随着我国城市化率的逐年增高，在农村房屋征收补偿利益的驱动下，宅基地房屋买卖的现象越来越普遍。从主体看，农村宅基地房屋买卖的主体可以分为同一集体经济组织成员之间、不同集体经济组织成员之间和城镇居民和农村集体经济组织成员之间的房屋买卖，一般而言，同一集体经济组织的成员之间相互购买宅基地上的房屋，只要没有违背我国《土地管理法》等法律中关于一户一宅等强制性规定，买卖合同有效;对于城镇居民购买农村集体经济组织成员宅基地上的房屋，虽然在我国法律、行政法规中未明确规定此类合同无效，但由于国家三令五申严禁城镇居民购买宅基地上房屋，实践中多数法院对此类合同一般作无效处理;争议最多的是不同集体经济组织成员之间宅基地房屋买卖合同效力，在有效与无效之间各个法院认定不一。

　　观点一

　　一种观点认为此类合同无效，原因是：

　　1、宅基地上房屋买卖涉及到的是农民住宅所有权及宅基地使用权的转移，购买宅基地上的房屋也必然导致宅基地使用权的转移，而这些权利与特定的身份相关联，村民是无偿取得宅基地使用权的，不具备卖方所在集体经济组织成员资格则不能享有该权利。且在我国宅基地使用权属于集体经济组织所有，宅基地使用权的转让应当受此限制，不能自由转让。

　　2、在我国施行一户一宅的制度下，农民出卖宅基地上房屋便不能再申请宅基地，农民愿意出卖宅基地上的房屋大多是因为进城务工等已不在农村居住，但承认此类合同有效切断了农民的退路，难以保证农民的基本生活。

　　3、因宅基地上房屋是用于保障农民基本生活的，我国《土地管理法》第 63 条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村出卖房屋实质上是改变了房屋的使用性质，变相的用于非农业建设，违背法律强制性规定。

　　相关判例：

　　(2015)柞民初字第00132号：本院认为，被告胡有坤将位于凤凰镇清水村一组的土木结构瓦房三间卖给了原告徐光明，虽然双方签订了《卖房文契》，但是根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，宅基地属农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，被告胡有坤属于凤凰镇清水村一组村民，原告徐光明属于小岭镇罗庄村一组村民，因此无权依照《卖房文契》中所约定的房屋买卖行为而取得清水村土地使用权，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(一)款第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”

　　(2016)浙1082民初10014号：本院认为，我国农村宅基地所有权属于农民集体，宅基地具有“一户一宅、面积法定、主体特定”等特征，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通受到严格的限制。我国房屋转让实行“房地一致”的原则，故本案讼争房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，被告屈某与原告卢某不属于同一个集体经济组织，故被告屈某与原告卢某之间的房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效。

　　观点二

　　一种观点认为此类合同有效，原因是：

　　1、判断合同的效力只能依据法律、行政法规的规定，而我国现行法律、行政法规并没有规定这类合同无效，且政府发布的一系列文件基本都是针对禁止城镇居民购买宅基地房屋，并没有禁止不同集体经济组织的成员相互购买，认定该合同无效侵犯了农民自由转让财产的权利，此类合同应当认定为有效。

　　2、宅基地使用权及其地上房屋的所有权是农民享有的重要的财产权利，如果不能流转会影响其配置效率。

　　(2013)阴民初字第00477号判决：原告孟某某将自有的私产卖给被告柴某某，并签订《房屋买卖契约》，被告柴某某交付了购房款，原告孟某某交付了房屋产权证书，该契约生效且已经实际履行完毕;证人当庭陈述该契约是在双方平等自愿协商的基础上签订，不存在欺诈、胁迫的行为，该契约系双方真实意思的表示;宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，也没有规定农村房屋不可以转让给不同集体经济组织的村民，故该契约不违反法律法规的强制性规定;该买卖行为发生的时间较长，被告柴某某在原房屋的基础上进行加盖、?拆建后已居住多年，如果认定该契约无效，有违诚实信用原则，也不利于市场经济鼓励交易的原则。因此，本案契约双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，故原告以该契约违反法律行政法规强制性规定为由，要求确认合同无效缺乏事实和法律依据，不予支持。

　　(2015)晋民申字第384号判决：本院认为，本案争议的焦点主要是洪丽民与梁树青于2003年签订的农村房屋买卖合同效力问题。我国宪法、法律均未限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定限制转让给不同集体经济组织的村民，故不存在违反法律、法规和国家政策规定的问题，应可以自由转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定”农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”该条并未禁止农村房屋买卖和出租，而第六十三条”农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业用地建设”，也未禁止农村房屋买卖，只是加强农村土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地数量。而宅基地本身即为农村建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，该条规定不能调整宅基地使用权流转问题。外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使受让人在购买农村房屋时不能受让取得相应的宅基地使用权，也不影响农村房屋买卖。不同经济组织成员间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，其合同应为有效。

　　观点三

　　在实践中部分法院采取了折中的做法：1、对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效;2、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准,可以认定合同有效; 3、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理;4、对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准,如果合同实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的,对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

　　小编观点

　　在探讨该类合同效力之前，小编认为首先需要明确一个问题，虽然我国关于“房地一体主义”仅规定在《城市房地产管理法》等法律中，未规定农村宅基地上房屋买卖时宅基地使用权也应当跟随房屋一并转移，不过鉴于买受人购买房屋使用无可避免要使用相应的宅基地，且我国法律中也尚未规定法定租赁权制度，故小编认为《城市房地产管理法》等法律中关于“房地一体主义”的规定可以类推适用于宅基地上房屋买卖。

　　小编认为应当认可不同集体经济组织成员之间签订的宅基地上房屋买卖合同的效力。

　　1、目前的政策都是禁止城镇居民取得宅基地使用权，并未禁止不同集体经济组织的成员相互购买宅基地上的房屋，法律法规也未有禁止性规定，《土地管理法》第62条规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。村民申请宅基地建房的宅基地必须在本集体经济组织范围内，也即是村民原始取得宅基地使用权必须是本集体经济组织成员，这一点没有疑问。但我国法律法规未限制村民通过买卖等方式继受取得宅基地使用权必须是卖方集体经济组织成员。应当尊重当事人的意思自治。

　　2、《土地管理法》第 63 条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。有的法院认为宅基地是提供给农民修建住宅用作住所而非用来买卖换取收益，以出卖人出卖宅基地变相改变了宅基地用途的理由，判决此类房屋买卖合同无效。小编认为，买受人购买宅基地房屋本就是用作住所，其使用性质没有改变，如果买受人将购买的宅基地房屋改建用作其他用途，才能依据上述法条处理，此时已经与房屋买卖合同效力无关。

　　3、如果认为城镇居民购买农村宅基地上房屋是为了投资收益，那么不同集体经济组织的村民相互购买宅基地上房屋则大多存在姻亲等人身关系，尤其是购买之后已经支付房款并在当地居住了一段时间，被当地集体经济组织接受与当地村民了形成了较为稳定依附关系，再认定合同无效要求买受人搬走不利于社会安定团结。

　　4、随着城市化进程的加快，即便农村居民尚未取得城镇户口在城镇定居，也都大量进城务工，相应的，农村宅基地上房屋大量闲置，不利于物的有效利用，认可该类房屋买卖合同的有效性可以促进农村宅基地上房屋的使用效率，物尽其用。

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