多户业主共同将房屋整体出租，其中一位业主被拖欠租金，想单独解除合同，这该怎么解决?

　　简要案情

　　卢某系无锡金城东路8号盛业国际广场(雷迪森广场酒店)某房间的所有权人，其于2007年11月20日与酒店管理公司、房开公司签订《房屋租赁合同》，约定将房屋出租给及酒店管理经营雷迪森酒店，租赁期限自2008年11月28日起至2018年11月28日止;年租金按房屋实测面积×单价10150元×8%计算。合同还约定酒店管理公司应于每季首月10日前将本季的租金直接汇至卢某指定的国内帐户，如不能按时支付租金则应支付滞纳金;连续拖欠租金六个月以上时，卢某有权解除租赁协议。由于涉及到整体包租用于酒店经营，双方还约定在首期租赁期满前6个月由业主委员会经占建筑面积2/3以上以及占总人数2/3以上的业主同意，投票决定所有物业的续租或改变用途，投票产生的结果对全体业主具有约束力。

　　由于自2015年10月起，酒店管理公司未按约支付租金，2016年4月卢某遂诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，酒店管理公司向其返还涉案房屋并支付租金及滞纳金、违约解除合同的违约金等，房开公司对上述债务承担连带支付责任。

　　法院认定

　　关于整体包租的合同效力。法院认为，民事合同的效力认定遵循法无禁止即自由的原则，本案双方签订的租赁合同确有商品房开发、融资及后续经营等投资内容，但仍系当事人真实意思的表示，也没有法律对此作出禁止性规定，故应认定为有效，对合同当事人均具有约束力。现酒店管理公司未按约支付四期租金，故对卢某要求酒店管理公司支付租金48817.44元的主张予以支持。

　　关于单个业主是否有权解除与经营人签订的明确有整体包租承诺的租赁合同的问题。本案涉及房屋的全体业主均同意以共同整体出租给酒店管理公司的方式并决定买受房屋“住改商”赚取以固定租金返还为形式的“投资回报”，形成共同盈利关系，系对各自专有的房屋所有权之上设置了整体包租的合同义务。因此，在合同有继续履行条件的情况下，确实应当维系该种共同赢利的模式，并不得通过单个业主个体来主张权利。但是，由于本案中作为整体承租的经营人连续四期未按约支付租金回报，亦未向法院提供证据证明其存在继续履约的能力，因此，法院应当着重从两个方面来考虑单个业主是否可以主张解除租赁合同并要求返还物业的问题：一是整体租赁合同是否存在可继续履行的可能，二是所涉物业是否具有物理上的可返还可能。本案中，酒店管理公司未按照合同约定的期限按期足额支付租金已满6个月，合同约定的解除条件已经成就;所涉物业均为可分式的独立的房间，并以两证记载加以固定。因此，无论是在法律关系解除的法定条件还是物业物理形态的返还条件均已具备。

　　裁判结果

　　卢某主张解除租赁合同、返还房屋的诉讼请求应予支持。鉴于物业交接的复杂性，故应给予酒店管理公司一定合理期限返还房屋。遂判决：双方签订的房屋租赁协议解除;酒店管理公司于判决发生法律效力后30日内将讼争房屋返还卢某;酒店管理公司于判决发生法律效力之日起十日内向卢某支付租金48817.44元及相应逾期付款违约金，并支付合同解除违约金24408.72元;房开公司对上述付款义务承担连带责任保证。

　　典型意义

　　随着城市商业综合体的兴起，大型房地产开发项目在交易时往往与物业整体利用改造相挂钩，以极少的成本，通过产权分散交易、集中规划包租管理的方式，迅速融资兴建大规模的商贸市场或者酒店公寓。但是，由于不动产产权与使用权的长期分离，以及统一规划出租的经营方式，在包租合同到期或者包租人经营不善导致协议无法继续履行时，包租人与产权分割交易买受的业主个体之间往往会出现不可调和的矛盾。此类矛盾不仅涉及产权人、出租人、承租人等众多利益群体，且由于产权人之间对房产整体利用的利益冲突，矛盾不仅容易激化，也很难协调解决。本案的处理，不仅明确了整体包租的合同效力，还对单个业主是否有权解除与经营人签订的明确有整体包租承诺的租赁合同的问题进行分析，确立了该类纠纷审理的两个考量点：一是整体租赁合同是否存在继续履行可能，二是所涉物业是否具有返还可能。为处理相关矛盾纠纷提供了明确思路。

　　相关规定

　　《中华人民共和国合同法》

　　1

　　第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　2

　　第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　3

　　第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　4

　　第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　5

　　第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。