近年来，随着国家反腐力度的加大，腐败形式发生了新的变化，受贿的手段和方式也层出不穷，往往借助合法形式，与民事活动、经济往来相混淆，通过增加行为的隐蔽性、伪装性，来达到逃避刑法惩罚的目的。

　　2007年最高人民法院、最高人民检察院针对出台了《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》，列举了十大新型贿赂犯罪，首当其冲就是交易型受贿。

　　交易型受贿，通常指的是国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，通过低买、高卖等交易形式获取请托人财物的一种新型受贿犯罪。本文结合司法实践，针对以房产为中心的交易型受贿，总结归纳部分审判规则。

　　裁判规则一：以明显低于市场的价格向请托人购买房产的，受贿数额应按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。

　　案件名称： 韩卫东受贿案

　　案件编号：(2014)阜刑初字第00152号

　　案情简介： 被告人韩卫东，担任阜阳市国家税务局党组成员、总经济师期间，为房地产开发公司提供职务便利，其姐姐韩某希望购买该公司的别墅，请被告人韩卫东与开发商商定优惠价格，后开发商答应以120万元价格出售别墅一套，为避免影响不好其姐韩某与开放商签订了190万元的房屋，但是，实际支付仅为90万元。

　　法院认为：从公司别墅销控表看、价格鉴定结论书等证实，足以认定该房同期市场销售价格为190万元左右。宋某某以明显低于市场销售价格将房屋卖给韩卫东的姐姐，是基于韩卫东是国税局领导，今后其公司清盘结算时，还需韩卫东帮忙的无奈之举。被告人韩卫东是利用职务便利，以明显低于市场价格为其近亲属购买房屋，虽签订合同为190万元，但实质上是为掩人耳目;因此，足以认定韩卫东为近亲属低价购买房屋，符合权钱交易的特征，应当认定受贿。

　　裁判规则二：以明显高于市场的价格向请托人出售房产的，受贿数额应按照实际出售价格与交易时当地市场价格的差额计算。

　　案情名称：赵文田受贿罪、贪污罪案

　　案件编号：(2015)二中刑终字第1424号

　　案情简介：被告人赵文田任延庆县新农办常务副主任，负责管理新农办工作。期间，新农办购买顺兴隆公司混凝土的合同款由赵文田负责审批拨付。款项拨付后，赵文田要求该公司经理雷某帮他以80万元的价格出售被告人赵文田自有房产一套，雷某找到为他供应沙石的康某，以80万价格买下该套房产，并过户到康明名下。

　　法院认为：经鉴定，涉案房屋在2010年2月的市场价格为人民币51.9万元，其80万元的售价明显高于市场的价格，被告人赵文田出售房屋并许诺以后将在业务中对康某给予照顾。购买者之所以舍优求劣、舍廉求贵，因为在不正常的“高价”背后，存在着权钱交易的情况，超出市场价值的28.1万元既是受贿的具体数额。

　　裁判规则三：受贿房产的“市场价格”，不能简单依据同户型房产的销售价格加权取平均值计算。

　　案件名称：强伟受贿案

　　案件编号：(2014)霍刑初字第00052号

　　案情简介：被告人强伟任芜湖市国土资源局局长、党组书记、芜湖市政府副秘书长期间，为许某某出资的房地产开发有限公司提供帮助和便利，强伟夫妇以明显低于市场的价格，于2005年4月26日购买该公司房产一套，房屋面积为121.95+86.86(跃层)，共208.81平方米，共付房款297684元。

　　公诉意见：根据该公司同期同户型的5份购房合同，证实2004年2月6日至2005年1月28日期间，消费者购买的不同单元的同户型住房，该户型房屋6楼加权平均价格为2276.85元，跃层加权平均价格为1660.17元。强伟住房应付总价格为277661.86+144202.37元=421864.23元，与强伟实付房款相比差价为124180.23元。

　　法院认为：“市场价格”的确定应当具有一定的代表性，公诉机关所提取的五份购房合同时间跨度大，在强伟购买房屋时期参考交易较少，单就提取的五份合同难以准确体现市场价格，公诉机关所举证据未反映上述合同购房价最低者为特定人，故辩护人提出本案市场价格应当按照五份合同中最低购房单价计算的意见，不违反法律规定，予以采纳。

　　裁判规则四：置换房产型受贿中，其受贿数额不以置换房产时相关评估部门对双方房产的评估差价计算。

　　案件名称：蒋颖受贿案

　　案件编号：(2016)津02刑初第51号

　　案情简介：2008年，被告人蒋颖担任天津乡镇企业办公室主任期间，被告人蒋颖通过与周文起、凌玉兰夫妇置换房产的方式，获取差价利益人民币266.0463万元。事后，被告人蒋颖职务上的便利，为凌玉兰担任法定代表人的天津市华北电缆厂获得工业技术改造项目贴息款200万元提供帮助。

　　法院认为：被告人蒋颖在与周文起置换房产时，向房地产管理部门申报的房屋价格，其两房屋差价1062793元是系各自自行申报，房地产管理部门不做具体指导和审核，仅依据当事人自行申报的房屋差价代征契税。案发后，办案机关委托专门机构和人员以双方置换房屋的时间为基准日，采用公开市场价值确定的房屋价格差价266.0463万元，依法认定为受贿数额。

　　裁判规则五：炒房型受贿中，受贿数额为受贿人低价买进与高价卖出的实际差额。

　　案件名称：马某、沈某受贿案

　　案件来源：《刑事司法指南》(总第31集)

　　案情简介： 马某为某县原县委书记，2001年某企业为了与马某搞好关系，以每平方米人民币1万元(经鉴定交易时当地市场价格为每平方米15868.8元)的低价将该公司开发的两个商铺卖给被告人马某夫妇。由于马某夫妇经营商铺出租价格低，2003年，该公司为了争取马某对该公司正在该县承建的锦江水泥项目的支持，以每平方米人民币2万元的价格返购这两个商铺。马某夫妇由此获取某公司贿赂款人民币27.18万元。

　　法院认为：请托人采用低价卖出方式向国家工作人员行贿，为了使受贿人获得更大的利益，在市场变化的情况下，再以更高的价格回购原先低价出卖给受贿人的物品，其实质是为了到掩盖贿赂本质的目的，其受贿数额为受贿人低价买进与高价卖出的实际差额。

　　裁判规则六：房产交易型受贿案件中，确定房产的市场价格的时间基点，原则上以双方买卖合同成立时间为交易时间。

　　案件名称：石德康受贿案

　　案件编号：(2014)江法刑初字第01230号

　　案情简介：2004年，被告人石德康任国有公司重庆甲公司办公室副主任，接受开发商邹某某请托，为其工程顺利进行提供了便利条件，后石德康决定以购买为名收受邹某某之妻杨某某的商用门面房。被告人石德康与其兄弟石某乙共同出资，并以石某乙之名于2004年1月9日签订了房屋买卖合同(约定房屋成交价格为206，000元)，并于2014年1月9日办理过了户手续(经评估，2014年1月9日该商用门面房价值598，600元)。

　　法院认为：2014年1月9日的评估报告中类似房地产的地点及交易时间与评估对象所处位置及案发时间有相当距离，价格修正的方法并不能完全反映特定的房地产的价格变化。除此之外，涉案房产过户时签订有买卖合同，有关部门向交易双方收取税费的记税(费)金额亦为合同约定的交易金额即206，000元。因此，确定房屋的市场价格的时间基点应为2004年1月9日，认定被告人石德康的受贿数额为206，000元。

　　裁判规则七：以明显高于市场的价格向请托人出租房产，所收取的租金与市场价格的差额应当认定为受贿数额。

　　案件名称： 凌吉敏受贿案

　　案件来源：《刑事审判参考》(总第99集)

　　案情简介： 被告人凌吉敏担任人力资源和社会保障部养老保险司待遇处副处长期间，负责管理农垦企业基本养老保险专项转移支付资金，凌吉敏明知请托人有事相求的情况下，仍然以明显高于市场的价格向请托方出租自有房屋，以此方式收取贿赂63万余元。

　　法院认为：以明显高于市场的价格让请托人租赁其房屋，实质上是一种变相收受请托人财物的行为。请托人之所以接受这样的交易价格，不是因为物有所值，而是因为其中包含了国家工作人员利用职务便利为请托人谋取利益的对价。通过比较价格认证中心的鉴定意见，超出市场价格的差额就是“权钱交易”的价格，应当认定为被告人变相收取的贿赂款。

　　裁判规则八：以请托人名义购买房屋并出租，受贿人收取租金，不影响受贿罪的认定。

　　案件名称：王洪江受贿案

　　案件编号：(2015)川凉中刑初字第1号

　　案情简介：被告人王洪江任德昌县分管城建的副县长期间，为王某甲在开发房地产项目中提供帮助，王某甲表示愿意出钱购买一套房屋送给王洪江。为了掩盖受贿事实，应王洪江要求，王某甲以自己的名义，花费141万元购入房屋，将房产证、土地使用证以及自己的农行卡一并交给王洪江，以便被告人王洪江用此农行卡收取租金。2013年下半年，王洪江将此房屋的两证和收取租金的银行卡交给王某甲。

　　法院认为： 2011年，被告人王洪江收受王某甲房屋，2013年5月，王洪江鉴于全国反腐形势比较严峻，便将以王某甲名义办理的产权证及收取该房屋租金的银行卡交给王某甲保管，2014年7月，省委巡视组离开德昌后，王洪江找到王某甲，退还该房屋。因此，被告人王洪江退房行为是在其已收受房屋后，在纪委对其犯罪线索进行查处期间，为掩饰犯罪而实施的，应认定为受贿。

　　裁判规则九：房产增值部分不属于受贿数额，但属于违法所得，应依法予以追缴。

　　案件名称：苏清受贿案

　　案件编号：(2014)湛麻法刑初字第46号

　　案情简介：被告人苏清，任雷州市管理处主任期间，为戴国权在工程建设方面提供帮助，后苏清收受戴国权送给其158万元，并使用受贿款中1564791元，以其子苏宗杰的名义购买房产一套。

　　法院认为：被告人苏清利用职务上的便利，收受他人贿赂人民币158万元，其行为已构成受贿罪。被告人用受贿款158万元中的1564791元购买的房产及由此产生的增值部分，属受贿所得及受贿款处置产生的孳息，应予没收;被告人购买涉案房产的实际支出与受贿款的差额人民币15209元应一并追缴没收。被告人苏清的亲属代被告人退赃人民币158万元，不属受贿所得，应予退还。

　　裁判规则十：“事先设定”和“不针对特定人”两个方面是区别“交易型贿赂”与 “优惠价格购买商品房”的关键。

　　案件名称：胡伟富受贿案

　　案件来源：《刑事审判参考》(总第97集)

　　案情简介：

　　(一)被告人胡伟富任常山县城市规划管理所长期间，民建公司在常山县天马镇开发商住楼，胡伟富及其弟弟胡伟贵到该公司购买商品房时，胡伟富要求给予优惠，民建公司同意给予优惠。民建公司针对不特定对象售楼的最高优惠幅度为3%，胡伟富和胡伟贵实际支付给该公司房款比该公司售房的最优惠价格少4万余元。

　　(二)晨源公司在常山县天马镇开发柚香城综合大楼，因市场需要调高房价，晨源公司以8.8左右的折扣向社会销售。进入尾房销售，时任该公司销售主管的汪素芳分别以7.3折、7.5折的优惠价购房两套。胡伟富的妻子徐敏(曾在该公司工作过)得知公司已经进入尾房销售，且汪素芳已经以7.5折的优惠购得一套房屋后，便与胡伟富商量后到晨源公司以7.5折的优惠价购买一套商品房。

　　法院认为：第一起优惠，被告人属于国家工作人员利用职权，以交易的方式受贿;第二起优惠，不能认定被告人受贿。

　　法院认为要从优惠价格的本质特征区分“交易形受贿”与“以优惠价格购买商品房”，正常的优惠价格包括“事先设定”和“不针对特定人”两个基本方面，而“交易型受贿”的本质是权钱交易。

　　“事先设定”是指在正常的市场优惠购房中，交易价格通常是由经营者预先设定的，事先确定折扣幅度，而交易型受贿犯罪中的房产优惠价格往往具有较大的随机性和任意性，经营者会根据请托对象的具体情况来临时确定房产价格和优惠幅度。

　　“不针对特定人”是指在正常的市场优惠购房中，能够以优惠条件购买房产的人是不特定的多数人，所有愿意支付相关对价的人均可参与优惠购买房产。而在交易型受贿犯罪中，优惠房价仅针对特定的国家工作人员等个别对象，社会上的不特定多数人是不可能享受到同等优惠的。

　　【裁判要点】

　　1.房产交易型受贿案件中，真正反映市场价格的是开发商针对不特定人优惠折扣后的实际成交价格;

　　2.判断是否“明显低于市场价格”，应从受贿罪权钱交易的本质出发，通过查证房产开发商内部的优惠销售记录，结合特定地区、特定时期的经济发展水平、房产市场的交易规则及差额所占涉案房屋价值总额的比例等多方面进行综合判断;

　　3.房产交易型受贿案件中，认定交易时间一般应当以商品房买卖合同成立的时间为标准，但如果在订立合同之前买受人已经向出卖人陆续交付房款，而在首次交付房款与最终订立书面合同的时间段内房屋价格变动较大，则应以买受人首次交纳房款的时间作为交易时间。

　　【相关法条】

　　《中华人民共和国刑法》第五十七条第一款、第六十四条、第三百八十三条第一款第(一)项、第二款、第三百八十五条第一款、第三百八十六条、第三百八十八条

　　【基本案情】

　　天津市人民检察院第一分院指控：被告人杨海自1990年到天津市人民政府人民防空办公室(以下简称市人防办)工作，1996年4月担任市人防办财务处处长，2001年4月担任市人防办副主任。1998年至2010年间，被告人杨海利用职务上的便利，索取他人财物共计891.73928万元;利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人财物计76.45万元;利用本人职权或者地位形成的便利条件，通过其他国家工作人员职务上的行为，为请托人谋取不正当利益，收受请托人财物计14万元，共计982.18928万元。其中，分别以明显低于市场的价格购买“世纪梧桐•溪水园”10号楼1门102号商品房，索贿68.745万元;以明显低于市场的价格购买“时代奥城”1号楼1门1501号商品房，索贿80.39718万元;以明显低于市场的价格购买“欣水园”5-1-1901商品房，索贿58.6115万元;以明显低于市场的价格购买“林语居”2-3、2-4号别墅，索贿140万元;以明显低于市场的价格购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅，索贿378.92万元。

　　被告人杨海承认起诉书指控其犯有受贿罪，但对指控的部分犯罪事实是否构成索贿，以及其低价购买房屋的价值存有异议，并辩解其主动坦白了部分犯罪事实。被告人杨海的辩护人对起诉书指控被告人杨海犯有受贿罪不持异议，提出的辩护意见主要有：起诉书所指控的被告人杨海以明显低于市场的价格购买“世纪梧桐•溪水园”商品房、“时代奥城”商品房、“玛歌庄园•悦水园”26号别墅等犯罪事实，不构成索贿，犯罪数额计算无事实及法律依据。

　　经法院审理查明：1998年至2010年间，被告人杨海利用职务之便，或利用职权、地位形成的便利条件通过其他国家工作人员职务上的行为，为请托人谋取利益，先后收受长业建设集团有限公司、天津市亿隆工程建设咨询服务有限公司等5家企业贿赂计90.45万元，索取天津市中环系统工程有限责任公司、天津伯都房地产开发有限公司等15家企业或个人贿赂计593.077万元，受贿金额共计人民币683.527万元。案发后，被告人杨海主动坦白了办案机关尚未掌握的三起受贿犯罪事实，受贿金额共计39万元。被告人杨海及其家属退缴或由办案机关扣缴、冻结了赃款510.336万元、证券资金账户资产价值44.442836万元，办案机关查封或冻结了涉案房产5套。其中，2004年被告人杨海以明显低于市场的价格购得“时代奥城”1号楼1门1501号商品房，扣除其实际支付的购房款，折合索贿金额为63.4142万元;2004年，被告人杨海以明显低于市场的价格购得“欣水园5-1-1901号商品房，扣除其实际支付的购房款，折合索贿金额为58.6115万元;2002年，被告人杨海以明显低于市场的价格购得“帝旺温泉花园”住宅小区内的“林语居”2-3、2-4号别墅两套，扣除其实际支付的购房款，折合索贿金额为140万元;2006年至2009年间，被告人杨海以明显低于市场的价格购得“玛歌庄园•悦水园”26号别墅。扣除其实际支付的购房款，折合索贿金额为106.92万元。

　　关于被告人杨海以明显低于市场的价格购买“世纪梧桐•溪水园”10号楼1门102号商品房是否构成索贿以及犯罪数额。法院认为，从被告人杨海多次向张某某主张低价购房的客观行为可以得出被告人杨海主动索要物质性利益的结论，应认定其构成索贿。在最局人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》中规定，“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算”。所谓“交易时当地市场价格”，通常是指交易时的真正市场成交价格，而非房地产开发商对外公布的计划销售价格。天津新塘投资有限公司出具的“世纪梧桐•溪水园”10号楼销售明细记载，被告人杨海所购“世纪梧桐•溪水园”10-1-102商品房的计划销售价格为1.8万元/平方米，高于同时期售出的类似面积商品房价格。参照“世纪梧桐•溪水园”其他商品房同时期的实际出售价格，认定被告人杨海所购房屋总价值为237.8027万元较为客观，扣除被告人杨海实际支付的178.737万元购房款，索贿数额为59.0657万元。被告人杨海以及其辩护人关于犯罪数额的辩解或辩护意见，部分予以采纳。其另提出不具有索贿情节的辩解或辩护意见，均不成立。

　　关于被告人杨海以明显低于市场的价格购买“时代奥城”1号楼1门1501号商品房是否构成索贿以及犯罪数额。法院认为，被告人杨海主动向融创公司提出购房，在选定房屋后，进一步提出低价购买的要求，明显具有索要贿赂的主动性，应认定其构成索贿。另外，融创公司出具的“时代奥城”1号楼销售明细记载，在被告人杨海购买“时代奥城1-1-501号商品房同一时期,面积相同商品房实际成交平均单价为0.7716万元/平方米。以此价格作为被告人杨海所购房屋的真实市场价格，认定总价值为143.4142万元较为客观，扣除其实际支付的购房款80万元，其索贿数额为63.4142万元。被告人杨海以及其辩护人关于犯罪数额的辩解或辩护意见，部分予以采纳。其另提出不具有索贿情节的辩解或辩护意见，均不成立。

　　关于被告人杨海以明显低于市场的价格购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅的索贿数额。法院认为，根据现有证据，被告人杨海从最初预定的“玛歌庄园•悦景园”9号别墅至2007年8月13日调为“悦水园”26号别墅，且自2006年6月6日起陆续交纳了购房款，并得到了津滨创辉公司的认可。关于该房屋的价值，津滨创辉公司自2006年4月28日起的销售定价为376万元，2007年8月1日起销售定价为648万元，鉴于该价格变动包含一定市场因素，并非被告人杨海所能控制。在无法准确评估涉案房屋价值的情况下，以其与津滨创辉公司签订预订协议并实际支付购房款时的销售定价认定该房屋的价值，符合行贿、受贿双方的客观认识，更具有合理性。扣除被告人杨海实际支付的购房款269.08万元，认定其索贿数额为106.92万元。被告人杨海及其辩护人关于犯罪数额的辩解或辩护意见，部分予以采纳。

　　【裁判结果】

　　天津市第一中级人民法院于2012年7月30日作出(2012)—中刑初字第1号刑事判决：一、被告人杨海犯受贿罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产;二、扣缴在案的赃款、赃物依法上缴国库。宣判后，被告人杨海不服，提出上诉，天津市高级人民法院于2012年10月12日作出(2012)津高刑二终字第35号刑事判决：一、维持天津市第一中级人民法院(2012)—中刑初字第1号刑事判决第一项对杨海的定罪量刑;二、撤销天津市第一中级人民法院(2012)—中刑初字第1号刑事判决第二项对涉案款物的处理;三、扣缴在案的款物中，价值683.527万元的赃款、赃物依法上缴国库。

　　【裁判理由】

　　法院生效裁判认为：本案的争议焦点是对以交易形式受贿的情况如何认定?最高人民法院、最高人民检察院于2007年联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定了以交易形式受贿的性质认定与数额计算规则：“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：(1)以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的;(2)以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的;(3)以其他交易形式非法收受请托人财物的，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。”但上述规定对于房产交易型受贿案件中市场交易价格的定性、交易时间的确定以及如何把握“明显低于市场价格”等未作具体规定。

　　一、市场价格的认定标准

　　房产交易型受贿案件中，市场价格是确定受贿数额的关键，因而确定市场价格的标准尤为必要。实践中，常见的观点主要有以下几种：(一)以开发商对外标明的售价为准;(二)以政府指导价为准;(三)以司法机关委托鉴定部门所作的市场评估价格为准。但受供求关系、开发商投入成本及回笼资金等因素的影响，上述价格作为市场价格标准均缺乏相对合理性，因而不宜作为判断依据。

　　综上，真正反映市场交易价格的是开发商针对不特定人优惠折扣后的实际成交价格，这不仅能够避免控辩双方对于评估价格是否准确的争论，而且充分考虑房产交易的实际操作惯例。在认定实际成交价格时，应注意以下几点：

　　一是要根据商品房买卖合同、房地产权属登记簿证明、房地产销售专用发票、商品房销售明细证明、客户优惠申请单、现金存款凭证证明、刷卡交易记录、记账凭证、银行进账单、收据证明等查明在交易时间、地理位置、面积、户型、朝向、所在层数相同或较为相近的开发商针对不特定人的商品房最低优惠价格;二是要查清开发商的优惠价格是否针对不特定对象，同时还应当查清最低优惠价格是否附有条件;三是如果商家真实交易价格无法查明，而评估价格能够反映当时的市场行情，则应采用评估价格。

　　二、房产交易型受贿案件中“明显低于市场价格”的认定

　　认定“明显低于市场价格”属于主观判断范畴，司法实践中，关于如何判断“明显低于市场价格”主要有以下几种观点：(一)相对比例说，即低价购买超过一定比例的，为明显偏离市场价格。相对比例限定过高，则难以区分经营者特殊优惠价格与明显偏离市场价格的界限;如相对比例限定过低，则容易放纵受贿犯罪。(二)绝对数额说，即确立一个立案标准，贿赂双方实际交易价格与市场交易价格的差额如果超过立案标准，则认定为明显低于市场价格。该标准虽易操作，但亦有可能不当扩大或缩小打击面，绝对数额设定太高，容易放纵受贿，绝对数额过低，又无法体现《意见》中“明显低于”的标准。(三)数额比例结合说，即确定相对比例及一定数额标准，符合这两个标准则构成“明显”，该观点虽然总结了前两种观点的不足，但仍有绝对化倾向，缺乏弹性，不仅存在用受贿数额标准替换明显偏离市场价格标准的问题，而且集合了相对比例说与绝对数额说的操作障碍，因而难以解决纷繁芜杂的司法实践问题。

　　由于司法实践中房产成交价格动辄上百万元，尤其在大城市开发商稍微让利几个点就会远超过5000元的受贿罪立案标准，而在一些小城市或经济不发达地区，房产价格仅为10万〜20万元，商家哪怕仅让利一两万元，也不能就此认为不属于“明显低于市场价格”。因此，判断是否“明显低于市场价格”，应从受贿罪权钱交易的本质出发，通过查证房产开发商内部的优惠销售记录，结合特点地区、特定时期的经济发展水平、房产市场的交易规则及差额所占涉案房屋价值总额的比例等多方面进行综合判断。本案中，被告人杨海以178.737万元购房款购买总价值为237.8027万元的“世纪梧桐•溪水园”10号楼1门102号商品房，低于市场价格比例达到24.8%;以80万元购房款购买总价值为143.4142万元的“时代奥城”1-1-1501号商品房，低于市场价格比例达到44.2%，均符合“明显低于市场价格”的特征，因而构成受贿罪。

　　三、房产交易型受贿案件的交易时间的界定

　　房产交易型受贿案件中，涉案房屋市场价格具有较大的波动性，以不同的时间基准计算交易时间犯罪数额相差悬殊。本案中，被告人杨海所购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅，开发商自2006年4月28日起的销售定价为376万元，自2007年8月1日起销售定价为648万元，上述时间跨度内商品房市场价格变动较大，因此，准确界定交易时间将对受贿人的量刑起到至关重要的作用。司法实践中，对于房产交易时间的认定主要有以下几种观点：(一)以办理房屋权属登记时间为准;(二)以房屋交付作为交易时间的标准。但是，将办理房屋权属登记或以房屋交付受贿人使用时认定为交易时间缺乏可操作性。司法实践中，有的受贿人收受“期房”后，转手倒卖给第三方，亦有受贿人收受房屋后并不办理房屋权属变更登记转而出租牟利。此类受贿人始终未办理房屋产权登记，请托人也未将房屋交付给受贿人使用，按照上述观点则很难进行受贿数额计算。另外，根据物权法的相关规定，商品房在尚未过户登记但买受人已订立预售合同的情况下，买受人对于上述房屋虽无所有权但对出卖人享有债权，而债权本身亦为一种财产性收益，故商品房交付的时间和阶段只在一定程度上影响交易时间的认定。

　　因此，房产交易型受贿案件的交易时间一般应以商品房买卖合同成立时间为准。交易型贿赂案件中的腐败交易，集中表现为行贿人与受贿人之间的犯罪性意思表示。同时，根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，房屋买卖合同成立时，受贿人与行贿人已经完全具备贿赂犯罪的意思表示，双方均明知签订合同为形式，贿赂为实质，受贿行为已经完成，危害结果也实际发生，因而应当认定为“交易时间”。同时，在一些交易型受贿案件中还存在预先订立预售合同后又发生变更的情况，此时，因预售合同中行为人得以反悔，受贿犯罪的实质性危害尚处于待定状态，故一般不作为认定交易时间的标准。当然，订立商品房买卖合同只是合同正式成立的书面凭证，如果在订立合同之前买受人已经向出卖人陆续交付房款，而在首次交付房款与最终订立书面合同的时间段内房屋价格变动较大，则应以买受人首次交纳房款的时间作为交易时间。本案中，被告人杨海与开发商订立预订协议购买“玛歌庄园•悦水园”26号别墅，并载明应在2005年11月4日付定金10万元，2005年11月11日前付清余款，但2005年12月3日被告人杨海与开发商协商将预定的房屋调换为“悦景园”48号，2007年8月13日再次调换为“悦水园”26号，而正式签订房屋买卖合同的时间为2009年2月24日，且被告人杨海自2006年6月6日起陆续交纳购房款共计269.08万元。一般来讲，行贿人在请托事项的可得利益和所付出的“好处费”之间，必然有一个相对明确的标准行贿数额的上限不超过请托事项的可得利益，否则行贿即无必要。本案中，行贿人天津津滨创辉公司为达到减免“玛歌庄园”项目人防工程易地建设费的目的，以低价售房的形式向被告人杨海行贿，故被告人杨海最终交付的房款数额与市场交易价格之间的差价应低于上述人防工程易地建设费的数额，如果按照公诉机关所认定的该房屋受贿额378.92万元计算，明显有违一般行贿人心理。由于“悦水园”26号自2006年4月28日起的销售定价为376万元，自2007年8月1日起销售定价为648万元，如果仅以双方于2009年2月24日订立的正式买卖合同为交易时间的计算标准，则导致所认定市场价格明显过高。因此，在上述情况下，结合购房付款说明、账目明细、记账凭证、房地产预售款专用收据、收款通知单、现金缴款单、调房通知单、银行进账单、销售发票记账联、往来收据、现金存款凭证证明等证据证明，被告人杨海自2006年6月6日首次付款时已与开发商达成受贿的真正意思表示，故上述时间应当认定为交易时间。

　　我们知道，在房地产受贿案件中，往往是法院委托评估机构评估涉案房地产价值并出具价值评估报告，以此作为认定受贿数额的依据并据此定罪量刑。但该评估结论是否合理?是否高估房地产价值?法院一般并不十分关注。因此，看懂房地产评估报告，准确合理判断涉案房地产价值，是律师案件辩护是否成功的基本。下面结合自身办案实践对如何审查房地产评估报告予以总结。

　　一、房地产受贿案件的特点是收取房地产在先，发案在后。因此，律师在审查评估报告时，首先要审查评估报告中评估的房地产价值是什么时候的价值?因为房地产兼具保值增值功能，价格随市场波动很大，而案发也许是许多年之后，案发时涉案房地产的价值也许远远高于受贿之时。因此，评估时应以受贿时的房地产价值作为涉案价值，也就是说其评估的价值时点应是受贿之时而不是案发之日。如果评估报告估算的是案发时的价值，显然有失公允。

　　二、律师要考察评估报告适用的评估方法是否合理。房地产评估的基本方法有：比较法、成本法、收益法、假设开发法等。每种方法所适用的评估对象不同，每种方法的技术路线也不同。比如，商品房价值评估一般适用比较法、成本法而不适用假设开发法。商业性房地产适用收益法而不适用成本法，如果采用成本法就会低估商业房地产的价值。

　　三、如果方法选择正确，还要考察评估报告中所选用方法的技术路线是否正确。比如：比较法中要考察可比实例的选择是否与要评估的房地产类似?可比实例的成交日期与估价对象的评估日期是否接近等等。再比如，成本法中，成本应该包括哪些?哪些税费应该记入成本?哪些不能记入成本?哪些成本要计算利息?哪些不能记入利息?不同成本费用其计息期的计算是否正确等。收益法中，律师要考察其年收益计算是否正确?报酬率的选取是否合理又有依据?收益年限是否正确?这些都影响着房地产价值的最终结果。

　　四、律师要考察评估报告评估的是哪种类型的价值并且它适用的估价原则是否合理。房地产评估中的价值有市场价值、投资价值、抵押价值、快速变现价值、现状价值、残值等。一般来说，涉案房地产益评价其市场价值，也就是它在公开市场上的一个公允价值，以此价值作为涉案数额。同时，评估适用原则应该合理。比如，市场价值评估时不应适用谨慎原则，但如果是设定了抵押的房地产，则必须要适用谨慎原则，并且律师要清楚这种原则估价下的房地产价值一般低于市场价值。

　　总之，看懂房地产估价报告，认真分析报告的合理性，是律师代理房地产受贿案件的基本功，也是辩护获得成功的基础。

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