1、约定解除权条件成就才能要求按约定解除合同

　　约定解除的本质是合同法第四条合同自由原则的应用，也就是说订立合同、不订立合同、订立和解除合同、都是当事人固有的权利。当事人可以在缔结合同时在合同中约定解除权;也可以合同成立后未履行或未完全履行之前，通过协商解除合同。

　　合同法第九十三条亦规定：

　　“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

　　由此可知，在合同履行的过程中当事人可以通过协商的方式解除合同，这也是约定解除的一种;不是只有事先约定好了解除权并据之解除合同，才是约定解除。

　　2、合同解除权一旦形成可以随时应用，可以适用诉讼时效的中止、中断、延长。

　　俗话说“有权不使、过期作废”;所以任何权利都应当有所限制，鉴于缔结合同者均是希望通过合同履行在一定的时间段内实现合同目的，所以解除权应当严格限定期限。

　　合同法第九十五条规定：

　　“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

　　从“权利消灭”四个字，可知解除权的行使适用除斥期间，而非诉讼时效。当事人在一定期限内不行使解除权的，解除权消灭，解除权不适用诉讼时效关于中止、中断、延长的规则。

　　关于解除权的行使期限法律规定尚不明确。我们如何判断解除权的期限呢?

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：

　　“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”

　　综上，我们可以确定：合同当事人可以根据交易行为的流程或方式，在缔约时尽可能约定公平或有利于自己一方的解除权行使期限;如果没有约定的，应当及时行使催告的权利;无论是守约方还是违约方均可以通过催告的方式固化解除权期限;合理的期限一般也不能超过一年。

　　所以拥有了合同解除权也要及时行使，方能保障自己的权利。

　　3、收到解除合同通知书后不予理睬

　　实践中很多公司对合同的对方当事人发出的解除合同通知，不予理睬;甚至认为解除通知需要自己一方确认或者司法机构裁决才能成立。这种观点非常错误，不予理睬的方法不可取。

　　合同的解除权属于形成权，诉讼解除不是当事人行使解除权的必要途径，一方当事人向另一方当事人送达解除合同的意思表示即可以产生合同解除的法律后果。

　　合同法第九十六条规定：

　　“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”

　　另合同法司法解释二第二十四条规定：

　　“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”

　　既然解除通知送达即导致合同解除;所以当接到解除合同通知书时应当分别情况处理：

　　1、如果自己一方不同意解除合同，一定想办法证明对方的解除权不成立，明确回函反对;并依据法律规定或合同约定，向有权管辖的人民法院或仲裁机构提出请求，要求继续履行合同或确认对方解除合同的行为无效。

　　2、如果自己一方同意解除，也应将对方解除通知中所提出的解除理由和解除后的处置方案进行分析，做出对自己一方有利的辩析并回复。

　　3、如果解除合同需要办理相应的批准或登记手续，则应当结合批准或登记的规定提出应对措施。

　　4、不能直接起诉要求解除合同

　　因为解除权为形成权，形成权可以完全依赖自力行为行使;且合同法第九十六条规定，解除权人主张解除合同的，应当通知对方。故实践中有观点认为，解除合同的生效无须经公权力介入，自行发送解除合同通知书为解除合同的必经条件，当事人不能直接起诉要求解除合同。

　　这种观点也是错误的，不符合当下司法审判的主流观点。理由：

　　1、合同法第九十六条未规定通知的途径、方法、时点;

　　2、当事人在民事起诉状中表达解除合同的意思表示，且通过人民法院送达合同对方当事人，也是通知的一种;

　　3、法律没有规定合同解除权的行使方法是否得当，也没有规定不是人民法院的受案范围。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》23条规定：

　　“房屋租赁合同解除的具体时间如何确定?实践中应区分以下情形处理：

　　(1)诉讼前，当事人一方行使合同解除权，通知对方当事人解除合同，相对方有异议致双方形成诉讼，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间的，可以在判决理由部分予以明确。

　　(2)当事人一方未通知对方，径行向法院起诉或反诉要求解除合同，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，应当判决解除合同。

　　(3)当事人双方对合同是否解除存在争议，法院审理后认为主张解除的当事人无合同解除权，合同应当继续履行，但当事人在诉讼中均同意解除合同的，以双方合意解除之日为合同解除之日。”

　　其中关于判决解除合同的时间，法律并没有明确规定，有人认为应当是起诉状送达相对方之日，有的认为是判决生效之日。笔者认为合同解除权的本质既为形成权，则解除权成就，并载有解除合同意思表示的文书送达相对方之日应当为合同解除之日;如果合同相对方有多个当事人的，以最晚一方收到的时点为解除合同的时点为妥。

　　5、违约方无权解除合同

　　合同的解除分为约定解除和法定解除，当事人在合同中一般都会约定守约方享有解除权，合同法第九十四条规定的五种法定解除权也是赋予守约方的，所以违约方无权要求解除合同。

　　但当下的主流审判观点却认为违约方亦有权要求解除合同，理由有三点：

　　1、现行法律、行政法规并没有明确禁止违约方解除合同的权利。

　　虽然合同法第八条规定：依法成立的合同应当履行。但合同履行往往需要很长的时间，过程复杂，在一方明示不愿意履行时，一味的强制履行，有的合同往往会导致交易成本和社会成本巨大增加，并且产生诸多履行细节或合同附随义务的履行不顺畅，从而加剧矛盾，产生纠纷，继而进入诉讼。

　　2、违约方可以依据合同法一百一十条的规定解除合同。

　　合同法第一百一十条规定：

　　“房屋租赁合同解除的具体时间如何确定?实践中应区分以下情形处理：

　　“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

　　(一)法律上或者事实上不能履行;

　　(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

　　(三)债权人在合理期限内未要求履行。”

　　因此，在出现法律上或事实上不能履行的情形、债务标的客观上不适于强制履行、强制履行的费用过高、债权人在合理期限内未要求履行的情况下;赋予违约方主动解除合同的权利，能够减少矛盾，降低损失，增加社会效益，保障生产生活有序。从而实现法律的秩序和效率价值。

　　6、法院不能依职权解除合同

　　解除权为形成权，其本质的考量是当事人的意思自治，即合同自由。所以合同解除权的行使应当尊重当事人的意思表示。但有些合同存在法律上的履行障碍，继续履行将损害国家、社会公众或者第三人的利益;比如说无处分权的人处分他人之物;这时人民法院向当事人示明要求当事人变更请求并解除合同，当事人坚持不变更的，人民法院会驳回当事人继续履行的请求。虽然判决结果未表明是解除合同，但是其结果或产生的影响必然导致合同无法继续履行，与解除合同无异。

　　再者，当事人起诉要求依约解除合同，但是经人民法院审查，合同约定的解除条件并未实现，约成解除权不成就;但审理过程中发现具备法定解除的条件，这时人民法院一般会依据法定解除的条件判决解除双方的合同。

　　任何一个当事人，无论公司企业还是个人，均不能机械应用法律，更不能机械行使权利;灵活运用法律和行使权利，方能进退从容，最大程度维护自身的合法权利。

　　7、解除合同通知向违约方发出并送达即达到合同解除的目的。

　　一份合同可能为双方当事人缔结，也可能为多方当事人缔结，合同存在多个当事人的，解除合同的通知如果仅送达了违约的一方，未向其他各方送达，则解除合同的通知对其他各方不产生效力，合同应当继续履行。所以解除合同的通知一定要送达合同的每一个当事人，以确保解除权有效行使。

　　8、解除合同通知送达后可以撤销

　　理论上讲：合同的解除权是形成权，一旦送达对方即为生效，产生合同解除的法律后果，不能撤销只能撤回。

　　实践中可能存在以下两种情形可以区分处理：

　　1、解除合同通知送达后对方同意解除合同，并做出解除合同的相应安排，则合同只能解除。

　　2、对方对解除合同的通知提出异议，或不同意解除合同，双方一致同意继续履行合同的，应当视为形成新的履行合同的合意。

　　9、迟延履行可以解除合同，违反合同附随义务不能解除合同

　　合同法第九十四条规定：

　　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

　　由此应当理解和注意以下几点：

　　1、迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。

　　这里的主要债务，一般是指的主给付义务;比如买卖合同中交付主物的义务。主给付义务是足以确定某一合同债务类型的合同义务，如买卖合同中买方的付款义务与卖方的交付义务。

　　2、导致合同目的不能实现的，可不经催告而径行要求解除合同。

　　这里面的债务不仅包括主要债务还有其他债务;比如给付主物时同时给付从物。

　　3、迟延履行行为是否属于根本违约行为，且达到合同无法履行的结果，应当结合履行期限、迟延履行后继续履行是否严重损害债权人利益、市场行情是否因迟延履行发生重大变化等综合判断。

　　4、违反合同其他义务，包括合同的附随义务，只要是对合同当事人利益以及订约目的产生不能实现的足够影响，也可以解除合同。

　　10、分批履行交付义务的买卖合同，迟延或不履行其中一批标的物交付义务的不能解除合同

　　合同法第一百六十六条规定：

　　“出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。”

　　合同法第一百六十七条规定：

　　“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”

　　由此可见，分期付款和分期交付标的物的，均需全面履行合同，否则可能承担合同解除的后果，导致产生远超违约成本数倍的损失。