房，房屋价款为人民币65万元，张先生在协议签订后3日内支付房价款人民币55万元，剩余房款10万元在办理交易过户时支付，同时约定房屋限制过户期限届满后10日内办理过户手续。协议签署后，张先生依约支付了55万元，严女士将房屋交付给张先生使用。由于房价的上涨，严女士拒绝配合张先生办理网签及过户手续。张先生遂向法院提起诉讼，要求：判决《房屋买卖协议》继续履行并要求法院判决严女士将房屋过户至其名下，以及逾期过户的违约责任。

　　法院判决

　　法院经审理 后认为原被告签署的房屋买卖协议合法有效，双方均应按约履行各自义务。最终法院判决：一、张先生与严女士签订的《房屋买卖协议》继续履行;二、严女士于判决生效之日起十日内协助张先生将本案系争房屋产权过户至原告名下，张先生应于办理过户的同时支付严女士购房款人民币100000元;…

　　律师析案

　　从上述小案例中可以看出，网签买卖合同并非是强制过户的必要条件，买卖双方没有网签合同仍然可以判决过户。

　　其实，网签合同只是房地产交易部门为了方便房地产交易的管理，而推行的合同管理制度。

　　针对目前房地产交易中的具体情况，买卖双方通常先签订居间方提供的格式版本的《房屋买卖协议》或《房屋买卖居间协议》等形式的协议(以下统称“买卖协议”)，买卖双方在买卖协议中约定在一定时间内签署网签版本《上海市房地产买卖合同》。但是，在房价暴涨，尚未网签正式的房地产买卖合同情形下，卖方违约拒售，作为买方是否可以要求卖方强制过户呢?

　　这个问题关键要看签订买卖协议的法律性质，究竟买卖双方签署的是一份完整的房屋买卖合同，还是仅仅属于一份预约合同。

　　若是前者，则可以要求卖方继续履行合同，办理强制过户;若是后者，则无法要求卖方配合办理过户手续，只能要求卖方承担违约责任。同时，对于这类合同可履行的前提是买方有足够的资金能力，否则，不能一次性付清所有房款的情形下，法院一般不会支持买方的诉请，否则，即便支持买方的诉请，也会造成无法执行。

　　那么究竟什么样的买卖协议可以认定为是一份房地产买卖合同呢?

　　《城市房地产转让管理规定》第八条规定一份房地产买卖合同应具备以下基本内容：(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;(二)房地产权属证书名称和编号;(三)房地产座落位置、面积、四至界限;(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;(五)房地产的用途或使用性质;(六)成交价格及支付方式;(七)房地产交付使用的时间;(八)违约责任;(九)双方约定的其他事项。

　　目前大多数居间方提供的格式版本的《房屋买卖协议》都具备了以上内容，可以说买卖双方签署的买卖协议就是一份房地产买卖合同。除非买卖双方在协议中明确约定以网签正式的《房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，否则应视为买卖合同已经成立。

　　上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》中，针对此类问题就明确的作如下解答为：

　　双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。

　　但是，若买卖双方签订的协议仅仅是为将来签订正式房地产买卖合同而签订，没有诸如价款支付、过户登记、房屋交付、违约责任等关键性条款，则这类合同仅能视为一份预约合同。签订正式房地产买卖合同前，买卖双方对合同中的主要条款仍然需要双方磋商，达成合意。在此种情形下，显然不能强制当事人继续履行预约，否则有违契约自由的民法精神，也有违公平原则。

　　因此，买卖双方虽未网签合同，但签署的买卖协议，只要具备买卖合同的主要内容如房屋具体坐落、价款支付、交付、过户、违约责任等，作为买方仍然有机会可以要求继续履行合同，办理强制过户。

　　最后需要特别提醒的是：虽然买卖协议具备了正式房地产买卖合同的主要条款，但是房地产买卖合同中仍有很多条款需要在签订网签版本的合同时进行协商，若买卖双方在网签前，未能就相关条款达成一致意见，从而导致网签不成，则应属于不能归责于任何一方的事由，导致房地产买卖合同未能签订。

　　文：吴取彬 隆安(上海)律师事务所合伙人、律师